Анализ рынка ипотечного кредитования в Челябинской области

В современной действительности для многих жителей регионов страны, не имеющих возможности приобрести недвижимость за полную стоимость, реальным решением жилищной проблемы стало ипотечное кредитование. В этом году с учетом положительных макроэкономических условий, ощутимых снижений уровня цен на недвижимость, а также процентных ставок по ипотечным кредитам, ипотека становится все более привлекательной и востребованной среди населения. Не исключением является и Челябинская область, занимающая в этом году по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования десятое место в рейтинге регионов-лидеров по объему выданных ипотечных кредитов.

Так, согласно данным территориального отделения Уральского главного управления Центрального банка РФ по Челябинской области в первом полугодии 2017 году жители Челябинской области оформили 13,6 тысяч ипотечных займов в 46 банках, что на 10,6 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все кредиты на приобретение жилья предоставлялись банками только в национальной валюте, в основном на период до 14 лет, при этом средний срок кредитования в текущем году увеличился с 13 лет 6 месяцев до 13 лет 9 месяцев, а средневзвешенная процентная ставка снизилась на 1,4 процентных пунктов до 11,6 %. Указанные показатели, существенно повлияли на положительную динамику на рынке ипотечного кредитования, где в нынешнем году прирост объёма оформленных ипотечных сделок составил 16,2 %. Однако анализ заключаемых в этом году сделок, свидетельствует о том, что большое предпочтение жители Челябинской области отдают рынку вторичного жилья, нежели новостройкам. Объем сделок на покупку квартир по договору долевого участия в строительстве в этом году и по данным регионального Управления Росреестра составил 782 сделки из 6078 общего количества прошедших регистрацию ипотечных сделок.

Источник: данные управления Росреестра Челябинской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа: rosreestr.ru

На снижение объема заключенных в этом году сделок на покупку жилья по договору долевого участия в строительстве, повлияло то, что за последние два года в регионе сильно сократилось число выдаваемых разрешений на строительство многоквартирных домов, а земельные торги проводились муниципалитетами крайне редко. Поэтому, спрос, несмотря на выгодные в этом году предложения банков на покупку новостроек по сниженным процентным ставкам, невелик. Как правило, в таком случае, покупатели решаются купить жилье в строящемся доме тогда, когда им предлагается квартира от застройщика с хорошей репутацией и в доме, который уже почти достроен.

На сегодня стимулирование спроса на ипотечный продукт в Челябинской области осуществляется за счет многих факторов, таких как: снижение банками процентных ставков, удешевление стоимости жилья, а также реализация государственных программ ипотечного кредитования.

Анализ действующих ставок по ипотечному кредитованию, свидетельствует о том, что их размер колеблется в диапазоне от 9,50 % (на первичном рынке) до 17,35 % (на вторичном рынке). При этом наблюдающаяся тенденция к сокращению размера процентных ставок, связана со снижением уровня ключевой ставки, пролонгацией государственных программ субсидирования процентных ставок. Так, лидером по низким размерам ипотечных ставок в Челябинской области, по-прежнему остается ПАО «Сбербанк России» в минимальным размером ставки 9,50 % при покупке новостройки.

[Источник: данные сайтов банков Челябинской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа:http://creditural.ru/https://www.vtb24.ru/http://www.chelindbank.ru/http://www.chelinvest.ru/]

Снижение ипотечных ставок, в некоторых банках повлияло на увеличение количества заключаемых сделок в этом году. Так, согласно информации сайта kursdela, руководство ПАО Челябинский «Промсвязьбанка» сообщило, что по сравнению с прошлым годом объем ипотечного кредитования вырос примерно на 15 %. Помимо политики снижения ставок, этой положительной динамике также способствовали новые условия кредитования — ипотека без первоначального взноса, внесение материнского капитала в качестве первоначального взноса. Однако в некоторых банках, динамика не происходила. По данным руководства ВТБ24, ипотечных кредитов пользователи за первое полугодие 2017 года оформили 2208 штуки на 2,85 миллиардов рублей, ровно столько же, сколько и в прошлом году.

При этом особо высокий спрос на вторичное жилье, приобретаемое по договорам ипотечного кредитования, объясняется существенным снижением цен на вторичное жилье.

Так, с начала года по данным сайта N1.RU цены на челябинское вторичное жильё идут вниз.

Рис. 1. Источник: [6]

В настоящий момент обеспечение доступным жильем жителей Челябинской области, осуществляется путем реализации государственных и областных программ ипотечного кредитования. Так, 29 марта 2017 года Правительство Челябинской области утвердило соответствующее Постановление № 111-П, регламентирующее условия реализации подпрограммы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования» государственной программы Челябинской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в Челябинской области на 2014–2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.10.2013 г. № 349-П «О государственной программе Челябинской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в Челябинской области на 2014–2020 годы». Указанное Постановление определяет основания и порядок предоставления социальных выплат для погашения части затрат по жилищным кредитам (займам), взятым на приобретение (строительство) жилья, в размере 160,0 тысяч рублей.

Также в Челябинской области существуют и иные программы ипотечного кредитования, такие как: ипотека молодым учителям, ипотека молодым семьям, военная ипотека и иные программы.

Анализ существующих условий ипотечного кредитования, показывает то, что стабильному росту ипотеке в регионе, препятствует низкий уровень доходов населения Челябинской области. Так, по данным Челябинскстата общая сумма денежных доходов населения области за январь-май 2017 года снизилась по сравнению с январем-маем 2016 года на 3,4 % и составила 372,8 миллиардов рублей. Денежные расходы населения снизились на 5 % и составили 349,6 миллиардов рублей. Среднемесячная начисленная заработная плата работников крупных и средних организаций в январе-мае 2017 года сложилась в размере 33 897,7 руб. (106,8 % к январю-маю 2016 года). При этом, в докладе о социально-экономическом положении региона говорится, что средний денежный доход одного жителя области за январь-май 2017 г. составил 21 170 рублей.

По состоянию на 10.09.2017 средняя цена квартиры на вторичном рынке в Челябинской области составила 1.582.324 рублей, стоимость квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 31 244 рублей.

Анализ показателей среднего дохода жителей Челябинской области и средней стоимости ипотечной сделки, указывают то, что получить и обслуживать ипотеку с доходом 21 170 рублей невозможно. При расчете с использованием ипотечного калькулятора на сайте http://ipotekon.ru допустимого размера ипотечного кредита с уровнем дохода в размере 21 170 рублей, размером ежемесячного платежа не более 30 % от суммы дохода, процентной ставкой по кредиту в размере 11 % на 15 лет, заемщик может претендовать лишь на кредит в сумме 558 773 рублей. Таким образом, существующий средний размер доходов жителей Челябинской области явно не достаточен для покупки недвижимости в ипотеку по средней стоимости жилья. В таком случае, совокупный ежемесячный размер дохода должен составлять не менее 50 000 рублей.

Вместе с тем, реализация программы обеспечения доступным жильем в рамках ипотечного кредитования в Челябинской области, должно осуществлять путем применения комплексного подхода с использование мероприятий по улучшению социально-экономического благосостояния региона, снижению расходов на оформление ипотечной сделки, налоговых льгот, преференций, а также внедрении новых программ ипотечного кредитования на выгодных для заемщиков условиях.

Литература:

1. Постановление Правительства Челябинской области № 111-П от 29 марта 2017 года «О распределении в 2017 году субсидии Челябинскому городскому округу на предоставление гражданам — участникам подпрограммы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования»
2. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного кредитовании в России // Международный научно-исследовательский журнал, 2016. № 1 (43).С.81–86.
3. Анализ факторов риска ипотечного кредитования (Ю. Г. Трифонова, «Банковский ритейл», № 3, III квартал 2010 г.)
4. Ипотека в Челябинске: брать или выжидать [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.kursdela.biz/articles/?ID=68344В
5. Мякота Е. А., Воробьев А. Г., Путилов А. В. Оценка экономического потенциала Челябинской области: состояние и перспективы развития // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз, 2013. № 2(26) С.40–47.
6. Данные сайта N1.RU [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://chelyabinsk.n1.ru/