В данной статье рассматриваются различные методики определения начальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в разных субъектов РФ. Отражается эффективность данных методик. Проводится анализ правоприменительной практики.
Ключевые слова: методика, судебная практика, начальная цена предмета аукциона, развитие застроенных территорий
Развитие застроенных территорий является достаточно актуальным современным направлением строительной деятельности, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации нуждается в преобразовании. Институт развития застроенных территорий способствует ликвидации аварийных, ветхих домов, возведению новых или реконструкции существующих объектов недвижимости, увеличению эффективности от использования застроенных территорий. Данный институт направлен также на обеспечение безопасности и осуществление благоприятных условий жизни деятельности человека, посредством переселения в лучшие условия. Строительство наиболее развитой инфраструктуры, соответствующей современным стандартам.
В ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ устанавливается, что после принятия решения о проведении аукциона, орган местного самоуправления должен определить начальную цену предмета аукциона. Затем данная начальная цена указывается в извещении о проведении аукциона, которое после официально опубликовывается. При этом, методика определения начальной цены может устанавливаться субъектом РФ [1].
Следует обратить внимание на то, что одной из актуальных проблем, возникающей при реализации проекта развития застроенной территории, является проблема определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.
Институт развития застроенных территорий является важной частью государственного и муниципального управления территориями. Определение начальной цены предмета аукциона входит в полномочия соответствующих органов местного самоуправления. В большинстве субъектов РФ издается, как правило, Постановление Правительства субъекта РФ «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории». Следовательно, органы местного самоуправления муниципальных образований субъектов РФ, чаще всего, при определении начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории должны руководствоваться вышеуказанной методикой, разработанной и утвержденной, зачастую, исполнительным органом субъекта РФ. При этом, необходимо отметить, что не всегда вышеуказанная методика утверждается именно исполнительным органом субъекта РФ. Правовое регулирование методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории может также осуществляться и другими органами публичной власти, разными правовыми актами. Так, к примеру, в г. Орел вышеуказанная методика принята правовым актом администрации городского округа. Что же касается г. Южно-Сахалинска, то здесь данная методика утверждается правовым актом главой муниципального образования.
В некоторых же субъектах РФ, напротив, не утверждается данная методика и вообще вопрос определения начальной цены аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории не урегулирован. К таким субъектам РФ можно отнести Архангельскую, Калужскую, Вологодскую области.
Следовательно, можно прийти к выводу, что в законодательстве РФ нигде не регламентировано об обвязывании субъектов РФ устанавливать порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории и в связи с этим утверждать положения, методику. Также, следует отметить, что указанная методика в различных субъектов РФ может быть разной. Таким образом, субъекты РФ вправе устанавливать свой особый расчетный метод для определения начальной цены, приводить формулу, либо вообще установить несколько вариантов, один из которых должен выбрать орган местного самоуправления муниципального образования, принявший решение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории. К примеру, Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в Республики Ингушетия позволяет выбрать один из следующих вариантов: определение начальной цены предмета аукциона на основании отчета оценщика; определение начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода.
Анализ показывает, что на сегодняшний день практика различных субъектов РФ в области определения начальной цены аукциона, который проводится органами местного самоуправления на право заключения договора о развитии застроенных территорий согласно ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ, является неоднородной.
Так, в Кировской области используют следующую утвержденную методику: начальная цена предмета аукциона устанавливается в размере одного процента от стоимости застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, состоящей из суммы площадей земельных участков, которые расположены в границах данной территории, не учитывая объекты капитального строительства, расположенных в границах данной территории [2]. Безусловно, такой метод не отражает действительности, так как проекты везде достаточно разнообразные и соответственно требуют также разных вложений.
Совершенно другая ситуация сложилась в Ростовской области, где применяются два метода определения начальной цены предмета аукциона [3]:
- Экспертный метод — осуществляется путем привлечения независимого оценщика и проведения оценки земельного участка, расположенного в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии. При этом, начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стоимость, которая определена в результате проведенной оценки.
- Расчетный метод — осуществляется по утвержденной формуле. Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета составляющей разницы между доходами, которые будут получены инвестором от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в процессе исполнения указанного договора. Вообще, данный метод разрабатывается с учетом интереса муниципального образования. Следовательно, в этом случае, критерий определения начальной цены обусловлен свободой усмотрения местного законодателя.
Орган местного самоуправления муниципального образования Ростовской области вправе руководствоваться одним из вышеуказанных методов.
Как правило, именно эти два метода определения начальной цены предмета аукциона, чаще всего выбираются законодателями.
В Воронежской области начальная цена предмета аукциона определяется следующим образом: в результате проведения оценки объекта оценки — земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории. При этом, начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стоимость объекта оценки, которая определяется в результате проведенной оценки, учитывая затраты на проведение работ по оценке. Обеспечивает проведение оценки орган местного самоуправления, принимающего решение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории [4].
Подобная схема методики Ростовской области распространяет свое действие также и на территории Тюменской области. Однако расчетная формула используется немного иная, нежели в Ростовской, но точно такая же, как и в Московской области.
Так, в Московской области применяется для определения начальной цены аукциона только утвержденная расчетная формула:
НЦА = (Д — Р) x Конц,
где:
Д — доход, который получит застройщик в результате исполнения договора о развитии застроенной территории,
Р — расход застройщика, который сложится в процессе исполнения договора о развитии застроенной территории,
Конц — коэффициент определения начальной цены предмета аукциона [5].
Кроме того, коэффициент определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории устанавливается органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области с учетом определенных факторов (рыночная стоимость одного квадратного метра жилья, имеется ли утвержденная градостроительная документация т. д.)
Указанная формула не может устанавливать какие-либо определенные показатели, так как орган, ответственный за проведение данного аукциона не вправе делать расчет доходов и расходов потенциального инвестора, такие показатели являются индивидуальными. Каждый инвестор располагает своими мощностями и своими параметрами, закладываемые в бюджет проекта, тем более договор о развитии застроенных территорий не предполагает какого-либо утвержденного проекта, по которому будет производиться развитие, его разработкой занимаются уже после заключения договора. Тем не менее, такая методика ближе всех к определению оптимальной цены, так как основана на расчете баланса издержек и выгод.
Метод анализа издержек и выгод, безусловно, может показать рентабельность проекта, но не все проекты будут являться перспективными, рентабельными, поскольку существуют территории (напр., крайний север), где строительство достаточно затратное, требует от инвестора больших вложений, а произвести реконструкцию старой застройки необходимо. Ведь, далеко не всякая территория может быть инвестиционно привлекательна для развития. В таком случае, есть опасность в определение начальной цены, поскольку она может оказаться и в минусе. При таком обстоятельстве не обойтись без участия муниципалитета в застройке, поскольку он мог бы взять на себя часть обязательств.
Таким образом, проведя сравнительный анализ подходов и методов оценки, можно прийти к выводу, что в действительности ни один из них не может быть использован в качестве основного, базового при определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории. Ведь, выбранный законодателем метод, может завесить в том числе и от природных особенностей субъекта РФ.
Необходимо также отметить, что с увеличением количества аукционов существенно расширяется судебная практика споров по ним, в частности, возрастает практика рассмотрения споров касаемо определение начальной цены предмета аукциона. Так, представляет интерес, следующий пример из правоприменительной практики. ООО «Брусника. Тюмень» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Администрации г. Тюмени о признании недействительным постановления от 10.10.2016 № 338-пк в части установления начальной цены аукциона. Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований ООО «Брусника. Тюмень». Не согласившись с принятым решением, ООО «Брусника. Тюмень» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд. Податель апелляционной жалобы обосновывает свою позицию тем, что выводы арбитражного суда о том, что спорные два дома были обоснованно не включены в перечень домов, учитываемых при расчете площади жилого фонда, подлежащего сносу, сделан неправомерно. Фактически имело место нарушение органом местного самоуправления установленного административного регламента, вследствие чего в последующем были неверно определены перечень и площадь расселяемых домов, начальная цена предмета аукциона, шаг аукциона и размер задатка. Так, если бы в учет брались вышеуказанные два дома, то, следовательно, начальная цена была бы другой. Постановление Правительства Тюменской области от 24.07.2007 № 171-п, которым была утверждена рассматриваемая Методика, органам местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, рекомендует при определении начальной цены предмета аукциона руководствоваться методикой, установленной данным постановлением.
С учетом системного толкования правовых норм суд первой инстанции пришел к выводу о том, что утвержденная Методика носит рекомендательный характер, то есть не подлежит обязательному применению, а потому ее нарушение не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого постановления. Указанной позиции также придерживался суд апелляционной инстанции [6].
Также суд посчитал, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, так как определенная Администрацией начальная цена аукциона не повлекла нарушение каких-либо прав и законных интересов заявителя.
Данный вывод судьи можно оспорить, поскольку если игнорировать и не руководствоваться методикой, утвержденной высшим исполнительным органом субъекта РФ, то, следовательно, под вопрос ставится сам факт проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, его правомерность. Без применения данной методики, проведение аукциона становится невозможным, поскольку возникает вопрос, каким образом, в данном случае, будет определяться цена.
Подводя итоги вышесказанному, следует заметить, что методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, а также институт развития застроенных территорий, в целом, нуждается в пристальном внимании со стороны законодателя. Поскольку на сегодняшний день, многие вопросы в данной сфере остаются неурегулированными, следовательно, на практике зачастую выступают предметом судебных разбирательств.
Литература:
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ // «Российская газета» от 30 декабря 2004 г., № 290.
- Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории: Постановление Правительства Кировской области от 6 июня 2011 г. № 107/243 // СПС «ГАРАНТ»;
- Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области: Постановление Правительства Ростовской области от 19 апреля 2012 г. № 298// СПС «ГАРАНТ»;
- Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории: Закон Воронежской области от 6 июля 2009 г. № 78-ОЗ// СПС «ГАРАНТ»;
- Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: Постановление Правительства Московской области от 12.10.2009 № 837/43 // СПС «ГАРАНТ»;
- Судебная практика Восьмого арбитражного апелляционного суда, г. Омск, дело № А70–1050/2017.
