Правовое регулирование оценочной деятельности в России



В статье рассмотрены этапы эволюции нормативно-правового регулирования оценочной деятельность. В статье рассматриваются нормативные акты с точки зрения их эффективности в области регулирования недвижимости на разных стадиях исторического развития. Указаны существующие проблемы современного правового регулирования оценочной деятельности.

Ключевые слова: правовое регулирование, оценочная деятельность, недвижимость, оценщик

In the article the stages of the evolution of the regulatory legal regulation of valuation activity are considered. The article deals with normative acts from the point of view of their effectiveness in the field of real estate regulation at different stages of historical development. The existing problems of modern legal regulation of appraisal activity are indicated.

Keywords: Legal regulation, appraisal activity, real estate, appraiser

Актуальность обращения к проблемам правового регулирования оценочной деятельности обуславливается как новыми теоретико-методологическими подходами к оценочной деятельности, так и изменениями законодательства в области недвижимости в целом и оценочной деятельности, в частности. Значимость обращения к проблемам правового регулирования оценочной деятельности обуславливается также тем, что на сегодняшний день, указанный институт является не только результатом усилий законодателей последних лет, но и институтами саморегулирования. Принято множество новых норм в сфере правового регулирования оценочной деятельности. Однако при всем при этом, существует как ряд научно-теоретических, так и правоприменительных проблем. Проблема правового регулирования оценочной деятельности носит многоаспектный характер и затрагивает не только нормы об оценочной деятельности, но и конституционное, гражданское, налоговое право, законодательство о недвижимости, которое в последние годы претерпело изменения.

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя публично-правовые и частноправовые, экономические аспекты. [5, c.25–27]

Исторически данное понятие возникло как представление о принадлежащих определенным лицам или родам земельным участкам. Земля представляет собой основу понятия недвижимости, ее первичный и доминирующий элемент.

Расширение содержания понятия недвижимости в дальнейшем происходило в результате включения в него лесных участков, участков недр, многолетних насаждений, водных бассейнов.

На следующем этапе расширения данного понятия в него были также включены рукотворные объекты недвижимости — долговременные сооружения (здания, дома и др.). Они отличаются от земельных участков не только тем, что являются искусственно возведенными объектами. Данные объекты недвижимости имеют ограниченный срок службы, на протяжении сравнительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности они способны утрачивать свою целостность и свою функциональную и потребительскую ценность. [10]

Изменения представлений о недвижимости отражают развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из различных видов недвижимого имущества. Таким образом, с экономической точки зрения, сущность понятия недвижимости составляют общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли, а также являющихся ее частями. Эти экономические отношения по поводу недвижимого имущества получили закрепление в различных правовых конструкциях недвижимости. [12]

Обращение к эволюции правового регулирования оценочной деятельности в России показывает, что точкой отсчета принято считать XIX в. когда впервые появляется прототип закона об оценочной деятельности в сфере недвижимости.

Всю историю правового регулирования оценочной деятельности можно разделить на несколько периодов:

1. Период влияния общемировых тенденций на формирование оценочной деятельности в России XVII-XIX вв.
2. Регулирование оценочной деятельности в период российской империи (с XIX в. по 1917 г.).
3. Советский период правового регулирования оценочной деятельности (с 1917 по 1993 гг.).
4. Постсоветский период как первое десятилетие с 1993 по 2003 г.
5. Период демократического развития с 2003 по современное время (2017 г.)

Период влияния общемировых тенденций на формирование оценочной деятельности в России XVII-XIX вв. В XVIIв. в странах Западной Европы начинает формироваться институт оценочной деятельности недвижимости. А поскольку в XVII в. в Россию проникали идеи просветительства, вмести с ними проникали и идеи совершенствования законодательства по образу западноевропейских стран. Сложившийся институт оценки недвижимости в XVIIв. показал свою эффективность и необходимость на тот период времени.

Предпосылкой формирования института оценочной деятельности явилась и реформа 1861 г., касающаяся прав на землю [4, с.60–65]. При этом, земельное право тесно было связано с налоговым. Размер налогообложения так называемых «недвижимых имуществ» определялся их доходностью и ценностью. В 70–80-е годы XIX века происходит постепенный процесс институционализации оценки земли.

В 1864 году выходит «Положение о земских учреждениях» с которого принято говорить об институте оценочной деятельности в России.

Для оценки иной недвижимости зданий, строений использовался метод рассылки собственникам специально разработанных вопросников. После получения заполненного собственником собственноручно вопросника, статистические органы рассчитывали стоимость соответствующего объекта с использованием принятой в данной губернии методики [8, с.38–41]. Надо заметить, что налоги на имущество были земскими (местными), поэтому упомянутые методики в различных губерниях отличались и порой весьма значительно.

Регулирование оценочной деятельности в период российской империи (с XIX в. по 1917 г.) происходило на основе разработки и апробации различных методов и способов оценки недвижимости для целей налогообложения.

Октябрьская революция 1917 г. ознаменовала начало нового этапа в развитии правовой системы России. Новое становление права в первые годы советской власти существенным образом было связано с процессами полной трансформации органов государственного управления, принятием новых нормативных актов в сфере недвижимости [13]. Правовое регулирование этого периода времени кардинально меняло подход к недвижимости. Земля была национализирована, недвижимость перестала быть объектом налогообложения. В период с 1917 по 1991 г. институт оценки недвижимости не развивался, в нем не было потребности.

И только в 1991 г. институт начинается постепенно возрождаться, что было связано с рыночными механизмами развития. А с принятием Конституции РФ в 1993 г. изменились многие основы управления и правового регулирования. Появляется понятие частной собственности, происходит изменение основных законов в области гражданско-правового, налогового, земельного права.

Главными экономическими рычагами механизма регулирования рынка недвижимости, земельных отношений считаются налог на недвижимость — земельный налог, плата за землю и цена земли [6]. С переходом России к рыночным отношениям, совершенствованием платности землепользования и налогообложения земель, развитием рынка аренды и др. возникла объективная необходимость стоимостной оценки объектов недвижимости [11, с.104–108].

В начале 90-х годов ХХ в., появляется необходимость в независимой оценке недвижимого имущества. Отсюда начинает формироваться новое профессиональное направление — оценка собственности. В 1993 создаётся Общество Оценщиков, которое в 1995 году насчитывает уже 48 региональных отделений [7].

В 1998 г. принимается Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1] который систематизировал нормы об оценке недвижимости.

В 2001 г. вводится лицензирование оценочной деятельности, которое обеспечивало регулирование юридических лиц. Несмотря на то, что в период государственного лицензирования у оценщиков не было прямой необходимости поддерживать членство в профессиональной организации, РОО на этом этапе не только сохранило свою членскую базу, но и привлекало в свои ряды новых специалистов.

В 2007 году для профессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов ФЗ № 221 и от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» [14] было введено два новых понятия, ранее не фигурировавших в истории российского учета недвижимого имущества: «кадастровые инженеры» и «саморегулирующие организации в сфере кадастровой деятельности». Первое понятие означает слияние двух специальностей — землеустроителя и инвентаризатора, однако в настоящее время эти специальности не подлежат лицензированию.

Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплен порядок кадастровой оценки. Она должна проводиться по решению регионального или местного органа власти не реже одного раза в пять лет. Перечень объектов недвижимости формирует орган кадастрового учета. Информацию о кадастровой оценке публикуют и заносят в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 24.22 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями выше указанных Федеральных законов, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается стоимость, установленная вследствие проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [15].

В 2016 году Государственной Думой был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [2]. Данный ФЗ призван регулировать отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Деятельность субъектов оценочной деятельности играет все более заметную роль в сфере национальной экономики и в общественно‑политической жизни страны. В основе правового регулирования статуса субъектов оценочной деятельности находится практически апробированная нормативно‑правовая база, основой которой является Закон «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 4 указанного закона «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность» [15].

Правосубъектность оценщика является одним из основных элементов его правового статуса и представляет собой способность иметь и приобретать права и обязанности с целью осуществления оценочной деятельности. Элементами правосубъектности являются правоспособность, дееспособность и деликтоспособность.

«Правоспособность оценщика — это признаваемая государством и закрепленная в законе юридическая возможность физического лица обладать субъективными правами и обязанностями, необходимыми для осуществления оценочной деятельности» [9]. То есть, правоспособность физического лица и оценщика по объему совпадают, поскольку как физическое лицо, так и оценщик обладают абстрактной возможностью иметь гражданские права и нести обязанности по осуществлению оценочной деятельности. Однако, для реализации своего права необходимо обладать еще одним элементом правосубъектности — дееспособностью.

Момент возникновения правосубъектности оценщика определяется моментом приобретения им статуса субъекта оценочной деятельности в полном смысле этого статуса, предусмотренного ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть внесения сведений об оценщике в реестр членов СРО оценщиков, что является правоустанавливающим фактом.

С получением статуса оценщика содержание его правосубъектности изменяется за счет специальных элементов правосубъектности, обусловленных родом его деятельности. Это выражается как в дополнительной возможности фактически осуществлять оценочную деятельность, которой лишено лицо, не обладающее таким статусом, так и в предъявленных к физическим лицам, намеренным осуществлять оценочную деятельность и оценщикам специальных требований для возникновения и реализации правосубъектности оценщика.

Для определения стоимости объекта оценки оценщик обязательно использует исходную информацию двух видов: о самом объекте и о рыночной среде, в которой он находится. Ответственность за предоставление достоверной информации об объекте оценке, как правило, несет заказчик, который обычно является правообладателем оцениваемого имущества и располагает всей необходимой документацией, а также сведениями о нем.

Одним из проблем правового регулирования оценочной деятельности на современном этапе стоит назвать следующие.

Стоит отметить, что цена может меняться не только на основе динамики рыночной конъюнктуры, но также и на основе развития региона. В этом смысле используют сравнительный метод оценки. Там, где сделки заключаются не в больших количествах и процент продажи недвижимости не особо велик, оценщику затруднительно определить аналог проданной недвижимости. Работа оценщиком осуществляется исходя не из цены (конечный результат сделки), а из стоимости (возможная цена купли продажи) [3, с.105].

Кроме того, становится довольно сложно методически обеспечить точной исходной информацией саморегулируемые организации (СРО) и государственные органы. Точная и объективная информация о недвижимых объектах позволяет наиболее правильно дать им оценку, и предотвратить дальнейшие проблемы. Такая информация требуется для каждого субъекта отношений возникающих в ходе реализации объектов недвижимости, не говоря уже и об организации системы налогообложения. Приходится констатировать тот факт, что искажение оценочной информации оценщиками, осуществляется намерено. Как правило, чаще всего, это происходит, когда требуется оценка недвижимости крупных объектов, так как объем непосредственно влияет на сумму начисления налогов субъектам.

Таким образом, ряд моментов еще нуждается в совершенствовании института оценки недвижимости.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ 1998. № 31, ст. 3813
2. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // СЗ РФ 2016. № 27 (Часть I), ст. 4170.
3. Гоибовский С. В., ЛейферЛ.А, Нейман Е. И. О концепции оценки недвижимости для целей налогообложения: состояние и перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2010. — № 5 — С. 105
4. Лиманская А. П. Основные этапы развития института оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в России // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2012.№ 7 (26). С. 60–65.
5. Мищенко Д. Купля-продажа недвижимости: плюсы и минусы // Молодые ученые. 2015. № 6. С. 25–27.
6. Носов С. И., Антонов В. П., Лойко П. Ф., Воронков П. Т. Оценка природных ресурсов (учебное пособие). — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2012.
7. О Российском обществе оценщиков // [Электронный ресурс]: http://sroroo.ru/about/
8. Петрова Е. С. Феномен оценочной деятельности: генезис правового регулирования // Человеческий капитал. 2016. № 7 (91). С. 38–41.
9. Салихова Д. Ч. К вопросу о возникновении и прекращении правосубъектности оценщика //В сборнике: Профессионал года 2016 сборник статей Международного научно-практического конкурса. Пенза, 2016.
10. Соколова А. Недвижимость / Подходы к определению понятия недвижимости // [Электронный ресурс]: realty.web-3.ru/definitions/realty: http://realty.web-3.ru/definitions/realty/
11. Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков. III Поволжская научно-практическая конференция оценщиков 11 марта 2010 года, Нижний Новгород // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 4. С. 104–108.
12. Экономика недвижимости: Учебное пособие / НовГУ им. Ярослава Мудрого. [Электронный ресурс]: http://finance-credit.biz/voprosyi-ekonomicheskie-obschiie/ekonomika-nedvijimosti-uchebnoe-posobie.html
13. Декрет «О социализации земли» 1918 года всенародной собственности на землю, трудового характера землепользования, равного права на пользование землей» // СПС Консультант плюс 2017; Положение «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» 1919 г. // СПС Консультант плюс 2017
14. Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О саморегулируемых организациях» // СЗ РФ — 2007. — № 49, ст. 6076.
15. СЗ РФ 1998. № 31, ст. 3813