Проект Федерального закона N 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1], внесенный Президентом Российской Федерации 31.12.2012, предполагал урегулирование правоотношений, связанных с самовольными постройками. Однако, в связи со значительным количеством внесенных поправок и отрицательными заключениями Комитетов относительно поправок к нормам о самовольных постройках, указанный законопроект был разделен на отдельные положения, которые были рассмотрены в качестве самостоятельных законопроектов и приняты в последующем. При этом положения законопроекта, принятого ГД, о самовольных постройках не вошли ни в один из выделенных законопроектов.
Федеральным законом от 13 июля 2015 года «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения.
Наибольшую дискуссию вызвали поправки в ч.1 ст. 222 ГК, поскольку именно в нем давалось новое определение самовольной постройки и, соответственно, давался новый перечень объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, со всеми вытекающими из этого факта последствиями. В соответствии с новым перечнем, самовольной постройкой могут быть признаны только здания, сооружения и другое строение. Из этого следует два вывода:
1) перечень, в новой редакции, является не только более узким, но и закрытым;
2) самовольной постройкой может быть признано не только недвижимость, но и недвижимое имущество.
Следствием этого представляется не разрешенным вопрос о том, как быть с объектами незавершенного строительства, которые необходимо признать самовольной постройкой. В прежней редакции ст. 222 ГК РФ содержала формулировку «и иное недвижимое имущество» [2], под которую, в соответствии с п. 30 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, должны подпадать объекты незавершенного строительства, которые в свою очередь являются недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК.
Таким образом, несмотря на то, что названное постановление является действующим, обоснование вывода, сделанного в п.30, более не соответствуют действующему законодательству. Так, СПС Консультант Плюс, делает логичную оговорку о том, что данная правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). С указанной даты в ст.222 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть квалифицированы как самовольные постройки, и в нем объект незавершенного строительства отсутствует.
Соответственно исходя из буквального толкования, мы видим, что мы имеем дело по сути со всеми последствиями невозможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, а значит:
1) мы не можем восстановить нарушенные частные и публичные интересы путем сноса такой постройки и восстановления территории;
2) мы не можем в рамках требований ст. 222 ГК РФ, претендовать на признание права собственности на объект недвижимости, признаваемый самовольной постройкой. То есть, если не можем признать самовольной постройкой, то и зарегистрировать право собственности тоже не можем. Нет права собственности, то и все сделки по распоряжению буду незаконными в силу п.2 ст. 222 ГК РФ.
С другой стороны, если постановление действующее, то выводами, которое оно содержит, можно пользоваться в целях правоприменения. В любом случае законодатель не счел нужным разрешить вопрос о возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, позиций высших судов по этому вопросу нет, а значит в целях применения ч.1 ст. 222 необходимо искать волю законодателя посредством толкования.
В соответствии с п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса [3],.объектом капитального строительства, является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Исходя из этого, а также из формулировки ст. 130 ГК РФ, объект незавершенного строительства является обособленным от здания строения и сооружения объектом недвижимости. Соответственно, можно сделать вывод о том, что если бы законодатель хотел распространить действие ч.1 ст. 222 ГК РФ на объекты незавершенного строительства, то мог бы прямо назвать их в перечне. Верна и обратная логика, если он не включил их в определение самовольной постройки, то, скорее всего, сделал это целенаправленно. Это, между прочим, не подтверждается материалами пояснительных записок к законопроектам о внесении изменений в ст. 222 ГК РФ, в которых ничего не было сказано об объектах незавершенного строительства.
По-другому трактует п. 1 ст. 10 Градостроительного кодекса Вадим Петрищев, согласно его точке зрения, объект незавершенного строения — это, ни что иное, как разновидность здания, строения, сооружения [4]. Кроме того, он считает этот вопрос не столь значимым, поскольку с точки зрения защиты прав владельца земельного участка равносильным способом защиты прав может служить негаторный иск. Однако, возможность применения негаторного иска в отношении недвижимого имущества, возможно лишь в рамках ст. 222 ГК РФ, что подтверждается правовой позицией Президиума ВАС РФ в Постановлении от 19 ноября 2013 г. N 6557/13 [5].
По мнению А. В. Демкиной, объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки [6].
В своей работе Р. А. Валеев отмечает, что существует научный подход, согласно которому самовольная постройка является недвижимостью, но на нее не возникает право собственности, кроме как в установленном законом порядке. Такие же требования распространяются и на объект незавершенного строительства. Следовательно, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки [7].
Думается, что самовольной постройкой может быть признан любой объект недвижимого имущества, представляющий собой результат (завершенный или незавершенный) строительной деятельности, осуществленный вне правовых рамок допустимой возможности создания таких объектов/
Основным является выделение следующих критериев постройки:
- Основные: наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для назначения; индивидуальная определенность; прочность и полезность.
- Дополнительные: стоимостные (значительная затрата труда и денежных средств); технические (появление в результате строительной деятельности); степень готовности (завершенности) к использованию исходя из критерия законченности или незаконченности объекта. [8]
Внимательно проанализировав все имеющиеся факторы, определяющие волю законодателя по рассматриваемому вопросу, имеющуюся судебную практику, а также мнения, высказанные в различное время в юридической периодике, мы можем сделать вывод о том, что законодатель явно не сформулировал и не обосновал свою позицию в отношении возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Соответственно, вынуждены признать, что данный вопрос остается открытым и в ближайшее время будет разрешен и обоснован судами. В данный момент, наша позиция склонна к буквальному толкованию ч.1 ст. 222 ГК РФ, однако, при возникновении подобного казуса на практике, нам ничего не мешает обратиться иском с целью признания права собственности на самовольный возведенный объект не завершенного строительства или же сноса такого объекта, в случае если необходимо восстановить нарушенные права на земельный участок.
Во всяком случае, собственник земельного участка имеет права на предъявление негаторного иска ст. 304 ГК РФ, в целях устранения нарушений, не связанных с лишением владения.
Литература:
- Федеральный закон «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 258-ФЗ. «Российская газета», N 154, 16.07.2015.
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 30 декабря 2015 г. № 457-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32, ст. 3301.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016). «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
- Блиц-комментарий к новой редакции ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). Доступ из интернет-портала закон. Ру.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56–41462/2011 «Вестник ВАС РФ», 2014, N 4.
- Демкина А. В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015, № 8.
- Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 8
- Иваненко А. В. Самовольная постройка: анализ нововведений в ГК РФ // Власть закона.
