Экономический анализ и расчет эффективности строительства подземного паркинга на примере объектов г. Ижевска Удмуртской Республики



Данная статья посвящена исследованию экономической эффективности строительства подземных парковок. Выполнен расчет экономической эффективности на примере объекта строительства в г. Ижевске Удмуртской Республики.

Ключевые слова: подземное строительство, подземный паркинг, экономическая эффективность

Власти продолжают целенаправленно бороться с незаконной парковкой, законодательство в этой области ужесточается, и людей, готовых рискнуть и припарковаться в неположенном месте, становится все меньше. Поэтому создание новых парковочных мест просто необходимо. За последние 10 лет количество автомобилей в стране увеличилось почти в полтора раза. Сегодня в России зарегистрировано более 50 миллионов личных автотранспортных средств, и владельцам нужно где-то их парковать. Поэтому эксперты прогнозируют стабильный рост числа стоянок.

Нормативы обеспеченности жилья парковочными местами нередко устанавливаются на правительственном уровне. Например, в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 769-ПП от 4.10.2005 г. «О внесении изменений в МГСН 1.01–99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения» при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) должно быть одно машино-место на квартиру, I категории (30–50 кв. м на человека) — не менее 1,7, а в домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) — не менее двух машино-мест на квартиру. Застройщики обязаны учитывать это правило. [1]

Впрочем, даже если бы необходимость обеспечить людей парковочными местами не была закреплена законодательно, правила рынка все равно расставили бы все по местам — сегодня у торгового центра или жилого комплекса без парковки практически нет шансов выделиться среди конкурентных объектов.

Цена строительства парковки — основной момент, влияющий на выбор проекта и технологии. Высокая стоимость подземных паркингов делает их строительство малодоступным большинству заказчиков. Минимальная стоимость квадратного метра подземной автостоянки начинается от 20000 рублей за квадратный метр и может доходить до 120 тысяч. Кроме геологических изысканий и большого объема земляных работ нужно будет смонтировать дорогостоящие системы пожаротушения и вентиляции, а также при необходимости перенести уже существующие коммуникации. Поэтому все зависит от нескольких факторов

Первый и самый главный: цена на землю. Если приобрести большую площадь земли и оборудовать на ней одноуровневые или многоуровневые наземные парковочные места оказывается дешевле по экономически-техническому расчету, то так и следует сделать, в иных случаях, а это при достаточно дорогой цене не землю, рационально будет строить подземный паркинг. К примеру, в центре Ижевска есть участки земли чья стоимость может достигать 900 000 рублей за 1 м². Как раз по такой цене осуществляется продажа земельного участка, 15 м², ул. Красная 69 в г. Ижевске Удмуртской Республики. При такой стоимость оказывается сверхвыгодной любая подземная парковка или любое подземное и многоэтажное строительство. Но начинать рассматривать строительства подземных зданий и сооружений уже имеет смысл начиная со стоимости земельного участка в 20 000 рублей за м² [2].

Для расчета, даже приблизительного, затрат на строительство паркинга, или гаража-стоянки манежного хранения автомобилей, прежде всего, необходимо знать общий строительный объем, который определяется. приведенной площадью одного машиноместа S_пр по формуле (1):

S_пр= S_мм + S_вв/ММ + (S_р + S_ам + S_тп + S_вп)/ММ; (1)

где S_пр — приведенная площадь одного машиноместа, S_мм — площадь одного машиноместа, S_р — площадь рампы, S_вв — площадь проездов (въездов-выездов), S_ам — площадь автомойки, S_тп — площадь технических помещений, S_вп — площадь комнат охраны и других вспомогательных помещений, ММ — общее количество машиномест.

Например, при размерах машиноместа 2,7мх5,8м, S_мм равняется 15,66м², S_вв/ММ — величина постоянная, т. к. определяется шириной машиноместа и шириной проезда, и равняется ориентировочно 8,91м², т. е. приведенная площадь машиноместа, при принятых размерах собственно машиноместа, не может быть меньше, чем 24,57 м².

Остальные показатели: S_р — определяется рельефом местности (застройки), типом паркинга; S_ам — определяется количеством машиномест (на каждые 100 машиномест — 1 пост мойки автомобилей); S_тп, S_вп — определяются, в основном, типом паркинга (открытый, надземный закрытый не отапливаемый, надземный отапливаемый, подземный) и принятой системой его эксплуатации. Как правило, приведенная площадь машиноместа колеблется в пределах 27–35 м².

Если принять S_пр≈30м², то общая площадь паркинга на 200 машиномест составит 6000м². Соответственно, объем монолитного железобетонного каркаса (колонны, балки, перекрытия) здания составит около 2000 м³.

При ценах 2009 года на материалы и производство соответствующих работ 350–400 US$/м³ стоимость только каркаса здания составит, как минимум 700000 US$, т. е. 3500 US$ на одно машиноместо.

Стоимость каркаса здания паркинга составляет, как правило, от 20 % до 60 % от общей стоимости строительства всего гаражного комплекса в зависимости от типа паркинга.

Таким образом, зная строительный объем по каркасу здания, можно оценить общие затраты на строительство паркинга.

Вторым фактором является доступность земельных площадей для приобретения, например, в центре города, где уже все застроено и возможной оказывается часто лишь точечная застройка на привлекающих и подходящих участках земли (пример — ТЦ «Сигма» в г. Ижевске).

Третьим фактором, но наименее применимым для Удмуртской Республики, является фактор наличия в примыкающих областях уже построенных и действующих подземных зданий, сооружений и транспортных коммуникаций: подземные дороги, парковки, метро, жилые зданий, коммерческие зоны и т. д. За частую очень выгодным является открытая возможность для соединения с другими транспортными узлами.

Рассмотрим реальный пример города Ижевск — жилой комплекс на ул.Холмогорова в г. Ижевске: жилой дом № 2. Согласно сметам, сведенным в таблицу 1, стоимость квадратного метра подземного паркинга округленно равняется 45 000 рублей. Чтобы строительство такой подземной парковки было выгодно, достаточно, чтобы это число было меньше или равно сумме стоимости квадратного метра земельного участка в прилегающих областях и стоимости строительства и оборудования простого наземного паркинга, удовлетворяющего необходимости в машиноместах, учитывая будущее население этого дома (жилого комплекса) [3,4]. То есть для эффективности строительства подземного паркинга должно выполняться неравенство (2):

П ≤ З+Н; (2)

где, П- стоимость строительства подземной парковки, З — стоимость приобретения земельного участка под строительство наземной парковки, Н — стоимость строительства наземной парковки.

Это вполне реально, учитывая пример, приведенный выше по тексту. Также стоит отметить, что места в подземном паркинге можно продавать по отдельному предложению, учитывая многочисленные преимущества над простой наземной.

Таблица 1

Расчет стоимости строительства объекта «Многоквартирный жилой дом №2 по ул. Холмогорова сподземным паркингом на 86 машино-мест»

№п/п	Вид работ	Стоимость	Стоимость
		всего вруб.	1 м2
1	2	3	4
Общестроительные работы
1	Снос зданий	2 050 000,00	111,61
2	Монтаж забора	165 000,00	8,98
3	КТП-630	490 000,00	26,68
4	Временное электроснабжение	179 212,50	9,76
5	Монтаж эл.оборудования в КТП для времен. эл.снабжения	57 129,00	3,11
6	Устройство шпунтовой стенки по оси 1/1 автостоянка	1 249 998,00	68,06
7	Устройство проезда через автостоянку. Автостоянка	126 745,00	6,9
8	Устройство проезда через автостоянку. Площадка	91 999,00	5,01
9	Таксация	348 487,00	18,97
10	Перенос ограждения	31 260,56	1,7
11	Устройство временного ограждения	85 478,00	8,94
12	Устройство временного ограждения,перенос	37 524,00	3,93
13	Планировка строительной площадки	63 252,72	3,44
14	Временная дорога из плит для шпунтовой стенки автостоянка	96 069,00	5,23
15	Устройство подпорной стенки (откосы)	623 554,00	33,95
16	Подпорная стенка ПС1, ПС3	1 135 594,40	61,83
17	Засыпка пазух котлована песком	783 889,00	42,68
18	Земляные работы	26 052,04	1,42
19	Разработка грунта с вывозом на 17км, устройство	33 310 147,65	1 813,59
20	свайного основания,срубка оголовков свай,
21	Бетонная подготовка, гидроизоляция
22	перебазировка,основание под кран,доп забивка (аренда копровой установки) (см 5, 5А)
23	Каркас монолитный: ростверки,лестницы,балки,перекрытия,стены и пилоны (см 12)	157 736 072,15	8 588,02
24	Монолитный каркас подземной автостоянки (см 17а)	17 765 566,29	967,25
25	Монолитная плита автостоянки (ст-сть ар-ры) (см 13а) автостоянка (735 м3)	10 937 681,42	595,51
26	Силовые полы автостоянки (см 16а)	7 052 521,93	383,98
27	Кирпичная кладка (см 20)	84 148 157,00	4 581,49
28	Деф. шов (см 45)	156 626,96	8,53
29	Кирпичная кладка (см 22а) автостоянка	3 622 942,82	197,25
30	Кирпичная кладка перегородок в багажном отделении (см 53а) автостоянка	272 703,00	14,85
31	Входные группы, силовой пол (см21)	9 883 933,83	538,14
32	Устройство гидроизоляции под входными группами ВГ-1,2 (см 49)	105 894,56	5,77
33	Входные группы автостоянки (см46а)	985 250,30	53,64
34	Устройство кровли (см 48)	5 143 694,00	280,05
35	Устройство кровли над лестничными клетками и въездом в автостоянку (см51а)	467 546,80	25,46
36	Окна ПВХ, двери ПВХ (см 28) 3111м2	16 294 387,11	887,16
37	5238 руб/м2
38	Витражи алюминиевые (см47)	13 241 201,04	720,92
39	Двери металлические квартирные (СМ 41)	3 027 138,00	164,81
40	Двери металлические спец двери (СМ 52)	1 696 140,16	92,35
41	Стальные двери автостоянка	170 000,00	9,26
42	Ворота автостоянка	144 000,00	7,84
43	Отделка автостоянки	6 421 482,00	349,62
44	Наружная отделка (см 41)	531 107,00	28,92
45	Наружная отделка ОКРАСКА ПОЯСКОВ (см 50)	498 366,16	27,13
Разные работы
46	Лестницы металлические, ограждения лестничных маршей, поручни
47	Мусоропровод (см 39)	1 352 741,00	73,65
48	Подкрановые пути(фундаменты), перебазировка крана, монтаж, демонтаж (см42)	1 053 133,55	57,34
49	Подпорные стены под кран (см 43)	181 472,00	9,88
ИТОГО общестроительные работы		465 794 252,45	25 366,58
Спец. работы
50	ХВС, ГВС, пожарный водопровод, ПВНС (см 25)	21 198 450,00	1 154,16
51	Внутренняя канализация (см 25)
52	ХВС, ГВС, пожарный водопровод автостоянка (см 25)	1 094 927,00	59,61
53	Отопление (см 24)	19 672 801,00	1 071,09
54	Отопление автостоянка (см 24а)	1 048 339,00	57,08
55	ИТП (см 32)	2 270 000,00	123,59
56	Вентиляция (см35)	4 971 872,00	270,7
57	Вентиляция автостоянка (см34а) 5359руб/м2 автост.	8 863 187,00	482,56
58	Силовое оборудование с АСКУЭ (см 23)	13 815 124,94	752,17
59	Прокладка гофротрубы (см40)	2 736 864,00	149,01
60	Эл.освещение (см 23)	4 752 096,42	258,73
61	Силовое оборудование с АСКУЭ (см 23) автостоянка	985 161,94	53,64
62	Эл.освещение АВТОСТОЯНКА	1 429 985,36	77,86
63	Слаботочные системы (домофон)	0	-
64	АПС, автоматизация дымоудаления (см 27)	3 449 227,00	187,79
65	АПС, автоматизация дымоудаления, система пожаротушения (см 26а 1,2)	5 547 903,00	302,06
66	АПС, автоматизация дымоудаления, система пожаротушения (см 26а3)	1 400 094,00	76,23
67	Монтаж, ПНР, ТО лифтов, стоимость оборудования, монтаж и обор-ние диспетчерской связи с ПНР (см 30)	18 398 436,00	1 001,71
68	ИТОГО по спецработам	111 634 468,66	6 077,99
69	ИТОГО коробка	577 428 721,11	31 444,57
70	в том числе автостоянка 86 машино-мест	74 772 904,36	3 994,83
71	Итого без автостоянки	302 655 816,75	27 449,74
72	площадь автостоянки 1653,62 м2	869 452,38	45 217,71

Таблица 2

Укрупненный расчёт стоимости устройства наземной парковки площадью 1653м²

Вид работ	Стоимость сНДС, рублей
Демонтаж существующих сооружений	2 479 500
Земляные работы (вертикальная планировка, автоперевозки грунта)	176 000
Устройство асфальтобетонных проездов с бордюрами (весь конструктив)	3 719 250
Устройство пешеходных тротуаров	443 960
Газон, зеленые насаждения	270 000
Ограждения	353 000
Организация движения	74 300
Итого стоимость	7 516 010
Площадь, м2:	1653
Стоимость руб. за 1 м2:	4 546,89

Анализируя таблицы 1 и 2 в соответствии с неравенством (2), а также учитывая стоимость земельного участка равную 46000 руб/м2, выходит, что строительство подземной автостоянки экономически выгодно.

Таким образом, необходимо сделать вывод о том, что целесообразность и экономическая эффективность строительства подземной парковки напрямую зависит от стоимости земли.

Литература:

1. Вопросы экономики использования подземного пространства городов: Сб. науч. тр.-М.: Знание, 2007.
2. Объявления о продаже земельных участков [Электронный ресурс]: Поисковый портал по недвижимости «БИБОСС» — Режим доступа httрs://www.bеbоss.ru/ (дата обращения 18.04.2017).
3. Услуги и Прайс-Док. [Электронный ресурс]: Сайт строительной компании «ТрансСтрой» — Режим доступа httр://www.аsfаltirоvshiki.ru/ (дата обращения 18.04.2017).
4. Виды работ, прайс-лист, наши работы, технология [Электронный ресурс]: Портал компании «СтройДор» — Режим доступа httрs://www.аsfаltkrоshkа.соm/ (дата обращения 18.04.2017).