В статье рассматривается возможность применения института приобретательной давности для признания за давностным владельцем в судебном порядке права собственности на так называемые «брошенные» садовые участки.
Ключевые слова: бесхозяйное имущество, приобретательная давность, давностный владелец, собственник
In the article the possibility of application of the Institute of acquisitive prescription for the recognition for limitation by the owner in a judicial order the rights of ownership to so-called «abandoned» garden plots.
Keywords: abandoned property, acquisitive prescription, limitation the owner, the owner
В 2017 году одним из Федеральных электронных третейских судов Московской области было принято несколько решений о признании в порядке приобретательной давности за отдельными гражданами права собственности на садовые участки, расположенные в СНТ, и признании отсутствующим права собственности прежних владельцев на данные земельные участки.
Иски предъявлялись гражданами к садоводческому некоммерческому товариществу, рассматривались Третейским судом в соответствии с соглашениями о передаче спора в Федеральный электронный третейский суд, заключенными между гражданами и председателями правлений садоводческих товариществ. Прежние владельцы к судебному разбирательству не привлекался, их гражданским состоянием Суды не интересовались.
Требования граждан о приобретении права собственности на садовые участки были удовлетворены Судом исходя из следующих оснований. В период с 1992 по 1993 годы садоводческим товариществам в коллективную совместную собственность были переданы земли определенной площади на основании решений администрации муниципального района. Учитывая это обстоятельство, Суд сделал вывод, что товарищества вправе распоряжаться предоставленными землями, в том числе и лишать права собственности на садовые участки их собственников, если они в течении срока приобретательной давности не появляются на них.
При этом, права истцов на садовые участки суд признает на основании ст. 46 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях», в силу которой защите в соответствии с гражданским и земельным законодательством подлежат права членов садоводческих объединений граждан, в частности право собственности, и другие вещные права владения земельным участком; а также на основании п. 1 ст. 234 ГК РФ, где указано, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности настоящих собственников спорных земельных участков признается отсутствующим.
Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то, не характерно для российского гражданского права (ст. 1 ГК РФ).
Решения Третейского суда спорны, но как желанны для недобросовестных лиц, особенно при решении вопроса о судьбе так называемых «брошенных» садовых участков.
Прекращение права собственности происходит в случаях, прямо предусмотренных законом. И в первую очередь это ситуации прекращения права собственности по воле самого собственника, но и такие ситуации делятся еще на две группы: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. При отчуждении собственником своего имущества другим лицам речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа, мена, дарение, аренда с выкупом, рента и т. д.). В этом случае порядок прекращения права собственности отчуждателя и возникновения права собственности у приобретателя регулируется в основном нормами о сделках и договорах.
Как считает А. И. Коновалов, совокупный анализ статей Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), регулирующих и прекращение, и приобретение права собственности, приводит к выводу о допущении законодателем в некоторых случаях прекращения такого права в результате бездействия со стороны собственника [9].
Бездействие и отказ от права собственности схожи тем, что иные лица не претендуют на такое право, то есть не предполагается передача права другим субъектам. Налицо в обоих случаях отсутствие фактического обладания недвижимым имуществом.
Отличие этих категорий состоит в том, что при бездействии невозможно установить, направлена ли воля субъекта именно на прекращение права. Таким образом, само по себе бездействие собственника по отношению к своему имуществу не может привести к утрате права на него. В этом случае А. И. Коновалов говорит, что существует практическая необходимость отграничить случаи простого не пользования правом (бездействия по отношению к нему) от тех, которые могут быть отнесены к оставлению права [9].
Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ, ст. 53 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права.
При этом важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются.
Это означает не только возможность возврата данной вещи прежнему собственнику, но и возложения на него ответственности, например, за причиненной данной вещью вред, либо за неиспользование земельного участка по назначению.
Права и обязанности сохраняются до того момента, когда имущество поступит в собственность другого лица. Это может произойти в силу приобретательной давности на основании ст. 225 и 234 ГК РФ, а для движимых вещей также по нормам, предусмотренным ст. 226 ГК РФ.
Если по ст. 236 ГК РФ форма отказа от права собственности на движимое имущество может быть различной: публичное объявление об этом либо совершение реальных действий, определенно свидетельствующих об устранении данного лица от владения, пользования и распоряжения имуществом, то ЗК РФ признает только подачу заявления надлежащей формы об отказе от прав на земельный участок. Никакие устные заявления не могут быть приняты во внимание, а если лицо просто не использует участок, что в ряде случаев является земельным правонарушением (неиспользование земельного участка по целевому назначению, систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв), то это лицо будет предупреждено об ответственности за правонарушение.
Для прекращения права собственности на земельный участок необходимо только осуществление государственной регистрации прекращения права собственности, никакого решения государственного или муниципального органа для этого не требуется, и поэтому заявление об отказе от права собственности подается непосредственно в орган государственной регистрации. Орган государственной регистрации не может отказать собственнику земельного участка, желающему от него отказаться, в регистрации прекращения права собственности. Право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
В случае отказа собственника земельного участка от права собственности возможно появления режима бесхозяйного имущества на земельный участок, а вместе с ним и приобретательной давности. Это единственный случай реализации возможности, предусмотренной ст. 234 ГК РФ в отношении земельных участков.
Согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ, при отказе от права собственности на земельный участок он приобретает правовой режим бесхозяйной вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. В соответствии со ст. 225 ГК РФ, бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную или государственную собственность, может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3). При этом объектом приобретательной давности могут стать лишь бесхозяйные земельные участки, ранее предоставленные в частную собственность гражданам или юридическим лицам либо в собственность муниципальным образованиям. Все остальные участки не могут быть признаны бесхозяйными в силу презумпции государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).
По мнению Ю. Н. Андреева, в силу ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 214 ГК РФ, объектом приобретательной собственности не может стать и земельный участок, принадлежавший ранее физическим (юридическим) лицам на праве собственности, а в настоящее время не имеющий собственника, или если собственник такого земельного участка неизвестен. В таких случаях в силу изложенных статей земельный участок, хотя и относится к гражданско-правовой категории бесхозяйных вещей, должен перейти в собственность государства (муниципалитета), а не быть объектом давностного срока, так как в соответствии с п. 1 ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью являются земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, а п. 2 ст. 53 ЗК РФ указывает на то, что правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи приобретает только земельный участок, от которого отказался собственник участка (случаи, когда собственник участка неизвестен или имущество не имеет собственника, здесь не рассматриваются) [10].
Исключена возможность признания имущества бесхозяйным и тогда, когда в отношении вещи возбужден спор. Обосновывается это тем, что признание имущества бесхозяйным возможно только тогда, когда сняты все сомнения в том, что вещь не имеет собственника или собственник неизвестен, либо собственник отказался от права собственности.
В юридической литературе проблеме применения института приобретательной давности на земельные участки в течение продолжительного периода времени уделяется большое внимание, однако единого теоретического и практического подхода к решению данного вопроса до настоящего момента не выработано.
Анализ п. 1 ст. 234 ГК РФ применительно к недвижимому имуществу позволяет сделать вывод, что указанное основание приобретения права собственности применимо при наличии следующих условий: добросовестности, открытости, непрерывности владения имуществом как своим собственным в течение 15 лет.
Данная норма не раскрывает правового содержания указанных условий, однако данный недостаток компенсирован судебной практикой. Так, в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) указано: при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что:
‒ давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у не права собственности;
‒ давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
‒ давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
‒ владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Кроме того, согласно абз. 3 п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 1 июля 1990 года. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В этой связи применительно к приобретению права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности можно сделать следующие выводы.
Во-первых, все указанные условия как юридические факты, с которыми закон связывает наступление определенных правовых последствий в виде приобретения права собственности, должны быть выполнены одновременно, при этом отсутствие хотя бы одного из указанных условий не будет порождать конечных правовых последствий в виде приобретения права собственности.
О правомерности данной позиции свидетельствуют Определение ВАС РФ от 19.11.2010 № ВАС-15109/10 по делу № А68–11892/09; Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2015 по делу № А41–17573/14 — в них указано, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактического владения недвижимым имуществом в течение 15 лет; владения имуществом как своим собственным; добросовестности, открытости и непрерывности владения.
Во-вторых, должны отсутствовать какие-либо обязательственные правоотношения, на основании которых осуществляется владение имуществом.
В-третьих, фактически срок, по истечении которого возможно приобретение права собственности на недвижимое имущество по данному основанию, должен составлять не менее 18 лет (15 лет непрерывного владения и 3 года срока исковой давности).
В-четвертых, право собственности по основанию приобретательной давности может быть признано исключительно в судебном порядке.
В-пятых, право собственности в силу приобретательной давности не может быть признано за лицом, владеющим спорным недвижимым имуществом, если этому лицу был известен собственник имущества.
Однако, Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 уходит от конкретного ответа на вопрос о возможности приобретения права собственности на земельные участки по основанию приобретательной давности вообще, указывая лишь, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Отсутствие в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 однозначного ответа на данный вопрос можно расценивать по-разному: с одной стороны, как отсутствие реальной юридической возможности приобретения права собственности на земельный участок по данному основанию и невозможность распространения института приобретательной давности на земельные участки, а с другой стороны, как отсутствие прямого отрицательного ответа о наличии подобной юридической возможности.
Однако, судебная практика федеральных судов не допускает различного толкования указанной правовой позиции. Позиция федеральных судов конкретна.
Так, Московский областной суд в Апелляционном определении от 03.02.2016 по делу № 33–3220/2016 указал, что невозможно приобретение права собственности на несформированный земельный участок в силу приобретательной давности вследствие длительного открытого владения и пользования некоторой территорией с фактическим самостоятельным установлением на местности границ данной территории в качестве земельного участка, если данный участок не был образован в качестве объекта права в установленном порядке, так как он признается государственной собственностью и не является бесхозным.
Ленинградский областной суд в Определении от 20.08.2015 № 33–4121/2015 указал, что действующее земельное законодательство Российской Федерации не признает в качестве основания для приобретения права собственности на земельный участок приобретательную давность, регламентированную статьей 234 ГК РФ.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.02.2013п о делу № 18АП-70/2013 указал, что поскольку среди оснований приобретения права собственности на земельные участки, установленных положениями Земельного кодекса РФ, приобретательная давность не указана, то данное обстоятельство не может являться основанием для приобретения права собственности на земельный участок.
Верховный Суд РФ Определением от 20.09.2016 № 18-КГ16–100 подтверждает, что ответчиком по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
На фоне сформировавшейся правовой позиции федеральных судов относительно применения приобретательной давности при признании права собственности на садовые участки недоразумением (если не сказать большего) выглядят указанные в начале статьи Решения Федерального Электронного Третейского Суда.
Из сказанного выше, ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности должен быть прежний собственник имущества. Садоводческое товарищество не может быть ответчиком по указанному делу, так как спорный участок ему не принадлежит. Садоводческому товариществу на праве коллективной совместной собственности принадлежат только земли общего пользования в товариществе.
Владение давностного владельца земельным участком не может считаться добросовестным, поскольку он изначально знает, что пользуется чужим земельным участком, собственник которого известен.
Ранее выяснено, что единственный случай реализации возможности, предусмотренной ст. 234 ГК РФ в отношении земельных участков — это отказ собственника земельного участка от права собственности на него. В случае Решений Третейского Суда ни один из собственников от права собственности на земельный участок не отказывался и о том, что лишен этого права, не знает.
Исходя из положений Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации» (далее — Закон об арбитраже) лицо, которое не являлось стороной третейского разбирательства и в отношении прав и обязанностей которого вынесено решение третейского суда, вправе подать заявление об отмене этого решения в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда, в срок, не превышающий трех месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об оспариваемом им решении третейского суда. Но гражданине физически могут и не узнать о нарушении их права собственности.
По сути законную силу приобретает рейдерский захват собственности, когда двое решают отнять имущество у третьего, несмотря на то, что согласно ст. 33 Закона об арбитраже, Третейский суд должен разрешать спор в соответствии с нормами российского права. А в российском законодательстве принцип неприкосновенности собственности закреплен на конституционной основе.
Кстати, несколько из указанных Решений Третейского суда послужили основанием для регистрации за давностными владельцами права собственности на садовые участки, несмотря на то, что недавно в регулировании третейского разбирательства появилась новелла: статья о внесении изменений в юридически значимые реестры, лишающее арбитражное решение правоустанавливающего статуса при отсутствии исполнительного листа, выданного компетентным государственным судом, невзирая на то обстоятельство, что по искам о признании права исполнять будет нечего [5]. По сути, исполнительный лист превращается в основание для государственной регистрации, лишив этой функции решение третейского суда.
Завладение чужим земельным участком, даже в том случае, если он не обрабатывается владельцем долгое время, называется самозахватом, если не проведена определенная законом процедура признания участка бесхозяйным. Земельный участок, в случае отказа от него собственника, может быть передан в пользование другого лица только при соблюдении процедуры государственной регистрации прекращения права собственности на него у бывшего собственника и постановки на учет данного земельного участка как бесхозяйного. Решать же вопрос о принадлежности бесхозяйного имущества возможно только по истечении одного года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет.
Что касается судьбы заброшенных садовых участков, то основой для решения споров об их судьбе является Устав садового товарищества и решение общего собрания членов товарищества. Законом не предусмотрено единоличного решения вопроса об их судьбе.
Вероятно, для исключения случаев принятия неправомерных решений, описанных в начале статьи, возникла необходимость конкретно прописать в Законе, регулирующем ведение гражданами садоводства и огородничества, процедуру признания садовых земельных участков брошенными.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017).
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017).
- Федеральный закон от 15.04.1998 (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 3004/11.
- Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 25.01.2017 № ОГ-Д23–624 «О вопросах, связанных с земельными участками в СНТ».
- Анисимов А. П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист, 2002. № 12, С. 34.
- Анисимов А. П., Рыженков А. Я. Приобретение права частной собственности на земельные участки в силу давности владения // Система КонсультантПлюс, 2017.
- Коновалов А. И. Проблемы правового регулирования добровольного прекращения права собственности // Система КонсультантПлюс, 2017.
- Судебная защита земельных прав граждан России / Под редакцией доктора юридических наук, профессора Ю. Н. Андреева// Система «ГАРАНТ», 2012.
