В данной статье рассмотрены факторы, влияющие на стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости на примере вторичных предложений о продаже квартир в г. Екатеринбурге. Дано предположение о том, почему некоторые факторы значительно влияют на стоимость квадратного метра жилья. Установлены ценовые пояса г. Екатеринбурга.
Ключевые слова: оценка недвижимости, жилая недвижимость, квартиры, факторы, влияющие на стоимость жилья, корректировки стоимости для недвижимости, ценовые пояса.
Согласно официальному порталу города, Екатеринбург расположен на восточном макросклоне Среднего Урала, где его восточные предгорья встречаются с Зауральской складчатой возвышенностью, по берегам реки Исеть. Екатеринбург сформировался как стратегически важный центр России, который и поныне обеспечивает связь между европейской и азиатской частями страны. Долина реки Исеть на территории Екатеринбурга довольно широкая. Имеет пойменные террасы: низкую и высокую. Население Екатеринбурге составляет практически 1,5 миллиона человек.
Как и в любом городе «миллионнике», в Екатеринбурге широко развит рынок недвижимости, а именно рынок жилой городской недвижимости.
За последнее время средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) выросла на 0,1 % и составила 66 375 руб. Текущий уровень цен на 2,5 % ниже конца 2016 года и на 13,5 % меньше пикового показателя, который был достигнут в феврале 2015 года.
Анализируя предложения на официальном сайте УПН, по состоянию на конец сентября в базе данных выставляется около 9,8 тысяч квартир и около 1 800 комнат в коммуналках. На рынке новостроек происходит заметная ротация предложения, но объем предложения относительно стабилен — около 17 000 квартир.
В целом можно говорить о том, что ценовой фон на рынке остается достаточно стабильным. Это не исключает того, что у покупателей сохраняется возможность для торга.
Рис. 1. «Данные предложений УПН»
Целью работы было провести анализ рынка жилой недвижимости в городе Екатеринбурге, с целью выявления факторов влияющего на 1 кв.м. Далее, с применением сравнительного подхода внести корректировки, для определения итоговой величины рыночной стоимости 1 кв.м. Для актуальности данных полученных в результате сравнительного анализа, были выбраны объекты, срок экспозиции которых не превышает 6 месяцев.
Задачи к исследованию были поставлены следующие:
- Изучение рынка
- Сбор информации для сравнительного подхода о предполагаемых на продажу аналогов и составление таблицы сравнения (объекта сравнения с объектами-аналогами)
- Составление таблиц сравнения, внесения корректировок цен, выбранных объектов-аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки
- Установление стоимости объекта оценки, путем математических действий, после внесения корректировок
Таким способом, была произведена оценка 30 объектов (из них 30 % — Однокомнатные квартиры; 34 % — Двухкомнатные квартиры; 30 % — Трехкомнатные квартиры; 3 % — Четырехкомнатные квартиры и 3 % — комнаты), в 10-и микрорайонах города Екатеринбурга (Автовокзал, Ботаника, Уктус, Елизавет, Центр, Парковый, Вокзал, Академический, ВИЗ, ЖБИ, Пионерский, Юго-Западный, Уралмаш, Эльмаш)
Для оценки, отдавалось предпочтение объектам в домах от 9-ти этажей, в виду большего количества информации, необходимой для оценки, в них. (См. табл. 1–10)
Таблица 1
Район Автовокзал
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
90000р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за удачного вида из окон и близкого расположения остановок МТС и. |
|
2к. кв. |
79000р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за удачного расположения этажа и класса качества отделки. |
|
3к. кв. |
102300р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за большого количества м2, и актуальности объекта |
Таблица 2
Р-н Ботаника
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
84760р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за выгодного расположения и удобной транспортной развязки. |
|
2к. кв. |
71500р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за удачного расположения этажа и удобной транспортной развязки. |
|
3к. кв. |
57500р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в меньшую сторону из-за расположения объекта на первых этажах и малой общей площади. |
Таблица 3
Р-н Уктус
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
64000р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за актуальности на дату продажи и удачного вида из окон |
|
2к. кв. |
80800р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наиболее лучшего качества отделки и удачной этажности |
|
3к. кв. |
68300р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за раздельного с/у и большой жилой площади |
Таблица 4
р-н Елизавет
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
57000р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована не была из-за отсутствия корректировок |
|
2к. кв. |
64500р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована не была из-за отсутствия корректировок |
|
3к. кв. |
58800р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована не была из-за отсутствия корректировок |
Таблица 5
Р-н Центр)
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
Комната |
83500р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за вида из окна и отсутствия торга |
|
2к. кв. |
130600р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована не была из-за отсутствия корректировок |
|
3к. кв. |
140500р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за большой жилой площади |
Таблица 6
Р-н Парковый)
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
80966р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за раздельного с/у и этажности |
|
2к. кв. |
83928р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в меньшую сторону из-за наилучшего вида из окон |
|
3к. кв. |
74138р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за раздельного с/у и наилучшего вида из окон |
Таблица 7
Р-н Виз
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
91854р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за вида из окон и актуальности объекта |
|
2к. кв. |
87785р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наилучшего типа дома и лучшей этажности |
|
3к. кв. |
69700р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за вида из окон и актуальности объекта |
Таблица 8
Р-н Пионерский
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
90408р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за лучшего типа дома, вида из окон и этажности |
|
2к. кв. |
51791р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в меньшую сторону из-за наличия торга и последнего этажа |
|
3к. кв. |
96359р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наличия балкона, этажности и отсутствия торга |
Таблица 9
Р-н Уралмаш
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
77695р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за этажности, вида из окон и раздельного с/у |
|
2к. кв. |
62771р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована не была |
|
4к. кв. |
85290р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наличия балкона, этажности и отсутствия торга |
Таблица 10
Р-н Эльмаш
|
Кол-во комнат вквартире |
Стоимость |
Вывод |
|
1к. кв. |
56428р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за близкого расположения остановок МТС и удачной транспортной развязки |
|
2к. кв. |
66046р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наличия балкона и удачного расположения остановок МТС |
|
3к. кв. |
72402р/м2 с учетом корректировок |
Стоимость скорректирована в большую сторону из-за наилучшего вида из окон, этажности и наличия балкона |
Таблица 11
Расчет количества внесенных корректировок
|
Сделанные корректировки |
На увеличение цены |
На понижение цены |
Соотношение |
|
Торг |
17 раз |
11 раз |
17/11 |
|
Дата |
9 раз |
2 раза |
9/2 |
|
Усл. Сделки |
- |
- |
- |
|
Право собственности |
- |
- |
- |
|
Местоположение |
5 раз |
3 раза |
5/3 |
|
Этаж |
15 раз |
7 раз |
15/7 |
|
Класс кач. отделки |
3 раза |
- |
3/- |
|
Тип дома |
6 раз |
5 раз |
6/5 |
|
S общая |
15 раз |
10 раз |
15/10 |
|
S жилая |
20 раз |
21 раз |
20/21 |
|
S кухни |
13 раз |
19 раз |
13/19 |
|
Вид из окон |
16 раз |
1 раз |
16/1 |
|
Балкон/Лоджия |
5 раз |
1 раз |
5/1 |
|
С/У |
13 раз |
7 раз |
13/7 |
Исходя из данных (табл. 11) видно, что наибольшее количество раз применялись такие корректировки как:
Таблица 12
Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)
|
Район |
Сред. Цена предложения на 20.11.2017 руб/кв.м |
Нижний ценовой сегмент (руб) |
Верхний ценовой сегмент (руб) |
|
По городу |
71861 |
- |
- |
|
Центр |
106200 |
83500 |
130609 |
|
1-й пояс |
78588 |
63790 |
102270 |
|
2-й пояс |
70422 |
59428 |
85290 |
|
3-й пояс |
60105 |
57084 |
64489 |
|
4-й пояс |
47592 |
31663 |
64917 |
Таблица 13
Пояснение ценовых поясов
|
Наименование ценового пояса |
Жилые районы |
|
Центр |
Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского |
|
1-й пояс |
Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Парковый, Пионерский |
|
2-й пояс |
Уктус, Уралмаш, Эльмаш |
|
3-й пояс |
Елизавет |
|
4-й пояс |
Шарташ |
В результате проведенного исследования было выявлено 3 главных фактора влияющих на стоимость кв.м. жилья в г. Екатеринбурге. Потому как, квартиры с большей жилой площадью и с большей площадью кухни будут востребованней аналогов с меньшей площадью, это обусловлено удобством и большой возможностью планировочных решений внутри помещений. В свою очередь объекты (квартиры) с таким преимуществом, как готовность к торгу будут меньше по стоимости в связи с предположением о заведомо-завышенной реальной стоимостью их. Цель, поставленная к работе-достигнута.
Литература:
- База данных уральской палаты недвижимости // Уральская палата недвижимости. URL: http://upn.ru
- ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 // Федеральные стандарты оценки. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/
- Официальный сайт Екатеринбурга. URL: https://екатеринбург.рф
- Продажа недвижимости в Екатеринбурге. URL: https://ekaterinburg.n1.ru
- Объявления о продаже недвижимости // Avito. URL: https://www.avito.ru/ekaterinburg
