Прогнозирование стоимости строительства жилья в Хабаровском крае



Показатель обеспеченности жильём является важнейшей характеристикой благосостояние населения страны. Стоимость строительства жилья влияет на обеспеченность населения жильем через рыночную стоимость. Степень влияния тех или иных факторов на исследуемый показатель можно определить при помощи коэффициентов парной корреляции.

Коэффициенты парной корреляции факторов влияния на стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке жилья рассчитаны при помощи программного продукта MSExcel и приведены в таблице 1. Из данной таблицы 1 видно, что близкое к 100 % влияние на рыночную стоимость жилья оказывает фактор «средняя стоимость строительства жилья».

Таблица 1

Результаты корреляционного анализа

Фактор	Коэффициент парной корреляции (первичный рынок)	Коэффициент парной корреляции (вторичный рынок)
Ввод в эксплуатацию жилых домов, тыс.кв.м	0,828	0,809
Введено в действие общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек, кв м	0,839	0,829
Объем работ, выполненных по ВЭД «строительство», млн.р	0,697	0,755
Инвестиции в жилища, млн.р	0,874	0,789
Средняя стоимость строительства, рублей	0,928	0,956
Обеспеченность жильем, кв.метра/чел.	0,871	0,927
Среднедушевые денежные доходы, р	0,539	0,500

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics

Стоимость строительства на протяжении всего периода увеличивалась, за исключением 2014 и 2015 годов, где наблюдалась динамика спада. Это связано с тем, что в эти года вводилось большое количество жилья экономического класса для людей, пострадавших в результате затопления в 2013 году. Максимальная стоимость строительства приходится на 2013 год в размере 54926 рублей. В 2013 году произошел резкий скачок на 18,57 % в сравнении с предыдущим годом, это может быть связано с падением курса рубля и удорожанием строительных материалов.

Далее на основе экспертного опроса были отобраны следующие три показателя, характеризующие факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование средней стоимости строительства квадратного метра жилья в Хабаровском крае. Выбор показателей был ограничен перечнем данных, представляемых в статистических и нормативных изданиях. Ими стали:

 динамика индекса цен на материалы;

 динамика индекса цен на эксплуатацию строительных машин и механизмов;

 среднемесячная номинальная начисленная заработная плата и выплаты социального характера в расчете на одного работника (по виду экономической деятельности «строительство»).

Далее целесообразно приступить к регрессионному анализу, целью которого является установление функциональной зависимости между стоимостью строительства и факторами, на нее влияющими. Далее в таблице 2 были построены модели парной регрессии, отражающие влияние изменения факторов на стоимость строительства в ценовом выражении.

Таблица 2

Уравнения парной корреляции

Наименование показателя	Уравнение парной корреляции
Динамика индекса на строительно-монтажные работы по составляющей прямых затрат (материалы), (X1)	Y = 17306,4193×X1 – 21485,6167
Динамика индекса на строительно-монтажные работы по составляющей прямых затрат (эксплуатация строительных машин и механизмов), (X2)	Y = 9085,554×X2+ 5445,921
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата и выплаты социального характера в расчете на одного работника (по видам экономической деятельности «строительство»), (X3)	Y = 1,2938 ×X3+ 8462

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics

Экономический смысл рассчитанных выше моделей следующий:

1) при увеличении стоимости строительных материалов на 100% к её базовой стоимости в ценах 2001 года средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья вырастет на 17306 рублей;

2) при увеличении стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов на 100% к её базовой стоимости в ценах 2001 года средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья вырастет на 9086 рублей;

3) при увеличении среднемесячной номинальной начисленной заработной платы и выплат социального характера в расчете на одного работника (по видам экономической деятельности «строительство») на 1 рубль средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья вырастет на 1 рубль 29 копеек.

После построения моделей парной регрессии, которые показали математически верный и экономически обоснованный результат, целесообразно приступить к прогнозированию стоимости строительства жилья.

Поскольку различные варианты многофакторных корреляционно–регрессионных моделей формирования стоимости строительства жилья не показали экономически и математически достоверного результата, прогнозирование стоимости строительства жилья проходило следующими этапами:

1. Прогнозирование стоимости строительства жилья через модель парной корреляции с использованием фактора Х1 (динамика индекса на строительно-монтажные работы по составляющей прямых затрат (материалы)).
2. Прогнозирование стоимости строительства жилья через модель парной корреляции с использованием фактора Х2 (динамика индекса на строительно-монтажные работы по составляющей прямых затрат (эксплуатация строительных машин и механизмов)).
3. Прогнозирование стоимости строительства жилья через модель парной корреляции с использованием фактора Х3 (среднемесячная номинальная начисленная заработная плата и выплаты социального характера в расчете на одного работника (по видам экономической деятельности «строительство»).
4. Расчет итогового значения стоимости строительства жилья методом средневзвешенной.

Для того чтобы получить более прогнозные значения стоимости строительства жилья в Хабаровском крае в период 2017-2018 гг. можно воспользоваться методом средневзвешенных значений для каждого года. Прогнозные значения стоимости строительства, полученные в результате расчетов регрессионным методом, были представлены для каждого года.

Далее на основе данных о структуре стоимости строительства, каждому прогнозному значению был присвоен коэффициент средневзвешивания. Затем был произведен расчет средневзвешенного значения стоимости строительства жилья. Итоги расчетов представлены в таблице 3.

Таблица 3

Результаты краткосрочного прогнозирования стоимости строительства жилья в Хабаровском крае различными методами и индексы средневзвешивания р/м2

Год	Использованный метод прогнозирования
	Парной корреляции с использованием фактора «Материалы»	Парной корреляции с использованием фактора «Эксплуатация строительных машин и механизмов»	Парной корреляции с использованием фактора «Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата»
2016	57947,6	51262,2	52967,6
2017	61238,2	53766,9	55399,8
2018	64528,9	56271,6	57831,9
Индекс средневзвешивания	0,75	0,05	0,15

Далее в таблице 4 приведены результаты краткосрочного прогнозирования стоимости строительства 1 кв.м. жилья до 2018 года.

Таблица 4

Прогноз стоимости строительства жилья в Хабаровском крае

Год	Точечный прогноз, р/м2
2016	55785,06
2017	58739,55
2018	61694,07

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics

Согласно составленному прогнозу, стоимость строительства 1 кв. м. жилья в Хабаровском крае к 2018 году увеличится на 30,7 % по отношению к стоимости в 2015 году и составит 61694 рубля.

Данную методику можно применять для прогнозирования стоимости строительства жилья не только Хабаровского края, но и других субъектов России, однако прогнозные модели и индексы средневзвешивания требуют ежегодных корректировок с учетом меняющихся тенденций и динамики показателей.

Литература:

1. Территориальный орган государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.habstat.ru/
2. Брянцева И. В., Воронина Н. В., Игонова И. Н. Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае. Хабаровск: Изд- во Тихоокеанского Государственного Университета, 2014. – С. 6-44, 96-105 с.