Ключевые слова: ипотека, гражданский брак, долевая собственность
В связи с современными веяниями и тенденцией свободных отношений, большое количество пар живут совместно, но без официальной регистрации брака. Называя отношения «гражданским браком», люди фактически создают прототип семьи.
Российским законодателем понятие «гражданский брак» не используется. Отношения пары, которые принято определять как гражданский брак, с юридической точки зрения, рассматриваются как просто сожительство и не имеют каких-либо правовых последствий. В свою очередь и не существует каких-либо жестких ограничений. Люди могут проживать вместе, иметь общий бюджет, воспитывать детей. Но существует и другая сторона. Гражданский брак не имеет никакого законного основания и не порождает прав и обязанностей, которые возникают между супругами после регистрации законного брака.
Вышеуказанное, естественно, делает невозможным получение ипотечного кредита для такой пары, потому что банковские учреждения не видят никакого законного основания оформлять ипотеку на гражданских супругов. Однако, учитывая существование довольно высокого процента пар, которые не зарегистрировали брак, но желают получить ипотеку, банки и другие финансовые учреждения изменили свою политику.
Сегодня пары, проживающие в так называемом гражданском браке, могут оформить ипотечный кредит при наличии следующих условий. Ипотечный кредит выдается и оформляется только на одного из супругов [2]. Другой же из супругов выступает созаемщиком (поручителем). При этом сумма кредита делится на две равные части. Согласно предлагаемой банками схеме, субъекты гражданского брака могут оформить свою приобретённую недвижимость пополам или в равных частях пропорционально дальнейшему участию в оплате по кредиту. Во время подачи кредитной заявки банк будет учитывать общий ежемесячный доход гражданской семьи и уже, исходя из итоговой суммы, разрешит выдать кредит или откажет в займе. Такая формула выдачи кредита страхует финансовое учреждение в случае, если пара решит расстаться.
Ипотечный кредит может быть выдан гражданским супругам не только в личную, но и в долевую собственность. В случае заключения договора с учетом долей каждого, выплата платежей при погашении кредита тоже распределяется пропорционально долям. Каждый из супругов выплачивает свою часть. Такому долевому разделу также подлежит и имущество, купленное на кредитные деньги. В случае если пара решит прекратить отношения, недвижимость подлежит разделу.
Если же кредитный договор был заключен с одним из супругов, соответственно и приобретенное недвижимое имущество будет иметь одного собственника. Причем даже регистрации в последующем законного брака не изменяет права собственности. Собственником остается тот супруг, на кого был выдан ипотечный кредит и оформлена недвижимость [5].
Имея высокий опыт работы и хорошую информационную базу, некоторые банки и финансовые учреждения пытаются свести к минимуму риски, которые могут ожидать гражданских супругов. Но таких учреждений единицы, в основном банки при выдаче кредита беспокоятся только о своих рисках. В свою очередь, правовая неосведомленность супругов о последствиях получения ипотечного кредита не освобождает от обязанности выплачивать его.
Банку все равно, какой паре выдавать кредит — состоящее в браке или нет. Разница есть только для самих заемщиков. Для них есть свои минусы и плюсы.
К плюсам ипотеки в гражданском браке можно отнести:
– Условия кредитования ничем не отличаются от тех, на которых ипотека для супружеских пар;
– Оформить кредит можно в любом банке;
– Главный критерий — платежеспособность клиентов, а не их отношения;
– После погашения кредита гражданские супруги получают квартиру в долевую собственность;
– При правильном оформлении договора, каждый из супругов получает долю в квартире, пропорционально вложенным средствам.
К минусам можно отнести:
– Такие пары не могут воспользоваться льготными программами кредитования;
– Не имеют права на получение субсидий;
– Есть риск остаться без квартиры, в случае прекращения отношений.
Необходимо понимать, что при предоставлении кредита, банковские учреждения не позиционируют людей, находящихся в гражданском браке, как супругов. Для банка — это два лица, которые имеют отдельные права и обязанности и не связаны родственными или семейными узами. Поэтому в случае, когда гражданские отношения между лицами прекращаются, банк не изменит порядок выплат, а условия кредитного договора не подлежат изменению на основании факта разлуки. При таких условиях в случае неисполнения обязательства по договору, банковское учреждение имеет право требовать возврата долга как от основного заемщика, так и от его поручителя. В этом случае банковские учреждения учитывают лишь факт непогашения кредита и свои интересы. При этом абсолютно не учитывают то, на кого была оформлена недвижимость [1].
Если гражданские супруги продолжают совместное проживание и надлежащим образом платят ежемесячные платежи, то проблем не возникает. Вопросы появляются тогда, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества. Если изначально квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена только согласно их долям [4]. Вариантов может быть несколько: оба согласны продолжать оплачивать кредит; один из супругов не желает оплачивать ипотеку и хочет отказаться от имущества; один из супругов не желает оплачивать ипотеку и не отказывается от своих прав на жилье.
Вторую ситуацию можно разрешить, переоформив вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. При этом, отказавшийся сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого необходимо подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов. Переоформить недвижимость можно только по согласию банка. В свою очередь, кредитор может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, которое желает переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного обслуживания задолженности.
В третьей ситуации избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает погашать ипотеку самостоятельно, а после закрытия кредита получает претензии в частности раздела имущества. Без обоюдного согласия решить вопрос можно только в судебном порядке. Квартира может быть также реализована третьим лицам [6]. После чего происходит полное погашение задолженности, а оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию. Если жилье изначально оформлялось только на одного собственника, то доказать свои права на недвижимость второму из гражданских супругов очень сложно [3].
Чтобы обезопасить себя от потери вложений на случай раздела, лучше оформить жилье в долевую собственность. На это соглашаются не все банки, поэтому при получении первичных консультаций, потенциальному заемщику стоит уточнить этот вопрос. Если же банк согласен на оформление долевого права собственности, супругам необходимо договориться между собой о размере долей. Обычно они соизмеримы с вкладом каждого. Это относится как к первоначальному вносу, так и к вкладу каждого при оплате ежемесячных платежей. Подтверждением финансовых затрат на обслуживание ипотеки также будет квитанция на имя плательщика, даже если кредит оформлен на другое лицо. Таким образом, гражданские супруги могут претендовать на ипотечный кредит наравне с теми, кто зарегистрирован в официальном браке. Исключение составляют льготные государственные программы. Для предупреждения возможных споров, помимо долевой собственности, все затраты оформлять документально.
В случае если гражданские супруги все же прекратили отношения и желают разделить недвижимость, то вначале необходимо полностью выплатить кредит, снять обременение, а уже потом решать вопрос с продажей и разменом.
Литература:
- Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
- Афонина, А. В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски? / А. В. Афонина.- М.: Эксмо, 2011–230 с.
- Ермилова, М. И. Взаимодействие банков и государства в реализации российских ипотечных программ / М. И. Ермилова // Деньги и кредит. — 2014 — № 9 — С. 54–56.
- Русецкий, А. Е. Государственная регистрация ипотеки / А. Е. Русецкий. — М.: Юстицинформ, 2016. — 208 c.
- Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А. А. Кириенко. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2016. — 258 c.
- Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы и решения // Финансы. 2012. № 6.
