Договор найма жилого помещения возник из положений об имущественном найме, в дальнейшем произошло преобразование данного договора с совершенствованием положений, посвящённых найму. В данной статье рассмотрим, именно, тенденцию развития договора найма в советский период, поскольку именно в этот период наиболее остро встали вопросы, связанные с урегулированием правоотношений по договору найма жилого помещения.
Ключевые слова: договор найма, наем, жилое помещение, государство, ордер.
Для любого общества решение проблемы удовлетворения потребности граждан в жилье имеет важное социальное значение, поскольку потребность в жилище является неотъемлемой частью человека, возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении жизни. Система удовлетворения жилищных потребностей общества зависит от его государственно-правового режима. Государство определяет цели и задачи, посредством которых обеспечивается правовое регулирование отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. Р. О. Халфина отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством. [1, c. 94]
В основе советского жилищного права был принцип государственной собственности на жилой фонд. Государственное жилье предоставлялось гражданам на основе найма. Документом, дающим право на заселение, был ордер. Единственным допустимым вариантом сделки с жилыми помещениями был обмен государственного жилья на другое жилое помещение, равное ему государственное. Отдельно в жилищном законодательстве прописывались нормы, касающиеся жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Квартиры в кооперативном доме предоставлялись членам ЖСК, которые выплачивали стоимость квартиры в виде пая, это был единственный вариант «покупки» жилья. Таким образом, жилье предоставлялось в пользование по найму жилого помещения.
Период с 1917 по 1921 гг. жилищная политика первых постреволюционных лет основывалась на ленинском плане «революционного жилищного передела», который, по замыслу большевиков, позволил быстро и без каких-либо экономических затрат решить жилищную проблему. Для осуществления перераспределения имущественных прав в пользу рабочих проводилась политика жилищного передела и «уплотнения».
Отметим, что обобществление значительной части жилищного фонда, ликвидация института частной собственности на недвижимое имущество, принудительное выселение и уплотнение способствовали тому, что население теряло хозяйственный интерес к поддержанию жилых строений в надлежащем состоянии. Жилищная политика, проводимая в годы военного коммунизма, привела к катастрофическому разрушению домового хозяйства и обострению жилищного кризиса. [2, c. 199] Новые ограничения «квартирного передела» были введены в декрете ВЦИК и СНК РСФСР в п.2, «которых, безусловно, воспрещалось» производить какие-либо уплотнения жильцов и подселять в их комнаты новых жильцов. Домоуправление имело право требовать изъятия у съемщика «излишней комнаты» в судебном порядке, и только в том случае, если эта «лишняя» комната непроходная. [3]
Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением Новой Экономической Политики, которая начала осуществляться по решению Десятого Съезда РКП(б), принявшего исторический «Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики. [4]
В отношении муниципализированных домов, которые не могли быть непосредственно управляемы и эксплуатируемы коммунотделами, но которые, ввиду их размеров, необходимо было оставить муниципализированными, было принято решение сдавать их в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным лицам, согласно п.6 Инструкции. [5] Так, согласно п.10 Инструкции НКВД основной обязанностью арендатора жилого дома являлось производство полного ремонта дома и содержание его в полной исправности. Учреждениям, организациям, коллективам жильцов и отдельным лицам, взявшим дом в аренду, предоставлялось право беспрепятственно пользоваться жилищами и сдавать их внаем с соблюдением норм площади, установленных Наркомздравом и с обязательной регистрацией актов сдачи в жилищном подотделе п. 12 Инструкции НКВД. Согласно п.14 Инструкции НКВД арендаторы наделялись правом взыскивать в свою пользу известную добавочную сумму с лиц, арендующих торговые помещения и склады, находящиеся в домах, сданных в аренду и арендуемых у коммунотдела. В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. В соответствии с Инструкцией НКВД «О порядке отвода и сдачи жилых помещений». [6]
Помещения, зачисленные в коммунальный жилищный фонд, могли предоставляться лишь рабочим и служащим, занятым в государственных предприятиях и учреждениях, а равно для общегосударственных и коммунальных жилищных нужд. Данные помещения могли быть заняты лишь по ордерам Жилищного Отдела. [7] В первые годы Советской власти сложилось, таким образом, два основных подхода к решению задачи удовлетворения жилищной потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения жилья, и гражданско-правовой — пользование жильем на основании договора аренды.
Договор найма жилого помещения регулировался ГК РСФСР 1922 года не в качестве самостоятельной договорной формы, а в рамках договора имущественного найма в соответствии со ст.152–179 ГК РСФСР. [8] Так, наём жилых помещений был подробно регламентирован в отдельном нормативном акте — Постановлении ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике» в п. 15 которого говорится, что арендная плата за жилые дома, сдаваемые в наем поступает в жилищный фонд, предназначенных исключительно для восстановления и капитального ремонта. [9]
Нормативным актом, в котором комплексно были урегулированы как отношения по управлению государственным и общественным жилищными фондами, так и порядок пользования жилыми помещениями, стало Постановление ЦИК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Именно в нём впервые получило легальное закрепление понятие «жилищное законодательство». [10]
Таким образом, жилищное законодательство как правовая форма удовлетворения жилищных потребностей граждан возникло и получило развитие в послереволюционный период.
Договор найма жилого помещения был закреплён в главе 6 ст.56 Основ гражданского законодательства и более детально нормы урегулированы в гл. 28 ГК РСФСР. Однако нельзя не отметить, что в указанный Кодекс были также включены и нормы о предоставлении жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся, государственных, кооперативных и общественных организаций, согласно ст. 296 ГК РСФСР 1964 года. Это свидетельствует о введении в кодификационный гражданско-правовой акт элементов комплексности, послуживших базой для формирования нового нормативного массива в сфере распределения и предоставления жилых помещений нуждающимся гражданам. По мнению Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинникова, недостатки жилищного законодательства 60–70-х годов отчасти были обусловлены тем, что при проведении кодификации законодательства в 1961–1964гг. не была найдена оптимальная форма регулирования жилищных отношений. [11, c.415] Закрепление в ст.44 Конституции СССР в 1977 г. права граждан на жилище на конституционном уровне повлекло за собой формирование жилищного законодательства и изъятие из ГК большинства норм, касающихся договора найма жилого помещения. [12] Нельзя не согласиться с мнением В. Н. Литовкина, что закрепление указанного конституционного права повысило уровень правового регулирования жилищных отношений, привело к единым централизованным законодательным решениям в новом формате, принятом в Конституции. [13, c. 74]
Следующим этапом кодификации жилищного законодательства явилось принятие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а затем жилищных кодексов союзных республик, в том числе ЖК РСФСР. [14] Основы жилищного законодательства стали предметом научных обсуждений, в ходе которых высказывались идеи, имеющие методологическое значение для понимания природы жилищного права и особенностей регулируемых им общественных отношений, заключающихся в их разнородности. В частности, В. Ф. Яковлев в связи с этим писал: «...Для того, чтобы ответить на вопрос, не стоит ли за обособлением жилищного законодательства образование самостоятельной отрасли права, необходимо путём анализа содержания Основ выяснить, каков режим регулирования жилищных отношений и как он соотносится с режимом регулирования, присущим гражданскому праву». [15, c. 976]
В период действия ЖК РСФСР в стране произошли кардинальные изменения социально-экономических условий, связанные с распадом СССР как государства и переходом к рынку. [16] Советское жилищное право сделало первые шаги в развитии договора найма жилого помещения, поскольку договор найма был урегулирован нормами советского законодательства, согласно ЖК РСФСР и ГК РСФСР и получил дальнейшее развитие в современном законодательстве РФ.
Литература:
- Гонгало Б. М. Развитие кодификации жилищного права / Б.М Гонгало, П. В. Крашенинников; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2017. 415 с.
- Литовкин В. Н. Жилищное Законодательство: Вчера, сегодня, завтра / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2010. № 6. С. 74–75
- Смирнова Т. М. Классовая борьбы на «жилищном фронте»: особенности жилищной политики Советской власти 1917–1920-х гг. // Социальная история. Ежегодник 2007. М.,2008. С. 199–219.
- Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. / Р. О. Халфина. М.: Юридическая литература, 1974. С. 94.
- Яковлев В. Ф. Избранные труды. Гражданское право: История и современность / В. Ф. Яковлев. М.: Статут, 2012. 976 с.
- Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981 Ут. Силу
- Основы гражданского законодательства от 8.12.1961 Ут. силу
- Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 16.08.1926 «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах». Ут. Силу
- Наказ Совета Народных Комиссаров от 9.08.1921 «О проведении в жизнь начал новой экономической политики» Ут. силу
- Инструкция НКВД от 28.12.1921 «О применении постановлений СНК, о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду» Ут.силу
- Инструкция НКВД от 14.11.21 № 478 «О порядке отвода и сдачи жилых помещений» Ут. Силу.
- ГК РСФСР утв. ВС РСФСР от 11.11.1922 Ут. силу
- ЖК РСФСР утв. ВС РСФСР от 24 июня 1983 Ут. силу
- Постановление ЦИК от 4.01.1928 «о жилищной политике» Ут. силу
- ПЦИК СССР от 17.10.1937 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».
- Конституция РСФСР 1977 Ут.силу
