Термин «Управление объектами недвижимости» означает принятие решений, направленных на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.
Управление жилой недвижимостью как вид экономической деятельности в современной России возникло относительно недавно, поэтому еще не получило должного развития. Подтверждением тому может служить неудовлетворительное состояние значительной части жилых зданий прежней застройки в большинстве российских городов.
Сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и привлечению бизнеса.
В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессиональном управлении жилой недвижимостью.
Проблемы эффективного управления недвижимостью приобретают сейчас особую актуальность в связи с ростом объемов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, с усложнением его структуры, а также с появлением у собственников средств, которые они готовы выделять на профессиональное развитие и управление своими объектами.
Изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищной сферы в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах.
Цель данной работы: разработать состав мероприятий, обеспечивающих управление и увеличение ценности объекта недвижимости.
Правовая экспертиза
Организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов описывает глава глава 11 Жилищного кодекса РФ [3].
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть2 ст. 110).
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в управлении строительством, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Техническая экспертиза
Определение физического износа возможно по формуле Балашова и по методу ВСН [1].
Рассмотрим более подробно техническую экспертизу на примеремероприятий ресурсосбережения. Использование энергосберегающих лампочек.
Мощность обычной электрической лампочки в 100 Вт соответствует мощности энергосберегающей лампы в 20 Вт. Стоимость обычной лампочки=8 рублей, энергосберегающей=100 рублей.
В зимнее время: 1 обычная лампочка за сутки
Зал: 0,1 кВт ∙ 7 часов = 0,7 кВт∙час;
Кухня: 0,1 ∙ 3=0,3 кВт∙час;
Коридор: 0,1 ∙ 5=0,5 кВт∙час;
Ванная: 0,1 ∙ 1=0,1 кВт∙час.
В итоге за сутки: 1,6 кВт∙час; за месяц – 48 кВт∙час
Энергосберегающая – 9,6 кВт∙час за месяц
Оплата за свет: с обычной лампой – 48 ∙ 1,71=82 руб. за месяц, за осень – зиму=492 руб.;
с энергосберегающей – 16,4 руб. за месяц, за осень-зиму=98 руб.
В летнее время: зал=0,3 кВт∙час; кухня=0,2 кВт∙час; коридор=0,1 кВт∙час; ванная=0,1 кВт∙час.
В итоге за месяц: с обычной лампочкой=21 кВт∙час;
с энергосберегающей=4,2 кВт∙час
Оплата за свет: с обычной лампой – 35,91 руб. в месяц, за весну-лето=210 руб.
с энергосберегающей – 7,18 руб. в месяц, за весну-лето=43 руб.
На покупку обычных ламп в год – 32 рубля; на энергосберегающие – 400 руб./год.
Итого: экономия за год=193 рублей в год.
Экологическая экспертиза
Экологическая экспертиза – это специальное изучение хозяйственных и технических проектов, объектов и процессов с целью обоснованного заключения об их соответствии экологическим нормам и требованиям.
В данном разделе выделяют следующие факторы: уровень загрязнения атмосферы, наличие санитарно-защитных зон, характеристика шумового «загрязнения», уровень озелененности территории. И необходимые мероприятия – благоустройство прилегающей территории.
Рисунок 1. Схема организационной структуры управления.
Экономическая экспертиза
Предусматривает составление сметы доходов и расходов, а также расчет эксплуатационных затрат за летний и зимний периоды, а именно:
ü Ремонт и содержание жилья;
ü Горячее и холодное водоснабжение;
ü Электроэнергия;
ü Газ и др.
Управленческая экспертиза
На рисунке 1 представлена схема организационной структуры управления объектом недвижимости в виде математической модели.
Модель – это объект любой природы, который, отображая или воспроизводя исследуемый объект, способен замещать его так, что изучение замещающего объекта позволяет получить новую информацию о замещаемом объекте.
Математическое моделирование – это процесс построения математической модели с целью получения информации о моделируемом объекте.
Таким образом, после осуществления необходимых мероприятий и получения результатов, необходимо сделать оценку эффективности управления проектом.
ЭФИ=
, где 
- математическая модель для характеристики – долговечность;
ЭР=
, где 
- математическая модель для характеристики – ресурсосбережение;
ЭРасх=
, где 
- математическая модель для характеристики – расходы;
ЭЭ=
, где 
- математическая модель для характеристики – экология;
ЭП=
, где - математическая модель для характеристики – регистрация права собственности.
Литература:
1. Всероссийские строительные нормы 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий [Текст]. – Введ. 1987 – 07 – 01. – М.: Прейскурантиздат, 1988. – 72с.
2. Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью [Текст]: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. – 568с.: ил.
3. ЖК и ЖСК. Правовое регулирование [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. Режим доступа http://www.labex.ru, свободный. – Загл. с экрана. Яз. рус.
