Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей экономики страны в целом.
Рассматривая рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что, как и любой другой рынок, рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести [1]:
- Получение прибыли больших размеров за период эксплуатации, чем на других рынках;
- Низкая, по сравнению с другими рынками, подверженность колебаниям экономического спроса;
- Достаточная устойчивость потребительского спроса;
- Рынок защищен от внезапных изменений рыночной конъюнктуры.
К недостаткам можно отнести:
- Жесткая зависимость от внешних условий регулирования потребительского спроса;
- Жесткая зависимость от возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона;
- Информация недостаточно открыта;
- Значительные трансакционные издержки, т.е. возникающие в связи с заключением контрактов.
Как правило, выделяют несколько видов издержек: издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля, издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующая система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
Отношение спроса и предложения определяет цену объекта, так же как и высота цены определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Как правило, если возрастает спрос на какие – либо объекты недвижимости, то возрастает и цена. А если возрастает цена, то обычно спрос на недвижимость падает. Цена определяет спрос и предложение на рынке, а спрос и предложение определяют цену.
К основным функциям рынка можно отнести (Рисунок 1):
Под инфраструктурой на рынке недвижимости понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, которые влияют на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а так же их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различны[2].
1. Макроуровень – народнохозяйственный (на уровне федерального рынка недвижимости);
2. Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
3. Локальный (Отдельный сектор рынка недвижимости);
4. Микроуровень – Объективный (Отдельный объект недвижимости).
И в зависимости от уровня различают и различные аспекты управления недвижимостью. Управленческая деятельность включает в себя маркетинговые, риэлтерские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес-плана, бюджетирование объекта недвижимости.
Управленческая деятельность независимо в целом по всем уровням инфраструктуры направлена на достижение наибольшей доходности зданий и сооружений, земель, увеличение их стоимости в процессе эксплуатации, для этого:
ü Разрабатывается концепция развития объекта;
ü Составляется бюджет доходов и расходов по управлению и эксплуатации недвижимости;
ü Проводится стратегическое планирование затрат в соответствии с интересами собственника;
ü Проводится Подбор арендаторов;
ü Проводится сдача объектов в аренду, контроль за своевременным поступлением арендных платежей;
ü Необходимо обеспечение условий для работы арендаторов;
ü Организуется и контролируется работа эксплуатационных и хозяйственных служб;
ü Проводится юридическое сопровождение сделок по купле-продаже, аренде объектов недвижимости;
В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа: (Схема 1). На каждом этапе осуществляются определенные мероприятия и действия собственника.
Как видно из схемы 1, управление объектом недвижимости происходит на третьем этапе существования объекта. [3]
 |
Рассмотрим более подробно каждый этап.
- На первом этапе происходит создание объекта. Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости. На данном этапе происходит формирование инвестиционного замысла, определяется назначение объекта, его проектирование, отводится земля для строительства. Происходит строительство (реконструкция) объекта недвижимости. И на последней стадии данного этапа происходит сдача в эксплуатацию объекта недвижимости.
Данный этап является самым сложным, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит и эффективность функционирования объекта недвижимости.
- На втором этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа.
- На третьем этапе происходит управление объектом недвижимости, а именно как было рассмотрено выше эксплуатация, ремонт, аренда, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
Данный этап является наиболее продолжительным и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а так же что немаловажно размером затрат на устранение физического и морального износа.
Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости. Рисунок 2.
Каждая из этих групп выполняет свои функции, а зачастую в рамках одного предприятия могут быть разные направления деятельности. Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается с девелоперской деятельностью.
Рынок недвижимости является ограниченным рынком. Таким образом можно отметить тот факт, что развитие рынка недвижимости зависит от того, насколько грамотно осуществляется управление рынком недвижимости, а значит, насколько квалифицированы участники рынка.
Литература
1. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. «Оценка недвижимости»,М.2003г.58-79
2. А.Н.Асаул «Экономика недвижимости», М.2004г. стр.259
3. http://www.dvoretsky.ru
