Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығында жалдау шарты негізгі шарттардың бірі болып табылады. Тарихқа жүгінетін болсақ, жалдау қатынастары біздің заманымызға дейін 2000 жылдары пайда болған және оның заты ретінде жер учаскесі танылған. Кейін жалдау объектісі ретінде тек қана жер ғана емес, сонымен бірге, ғимараттар, құрылыстар, барлық заттар, тіпті ядролық энергетикалық кешендер де таныла бастады. Мысалы, АҚШ-та жалдаудың дамуы 1950 жылдардан бастап дамыды [1, 59 б.].
Жалпы, жалға алу қатынастары жалға берушi мен жалдаушы арасындағы келiсiм шарт негiзiнде туындайды. Жер учаскесiн жалға алу азаматтық заңның жалпы талаптарына мүдделi болғандықтан, бұл қатынастарды жер заңдарымен қоса азаматтық заңдар да реттейдi.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң 540-бабына сәйкес, жалдау шарты бойынша, жалға берушi жалдаушыға мүлiктi ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi. Яғни, жалға алушы жер учаскесiн жалға ала отырып оны иеленедi, пайдаланады, пайдалы қасиеттерiн алады және заңға сәйкес, пайдалану нәтижесiнде алынған өнiмдер мен кiрiстерге билiк ете алады [1].
Жалпы жалдау (аренда) дегеніміз – латын тілінен аударғанда жалға алу немесе белгілі бір шарттармен мүлікті беруге шарт жасау деген түсінікті білдіреді.
Қазақстандық ғалым Г.Т. Айгаринованың пікірінше, жалдаудың әдеттегі анықтамасы бір тараптың (жалға берушінің/ екінші бір тұлғаға /жалға алушыға/ белгілі бір мүлікті ақылы түрде уақытша пайдалану мен иеленуге беруі. Қазақстан Республикасында нарықтық жағдайға өтуге байланысты әртүрлі меншік нысандарының пайда болуы, шаруашылық етуші субъектілердің және олардың нысандарының көбеюі жалдауды шектемейді, керісінше, оның әрі қарай дамуына алғышарт ретінде танылады [3, 90 б.].
Азаматтық құқықта жерді жалдау шарты көп кездеседі. Себебі, жер учаскесі азаматтық құқықта жылжымайтын мүлік немесе негізгі өндіріс құралы ретінде танылады. Жерді жалдаудың ішінде ауылшаруашылық жерлерді жалдау жиі кездеседі.
Л.Қ. Еркінбаева мен Г.Т. Айгаринованың пайымдауынша, жерді жалға беру ауыл шаруашылығы өндірісінің ерекшеліктеріне байланысты айрықша мәнге ие: жердегі өндірістік циклдардың ұзақтылығы, ауа райының жағдайына байланыста өнімнің әркелкі шығуы, ғылыми техникалық өркениет жағдайында жер көлемінің бірлігне барған сайын едәуір күрделі қаржы тарту қажеттілік және т.б. Осындай жағдайда жерді жаға беру еңбек өнімділік мен өнімділігін арттыру үшін экономикалық ынталандыруды дамытуға жағдай жасауы тиіс. Осының бәрі экономикалық құрлымдардың бір қалыпты жұмыс істеуін қолдайтын, өзара тиімді негізінде жаға берушінің де, жолға алушының да мүдделерін қорғайтын заңдық және нормативтік актілердің жүйесін құруды талап етеді [4, 35 б.].
Жерді жалдау шарты бойынша жерді пайдаланғаны үшін алынатын ақының мәні зор. Жерді пайдаланған үшін жалға беру ақы әдетте екі компоненттен тұрады:
а) Учаскенің құнарлылығына байланысты болатын жер рентасы, оған І және ІІ дифференцаилды рента, монопольдық және абсолютті рента кіреді; в) Жұмсалған капитал мен жердің аталмыш учаскесіндегі үйлер мен ғимараттардың амортизациясы үшін ссудалық процент. Жалға беру төлемдер мынандай болады: ақшалай, натуралдық, аралас және үлестік.
Бұл жағдайда былай бөлінеді: Белгіленген ақыны ақшалай төлеу жалға берудің жер иесіне алдын ала белгіленген соманы жалға беру мерзімінің басында немесе белгілі бір уақыт өткеннен кейін төлеуі болып табылады. Бұл жағдайда жалға беруторлар өз бетінше жұмыс істеуге мүмкіндік алып, барлық алынған өнім мен табысты өз беттерінше бөлуге құқылы. Сонымен бірге олар белігілі бір қаржылық-шаруашылық тәуекел бел байлайды . Өйткені, олар өндірістің барлық шығындарын ақтап, қажетті табысты алатындықтарын алдын ала білмейді. Жалға беру ақының көлемі рынок конъюнктурасын есепке ала отырып, мерзімдік тұрғыда (1-3 жылда) қайта қаралып отырылады.
Жер иесінің шығындары бойынша жалға беру ақы белгілеу әдісі пайдаланылған жағдайда меншік иесі қайтаруға тиісті алқап бірлігіне кеткен шығындар есептептеледі. Оған жерге, салыққа және қамсыздандыру төлеміне, үйлерге, суландыру жүйелеріне және тағы басқаларға кеткен шығындардың проценті кіреді [2].
Жер меншігі иесінің алынған өнімінен немесе өнімді сатудан түскен пайдаға қатысу үлесі. Бұл ретте оның қаржылық жағдайы жалға берутор жұмысының нәтижелеріне тікелей байланысты болады. Ренталық (жалға беру) төлемдер көлемі табыс үлесі немесе жалға берутор мен жалға беруші өндіріске қосқан материалдық ақшалай шығынға салыстырғанда өнім түрінде анықталады. Бұл үшін әр жақтың шығын есептеліп, шығын құрылымы айқындалып, соған сәйкес әр жаққа тиісті өнім немесе табыс проценті белгілі болады [8].
Мал шаруашылығы өнімінің үлесінен жалға берулың екі нұсқасы бар. Біріншісі бойынша – жер, мал және өндірістік үйлер жалға берушінің меншігі болып табылады, ол жалға берутор еңбек етіп, жем-шөпке, мал дәрігерлік қызмет көрсетуге және тағы басқаларға кететін шығынды өзі төлейді. Мұндай жағдайда әр жақтың шығындары дәл көрсетіліп, контракт жасалады және жалға берутор мен меншік иесі мал шаруашылығы өнімінен алынған табысты өзара теңдей бөліп алады. Екінші нұсқа бойынша меншік иесі жерді белгілі бір мерізімге мал бағу және шөп шабу үшін жалға береді [6, 110 б.].
Г.Т. Айгаринова пікірінше, жалдау мәмілелерін ұйымдастыру барысында орталық және маңызды буынды экономикалық негізделген жалдау ақысы алынады. Сонымен, жалдау ақысы дегеніміз – жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының арасындағы экономикалық қатынастардың нысаны [3, 91 б.].
Жалдау ақысына байланысты айта кететiн тағы бiр жай, егер жалға алушы жер учаскесiн өзiнiң мақсатына сай пайдалануды мерзiмi өтiп кеткеннен кейiн де жүзеге асырған болса, онда жалға берушi (меншiк иесi) жер учаскесiн мерзiмiнен тыс пайдаланған уақыты үшiн де төлем ақы алуға құқығы бар. Жалдау ақысын төлеу жалдаушының ең негiзгi басты мiндеттерiнiң бiрi болып табылады [7].
Жалға алынған мүлiктi пайдалану үшiн төлемдi, егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, шартта белгiленген тәртiп, мерзiм мен нысан бойынша жалға алушы төлейдi. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-жайларда әдетте сол секiлдi жер учаскесін жалға алған кезде қолданылатын тәртiп, мерзiм мен нысан деп есептеледi.
Төлем барлық жалданылған жер учаскесі үшiн тұтас немесе оның құрамдас бөлiктерiнiң әрқайсысы бойынша жеке:
- Мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы сомасында белгiленген;
- Жалданылған жер учаскесін, онда орналасқан жылжымайтын мүлiктi,жер учаскесінен алған өнiмдi, жемiстердi немесе өзге кiрiстердi пайдалану нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес;
- Жер учаскесін жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi;
- Жалға алушының шартта келiсiлген жер учаскесін жалға берушiнiң меншiгiне немесе жалдауына беруi;
- Жалға алушыға жалданылған жер учаскесінің топырағының құнарлығын жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, тараптар шартта мүлiктi немесе өзге де төлем нысандарын пайдалану үшiн аталған төлем нысандарын ұштастыруды көздеуi мүмкiн делінген [7, 112 б.].
Жоғарыдағы мәселелерді талдай келе, жер учаскесін жалдау құқығымен алып, пайдаланғаны үшiн жасалатын төлем мөлшерi, егер тараптардың келiсiмiнде өзгеше көзделмесе жылына бiр рет өзгертiлуi мүмкiн. Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ мүлiктiң жекеленген түрлерiн жалдау үшiн жасалатын төлем мөлшерiн қайта қарауға өзге де ең аз мерзiмдер көзделуi мүмкiн. Орталықтандырылып белгiленген баға мен тарифтер өзгертiлген жағдайда тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша төлем мөлшерi қайта қаралуы мүмкiн.
Жер учаскесiн жалға берушi ретiнде мемлекет немесе мемлекеттiк жер пайдаланушы болса, онда жалға берiлген жер учаскесi үшiн төлем ақы алу тәртiбi Қазақстан Республикасының Салық және бюджетке төленетiн өзге де мiндеттi төлемдер туралы заңымен тiкелей реттеледi. Осы аталған Салық кодексi заңды күшiне енгенге дейiн, бұл мемлекетпен жер пайдаланушылар арасында пайда болатын қатынастар Азаматтық кодекс ережелерiмен реттелiп отырған болатын.
Әдебиет:
- Кондрашова А.Н. Рынок аренды нежилых помещений // Аренда. – М., 2002. – С. 59-72.
- Нурахметова Г.Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. – Алматы: Қазақ университеті, 2004. – 132 с.
- Айгаринова Г.Т. ҚР-ның тұрақты даму жағдайында жер нарығын құқытық реттеудің теориялық мәселелері. – Алматы: Қазақ Университеті, 2013 – 312 б.
- Еркінбаева Л.Қ., Айғаринова Г.Т. Қазақстан Республикасының жер құқығы. Жалпы және ерекше бөлімдер. – Алматы, Жеті жарғы, 2010. – 311 б.
- Бектұрғанов Ә.Е. Қазақстан Республикасында азық-түлік қауіпсіздігін қамтамасыз етудің құқықтық мәселелері: монография. – Талдықорған: ЖМУ, 2012. – 207 б.
- Аграрное право / Под ред. Быстрова Г.Е., Козыря М.И. – М.: Юристъ, 2000. – 534 с.
- Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі (1999 ж. 1 шілдедегі № 409-1) (ерекше бөлім) //Параграф ақпараттық құқықтық жүйесі. 2015.
- Земельное право. Учебник для вузов / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Норма-Инфра, 1999. – 400 с., 196 б.
