В данной работе будет дана оценка проблеме прекращения земельного сервитута при продаже объекта, находящегося на чужом земельном участке, в связи с которым он был установлен.
Проблема будет рассмотрена на примере частного случая, однако она имеет серьезное практическое значение, так как ряд юристов имеют общее заблуждение в том, что сервитут сохраняется и в том случае, если продан объект недвижимости, ради которого он был установлен [2 с. 162].
Обоснованием такого положения дел по мнению данных юристов служит то, что сервитут является обременением и переходит от прежнего собственника объекта недвижимости к новому собственнику в силу общих принципов гражданского законодательства, сущности обременения и статьи 275 Гражданского Кодекса Российской Федерации при ее расширительном толковании и применении по аналогии в соответствии со статьей 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации, однако это не так.
Во-первых расширительное толкование гражданско-правовой нормы не всегда допустимо, во-вторых, аналогия закона применяется только к отношениям, которые прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, а также когда отсутствует применяемый к ним обычай, в третьих, сервитут, который устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок для эксплуатации, реконструкции, ремонта, а также иных нужд собственника недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке, обременяет в силу пункта 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно земельный участок, а не объект недвижимости, ради которого он установлен. В этом роде такой объект недвижимости будет «чист» от прав третьих лиц, за исключением если нет иных ограничений, например, по договору аренды [3 с. 381].
В последнем можно наглядно убедиться, обратившись к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН), который находится в открытом доступе на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (rosreestr.ru).
Так, в справочной информации по объектам недвижимости в режиме online в графе ограничения будет указаны сведения в отношении земельного участка о наличии ограничения по договору об установлении сервитута с соответствующим номером и датой, а в отношении объекта недвижимости, находящегося на этом земельном участке, — сведения об отсутствии ограничений.
Необходимо отметить во избежание терминологической неопределенности, что к недвижимым вещам (иными словами недвижимому имуществу, недвижимости) относятся в силу статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, следует правильно понимать, что земельный участок также является недвижимостью, разница в рамках данного исследования заключается лишь в том, что говоря об объекте недвижимости, автор имеет ввиду тот объект, который прочно связан с землей и по поводу которого данный сервитут установлен.
В качестве примера выбран спор по делу № А12–10299/2017, рассмотренный Арбитражным судом Волгоградской области и переданный в рамках апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, который оставил решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Индивидуальный предприниматель «Б» и индивидуальный предприниматель «К» обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «М», акционерному обществу «Н« о взыскании платы по договору об установлении сервитута и неустойки.
Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, доводы были изложены в соответствующих отзывах.
Заявление о несоблюдении истцами претензионного порядка судом было отклонено, как противоречащее материалам дела.
05.12.2013 между индивидуальным предпринимателем «Б» (собственник земельного участка) и обществом с ограниченной ответственностью «М» (правообладатель сервитута) был заключен договор об установлении сервитута (далее — Договор).
В соответствии с п. 1.1 Договора собственник предоставляет Правообладателю для эксплуатации, проведения реконструкции, ремонта Объектов (определенное недвижимое имущество) право ограниченного пользования (далее — Сервитут) одиннадцатью частями земельных участков.
Согласно п. 4.3.4 Договора Правообладатель обязан своевременно выплачивать собственнику плату за осуществление Сервитута по условиям раздела 5 Договора.
ООО «М» в материалы дела были представлены платежные поручения о внесении платы за сервитут.
В пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В силу статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
При этом суд сделал вывод, что размер платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
04.06.2012 года между ответчиками ООО «М» и АО «Н» был подписан договор купли-продажи объектов недвижимости.
13.05.2015г. произведена государственная регистрации права собственности АО «Н» на указанные объекты недвижимости, о чем выданы свидетельства.
АО «Н» направило в адрес ИП «Б» Соглашение от 14.05.2015 о внесении изменений в договор об установлении сервитута от 05.12.2013г., по которому прежний Правообладатель (ООО «М») уступает (передает), а Правообладатель (АО «Н») принимает полном объеме права и обязанности по договору об установлении сервитута.
Однако со стороны ИП «Б» данное соглашение подписано не было.
17.10.2016 г. собственником земельных участков, принадлежавших ИП «Б», стала ИП «К», что подтверждается выписками из ЕГРП (ЕГРН с «1» января 2017 года)
Истцы обратились в суд с иском, указав на неисполнение ответчиками обязательств по внесению платы по договору об установлении сервитута.
В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Как уже было отмечено ранее, ООО «М» внесло плату по договору об установлении сервитута по платежным поручениям 2013, 2014 года, т. е. до момента продажи объектов недвижимости.
В связи с этим суд правомерно посчитал, что требования истцов к ООО «М» несостоятельны, поскольку после продажи объектов недвижимости, обязанности Правообладателя в силу п. 3.5 договора перешли к новому собственнику.
По поводу АО «Н» суд как первой инстанции, так и второй в мотивировочной части обошли молчанием, не указав на то, что сервитут не перешел к новому собственнику объектов недвижимости, однако сделали акцент на том, что дополнительное соглашение ИП «Б» подписано не было, по которому бы АО «Н» приняла на себя все права и обязанности по договору об установлении сервитута от 05.12.2013г.
Отказав в исковых требованиях в полном объеме суды, несомненно, руководствовались пунктом 3 статьи 307.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Таким образом можно сделать основанный на законе и судебной практике вывод, что переход права собственности на недвижимость, находящийся на чужом земельном участке и по поводу которой установлено обременение земельного участка, не влечет автоматический переход сервитута к новому собственнику этой недвижимости.
Еще одним обоснованием такого вывода является пункт 3 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, что по классификации сервитутов в Римском праве относится именно к личным сервитутом, когда сервитутом наделяется не соседний земельный участок, а определенная конкретная личность.
Соответственно все права и обязанности, вытекающие из соответствующего договора, имеют персонифицированное отношение и не могут быть переданы другим лицам до договору, например, купли-продажи или залога в соответствии с пунктом 2 статьи 275 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 7.04.2018).;
2. Ахметьяновна З. А.. Вещное право: Учебник. — М.: СТАТУТ, 2011. — 189 с.;
3. Под ред. Гонгало Б. М.. Гражданское право: Учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.
