В статье рассматриваются особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды. В частности, проводится сравнительный анализ передачи муниципальной и частности собственности. Особое внимание автором уделяется изменениям, произошедшим в правовом регулировании передачи муниципальной собственности в аренду с 1 марта 2015 года.
Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.
the article deals with the peculiarities of the transfer of munichpal property under a lease agreement. In particular, a comparative analysis of the transfer of municipal and particular property is carried out. The author pays special attention to the changes that have occurred in the legal regulation of the transfer of municipal property in rent since March 1, 2015.
Keywords: municipal property, lease agreement, auction, auction, land.
Рассматривая особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды, проведем сравнительный анализ аналогичных гражданско-правовых отношений применительно к частной собственности.
Основным отличием является то, что частные собственники произвольно выбирают своих арендаторов. В то время как публичные собственники чтобы сдать имущество в аренду, часто обязаны проводить торги. Так, муниципальные земельные участки можно сдать в аренду только по результатам аукциона, кроме случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ [1].
Торги также нужны для заключения договора аренды иного муниципального имущества, за исключением следующих случаев, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» [5].
Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].
При сдаче в аренду муниципального имущества арендную плату определяет оценщик. Есть несколько исключений, например, когда имущество сдает в аренду учреждение или унитарное предприятие и на сделку не нужно согласие. Если арендную плату установить по воле сторон, когда нужна оценка, появляется риск, что ваш договор может быть оспорен в суде.
Для договоров аренды государственного и муниципального имущества могут быть разработаны примерные формы. Такие формы, например, установлены для некоторых федеральных учреждений.
Договор аренды подлежит регистрации так же, как и договор аренды любой другой недвижимости (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды муниципальной собственности может быть зарегистрирован без оплаты пошлины. Оплата услуг нотариуса в такой ситуации также необязательна, если доверенность представителя будет выполнена на бланке органа местного самоуправления (ч. 10 ст. 18 ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
Наличие особенностей при продлении договора аренды муниципального имущества зависит от того, в каком порядке сдавалось это имущество при заключении предыдущего договора — с торгами или без. Если имущество сдавалось в аренду без торгов, продлить договор можно в том же порядке, что и обычный договор аренды, то есть двумя способами (ст. 621 ГК РФ):
1) заключить договор на новый срок или подписать дополнительное соглашение (у добросовестного арендатора есть на это преимущественное право);
2) ничего не предпринимать, и тогда договор автоматически будет считаться возобновленным на неопределенный срок.
Если имущество сдавалось в аренду на торгах:
1) новый договор заключается тоже на торгах;
2) новый договор заключается без торгов с прежним арендатором, если иное не установлено в договоре и срок аренды не ограничен законом. Это возможно, только если арендную плату определит оценщик, а срок аренды будет не менее трех лет (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Арендодатель может отказать в заключении нового договора, если есть задолженность по арендной плате (штрафам, неустойкам, пеням) или арендодатель решил в ближайший год не сдавать это имущество.
Автоматически продлить договор с прежним арендатором, как правило, нельзя. Возобновить договор аренды муниципального имущества можно только в одном случае: если арендодатель не уведомил арендатора о том, что не собирается в ближайший год сдавать имущество, а арендатор продолжает пользоваться имуществом.
Рассматривая особенности передачи муниципальных собственности по договору аренды нельзя не отметить, что Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4] внес существенные изменения в правила предоставления гражданам и юридическим лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с 1 марта 2015 года.
Среди произошедших изменений, прежде всего, следует отметить, что ранее в соответствии с п. 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков [7] (далее — Правила), формами проведения торгов были как аукцион, так и конкурс (при необходимости определения условий или обязанностей по использованию арендуемого участка).
В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Следует согласиться с Л. Ф. Нетишинской, которая считает, что четкое и детальное регулирование порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, именно законом (ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ) имеет важнейшее значение для всех участников земельных отношений, поскольку устраняются неоднозначное понимание и применение правовых норм, влекущих различные злоупотребления со стороны органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков [8, с. 95].
Пункт 8 ст. 39.11 ЗК РФ определяет случаи, когда муниципальный земельный участок не может стать предметом торгов. Обратим внимание на тот факт, что названный перечень имеет исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит. Связаны они, в первую очередь, с наличием ограничений в обороте конкретного участка земли или наличием соответствующих прав у третьих лиц.
Изменения, произошедшие в ЗК РФ, в части касающиеся организации торгов на право заключения договора муниципального земельного участка, привели к тому, что аукционы стали более «прозрачными» и простыми. Это, по нашему мнению заключается в следующем:
- Статья 39.11 ЗК РФ предусматривает проведение открытых по составу участников аукционов (за исключением случаев, предусмотренных п. 10 данной статьи);
- Достаточно подробно урегулирован порядок образования земельного участка для предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа местного самоуправления, а также заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица, и подготовка к проведению и проведение аукциона (п. п. 3,4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Ранее с единственным участником аукциона орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, обязан был заключить договор аренды только в том случае, если предметом аукциона являлся земельный участок для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 27 ст. 38.1, п. 2 ст. 38.2 ЗК РФ). В настоящее время договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть заключен с единственным участником аукциона независимо от предназначения земельного участка (п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
Регламентирование на нормативном правовом уровне порядка установления начальной цены предмета аукциона стало еще одним положительным изменением, произошедшим в законодательстве в 2015 году. Если ранее начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определялись организатором торгов исключительно на основании отчета независимого оценщика (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ, п. 6 Правил), то в настоящее время пункт 14 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает положение о том, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6], или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Считаем, что новые правила определения начальной цены предмета аукциона не позволят чиновникам использовать недостоверные и устаревшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и тем самым гарантируют защиту прав участников аукциона.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что изменения, произошедшие в правовом регулировании передачи муниципальной собственности по договору аренды с 1 марта 2015 года, безусловно, следует признать положительными. Вместе с тем, в настоящее время не все они успешно применяются на практике. Изучение соответствующих проблем представляется актуальным и может стать предметом самостоятельного научного исследования.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
- Федеральный закон РФ от 3 июня 2014 № 171 «ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты. Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26 (часть 1). Ст. 3377.
- Федеральный закон РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
- Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
- Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808 утратило силу // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст.4587.
- Нетишинская Л. Ф. К вопросу об особенностях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности // Успехи современной науки. 2016. № 3. Т. 2. С. 94–96.
