Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений.
Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве, гражданское право, компенсационный фонд.
Долевое участие в строительстве недвижимости, в частности многоквартирных жилых домов, стало одним из распространенных способов удовлетворения жилищной потребности граждан, так как недвижимость на стадии строительства стоит гораздо дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Возникнув в 90-х гг., институт участия в долевом строительстве был урегулирован ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214-ФЗ) [1].
Сторонами выступают застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Форма договора письменная с обязательной государственной регистрацией.
ФЗ № 214-ФЗ предусматривает следующие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика: залог, поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика.
Данные способы обеспечения исполнения обязательств играют обеспечительную и компенсационную функцию, но практическое значение приобретают при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств застройщика. Особое внимание нужно обратить на обстоятельства, в связи с которыми застройщик не исполняет своих обязательств.
Что касается предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ способов защиты прав дольщиков, то среди них: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсация морального вреда, возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке и др. Все это является преимуществом договора участия в долевом строительстве, т. к. никакие другие договоры, заключаемые с целью участия в долевом строительстве таких такого спектра способов защиты изначально не предусматривают [3, С. 87].
Нововведением в законодательство о защите прав дольщиков является создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд), который будет формироваться за счёт процентных отчислений от застройщиков. Фонд начал действовать с 1 января 2017 года, о чем упоминается в Постановлении Правительства Российской Федерации [2].
Из средств Фонда, в случае невыполнения застройщиками своих обязательств и признания их банкротами, участникам долевого строительства будут возмещаться убытки.
Фонд будет выступать в качестве одного из рычагов дополнительной защиты прав, имущества и законных интересов участников долевого строительства, в первую очередь обманутых дольщиков. Однако денежная компенсация будет выплачиваться дольщикам не исходя из конкретной оплаченной ими суммы, а исходя из рыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. Будет ли учитываться при этом класс дома, степень готовности, расположение и иные факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, пока не ясно. Стоит отметить, что компенсация полагается только за 120 квадратных метров приобретенного жилья. Все, что превышает эту площадь, оплачиваться не будет, то есть, например, покупатели дорогих квартир бизнес- или элит-класса (где средняя площадь квартиры больше заявленных 120 “квадратов”) будут защищены Фондом в меньшей степени и не смогут получить всех вложенных денег. При этом застройщик выплачивает в Фонд 1,2 % от фактической стоимости договора долевого участия, а не от стоимости 120 квадратных метров.
Фонд защитит только тех дольщиков, которые приобретают жилье по договору долевого участия. Все другие схемы покупки квартир под его действие не подпадают.
Несмотря на это, сейчас Фонд защиты дольщиков выглядит более эффективным, нежели страхование ответственности застройщиков у частных страховых компаний. Фонд создан государством, и схема его работы более прозрачна, что дает дольщикам больше гарантий как на достройку проблемного дома, так и на получение компенсации, если строительство невозможно.
На сегодняшний день государство стоит на пути снижения рисков для участников долевого строительства к минимуму, как для дольщиков, так и для застройщиков. Однако требования, предъявляемые к застройщикам, все более и более ужесточаются. В скором времени это может повлечь за собой исчезновение малого и среднего бизнеса с рынка долевого строительства вследствие нехватки возможностей для выполнения всех требований. Со временем Россия отойдет от практики использования долевого участия в строительстве, однако сейчас около 80 % застройщиков используют денежные средства дольщиков, именно поэтому требуется дальнейшее развитие нормативной базы данного правового института в сторону модернизации механизмов защиты прав дольщиков.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Первоначальный текст документа опубликован в «Собрании законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;
- Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» // [Электронный ресурс] –– Заглавие с экрана. Российская газета –– Режим доступа: URL: https://rg.ru/2016/12/16/vznos-dok.html;
- Валигура И. И. Гарантии имущественных прав участников долевого строительства // Развитие общественных наук российскими студентами. 2017. № 5. — 112 с.
