Ключевые слова: коммерческая недвижимость, торговый центр, жизненный цикл ТЦ, разработка концепции/реконцепции.
Началом создания объекта коммерческой недвижимости является разработка концепции объекта.
Концепция — это главная идея, которая определяет направление и стратегию успешного развития объекта коммерческой недвижимости.
Актуальность разработки концепции объекта коммерческой недвижимости достаточно высока в современных условия. «Постепенно все рынки объектов коммерческой недвижимости становятся высоко конкурентными. Выгодные места размещения в центральной части города исчерпываются. Размещение объектов в зоне расширенного центра или ближе к окраинам требует уже несколько других подходов». [1]
Прибыль торговых центров с течением определенного времени начинает падать. «Это связано с существованием жизненного цикла (ЖЦ) ТЦ, то есть цикличностью его развития. Управляющая компания (УК) должна четко управлять ЖЦ торгового центра и изменять систему целей на каждом этапе развития. Жизненный цикл ТЦ состоит из классических стадий: проектирование, внедрение (открытие ТЦ), рост, зрелость и спад». [3]
Рис. 1. Жизненный цикл ТЦ
Перед началом разработки концепции объекта коммерческой недвижимости (торгового центра) следует выполнить большое количество исследований. Таких как:
‒ определение приемлемого способа использования земельного участка;
‒ подбор оптимальных внутренних и наружных конструктивных решений объекта, с учетом требований к архитектуре;
‒ создание структуры результативного управления объектом;
‒ решение проблемы оптимального применения на объекте современных инженерных систем, систем безопасности, энергоснабжения.
Предположим, что для нового объекта коммерческой недвижимости (например торгово-развлекательного центра) была разработана стратегически правильная и целесообразная концепция. В среднем, по истечению 7–10 лет (в литературных источниках и публикациях приведены различные данные), этот объект потребует проведения реконцепции. На этапе формирования концепции успешного ТЦ собственники в обязательном порядке должны задумываться о будущем благополучии.
Реконцепция — совокупность мероприятий, направленных на изменение объекта, его позиции на рынке и характеристики.
Целью реконцепции является: адаптировать объект к новым рыночным условиям.
«Кризисные явления в экономике РФ еще больше усугубляют имеющиеся недостатки ТЦ. В эти периоды платежеспособный покупательский трафик не просто уменьшается, но еще и начинает внутри перераспределяться в пользу наиболее успешных объектов. В результате, сильные ТЦ становятся еще сильнее, слабые — еще слабее. В этих условиях реконцепция вполне может рассматриваться как антикризисная стратегия развития торгового центра. Особенностью современного кризиса является его перманентный (постоянно возобновляемый и усиливающийся) характер, то есть его невозможно переждать, надо научиться вести успешный бизнес в кризис». [2]
Реконцепция получила большую актуальность на рынке недвижимости. Данное направление развития или восстановления объектов, в последние годы в условиях недоступности недорогих инвестиций, становится основным на рынке.
Ниже представлена поэтапная блок-схема по проведению реконцепции.
Рис. 2. Блок-схема проведения реконцепции торгового центра
Таким образом, каждый торговый центр должен находить возможности для своего развития. Для получения наиболее популярного, перспективного и развитого торгового центра, владельцам необходимо учесть все нюансы при разработке концепции или реконцепции.
Литература:
- Концепция // Урал-Гермес. URL: http://www.uralgermes.ru/kontseptsiya (дата обращения: 8.05.2018)
- Реконцепция // Урал-Гермес. URL: http://www.uralgermes.ru/analitika (дата обращения: 8.05.2018)
- Орехов Д. Б. Управление жизненным циклом торговых объектов: экономическое обоснование решения о реконцепции и реконструкции торгового центра / Д. Б. Орехов // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». — 2015. — Т. 9, № 1. — С. 163–164.
