Государственная регистрация права на недвижимость — это одна из основных функций государства, осуществляемая уполномоченными им органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества, регулирования приобретения права собственности, владения и распоряжения недвижимым имуществом, ликвидации нарушений в сфере отношений, связанных с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет важную общественную значимость, поскольку она должна обеспечивает стабильность и законность оборота недвижимого имущества, путем безошибочной регистрации прав субъектов гражданского оборота на объекты недвижимого имущества, создания современной информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать индивидуальные достоверные данные о правовом статусе каждого объекта.
Ключевые слова: недвижимое имущество, рынок недвижимости, оборот недвижимости, процесс регистрации, имущественная защита, интересы граждан.
Актуальным на сегодняшний день является исследование проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку многие граждане имеют документы, устанавливающие права на недвижимое имущество, но не имеют сведений, подтверждающих их права на сегодняшний день. Это достаточно распространённая ситуация в России, когда граждане приобрели право на недвижимость, но сделали это до того как государственная регистрация права на недвижимость стала обязательной, и по сей день не зарегистрировали свое право, и даже не поставили свое недвижимое имущество на государственный кадастровый учет. В итоге складывается ситуация, что собственник у недвижимого имущества есть, но, в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация об этом праве. В связи с этим возникает проблема, что большинству участников гражданского оборота не известно, есть ли собственник у того или иного земельного участка, и кто именно является собственником.
Часто при введении в гражданский оборот земельного участка, который был предоставлен гражданину ранее, чем государственная регистрация стала обязательной, возникают споры, связанные с определением границ земельных участков. Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ смежных земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет и сведения о праве на которые уже внесены в ЕГРН.
При изучении законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, основополагающее значение имеет Федеральный Закон от 13.07.2015 года № 218 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе — правовое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость или лишь подтверждает этот факт. Считаем, что при государственной регистрации устанавливается два факта, во–первых факт наличия недвижимости (тип объекта, его название), во-вторых факт наличия права в отношении недвижимой вещи (реквизиты лица, которому принадлежит право), а так же наличие обременений.
На сегодняшний день ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, а также зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законом сведениях. В реестр прав и обременениях объектов недвижимости, сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законодательством, а также дополнительные сведения, внесение которых в ЕГРН влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости. ЕГРН является результатом объединения трех реестров. Государственного реестра прав на недвижимость и реестра границ. Такое слияние ресурсов позволяет повысить неоспоримость зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости становится более индивидуализирован, и охарактеризован. Несомненно, объединение трех ресурсов имеет множество плюсов, но на практике возникает вопрос: как эти реестры объединить между собой? В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов недвижимого имущества.
Заинтересованное лицо может получить доступ к различным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений о недвижимом имуществе, так и за плату, онлайн или при обращении в соответствующий орган. Таким образам ЕГРН представляет собой сводный электронный реестр объединенной информации о объектах недвижимости, а также о праве на них, который составляется на основании информации из ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, которая также предоставляется заявителями и уполномоченными государственными органами. Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе — правовое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость или всего лишь подтверждает это факт.
Единой целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов собственников недвижимости. Изучение вопроса последствий уклонения субъектов гражданского оборота от государственной регистрации сделок с недвижимостью является актуальным для науки права и современной жизнедеятельности любого человека, желающего обрести недвижимое имущество.
Для понимания проблем, актуальности, практической значимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на современном этапе развития законодательства в РФ необходимо рассматривать реализацию её целей и следующий перечень задач:
1) учитывать исторический фактор возникновения, развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России,
2) рассматривать особенности и задачи государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе развития гражданского законодательства в России,
3) понимать суть действующего законодательства о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
4) рассматривать существующую систему органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания изменений произошедших в ее структуре,
5) оценивать с точки зрения целесообразности и актуальности основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
6) выявлять проблемы, возникающие при этом, постоянно отслеживать, анализировать судебную практику по рассмотрению частных проблем.
В силу своей новизны, некоторые изменения в нормативно-правовых актах еще не получили должного теоретического и практического изучения. Социально-экономические и правовые реформы, повышение значимости сделок с недвижимостью в РФ заложили основу для существенного изменения механизма и системы государственной регистрации. Именно это обстоятельство определило выбор темы исследования, актуальность которого обоснована наличием в законодательстве огромного количества разногласий, правоприменительных проблем в вопросах о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Существующий в Российской федерации механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяет понять порядок государственной регистрации и деятельность участников с позиции обеспечения стабильности оборота недвижимого имущества, его публичности, гласности. Для правильного использования норм права, регулирующих отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, необходимо разграничить гражданское, земельное и жилищное законодательство. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, когда недвижимость является предметом экономического оборота, всегда регулирует гражданское законодательство.
Литература:
- Алексеев В. А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М.: Волтерс Клувер, 2011.
- Арабидзе Д. Г. Анализ проблем и перспектив государственной регистрации сделок с недвижимостью. -М.: Олма-пресс, 2006.
- Бабич М. Е. Перспективы развития нотариата в Российской Федерации // Нотариус. 2011. — № 2.
- Баранов A. C. Практика судебных споров в сфере сделок с недвижимостью. М.: Юридическая литература, 2008.
- Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2006.
- Игнатова, М. С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М. С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». — 2006. — № 13. — С. 233–236.
