В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный технический учет, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости — технической инвентаризации зданий и сооружений.
Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости
Таким образом, особую актуальность приобретает задача разработки Smart-модели системы автоматизации технической инвентаризации зданий и сооружений для оптимизации и ускорения процедуры государственного технического учета объектов строительства
На начальных этапах создания модели системы автоматизации технической инвентаризации зданий и сооружений необходимо понять, как работает процесс исследования и проведения технологического учета и инвентаризации зданий и сооружений. Для этого необходимо построить функциональную модели процесса «Проведение технического учета и инвентаризации объектов строительства» с использование модели IDEF0.
Метод функционального моделирования IDEF0 — это топология описания системы в целом как множества взаимозависимых действий или функций.
На начальном этапе для общего представления о системе мы рассматриваем контекстную диаграмму. Она расположена на вершине древовидной структуры диаграмм, представляет собой самое общее описание системы и ее взаимодействие с внешней средой (как правило, здесь описывается основное назначение моделируемого объекта). Контекстная диаграмма состоит из одного блока, описывающего функцию верхнего уровня, ее входы, выходы, управления, и механизмы, вместе с формулировками цели модели и точки зрения, с которой строится модель.
Во время составления контекстной диаграммы при использовании IDEF0 были проанализированы функциональные задачи подсистемы «Проведение технического учета и инвентаризации объектов строительства» и выделены следующие составляющие (рис. 1):
‒ Стрелки входа: исходная документация, данные об объекте;
‒ Стрелки выходного потока: инвентарное дело;
‒ Стрелки управления: НПА, Методические рекомендации, внутренние правила.
‒ Стрелки механизмов: кадастровый инженер, программные продукты, оборудование.
Рис. 1. Контекстная диаграмма «Проведение технического учета и инвентаризации объектов строительства»
После построения контекстной диаграммы опишем основные информационные потоки информационной системы в таблице 1:
Таблица 1
Описание основных информационных потоков
|
Объект |
Название |
Определение |
Описание |
|
Функция |
Проведение технического учета и инвентаризации объектов строительства |
Процесс проведения обмеров объекта недвижимости для подготовки соответствующего документа — технического паспорта. |
Техническая инвентаризация по сути является обследованием объекта с целью измерения его характеристик по площади. |
|
Вход |
Исходная документация; Данные об объекте |
Перечень документов, необходимый для проведения технической инвентаризации; Первичные данные об объекте. |
В данный перечень входят: гарантийное письмо или заявление владельца объекта; правоустанавливающие документы на объект; проектная документация помещения и другие. |
|
Выход |
Инвентарное дело |
Инвентарное дело представляет из себя техническую и юридическую документацию, которая оформляется на каждую единицу технической инвентаризации. К таким единицам законодательство относит жилые дома, здания, строения и иные объекты. |
По итогам первичной технической инвентаризации оформляется инвентарное дело, которое в дальнейшем будет дополняться и изменяться, в зависимости от результатов последующих инвентаризаций. Заведение нового инвентарного дела не допускается, в отношении конкретного имущественного комплекса может существовать только одно дело, сформированное по итогам первичной инвентаризации. |
|
Контроль |
НПА, Методические рекомендации, внутренние правила |
Документы, определяющие порядок действий при проведении технической инвентаризации зданий и сооружений |
Методические рекомендации разработаны в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ; нормативно-правовые акты проведения технической инвентаризации; внутренние правила организаций технической инвентаризации. |
|
Механизм |
Кадастровый инженер, программные продукты, оборудование |
Специалисты, выполняющие работы по технической инвентаризации, а также оборудование и программные продукты, с помощью которых проводятся работы. |
Кадастровый инженер уполномочен на выполнение кадастровых работ (работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе); Оборудование, которое используют для проведения обмера здания и сооружения. Программные продукты для дальнейшей обработки полученной в результате обследования и обмера здания информации. |
Первый этап декомпозиции заключается в уточнении общей функции общей функции модели путем декомпозиции блока контекстной диаграммы и получение первой диаграммы декомпозиции А0. Такая декомпозиция, уточняет суть процесса на диаграмме А-0, и разбивает основную функцию на несколько подфункций, которые описываются блоками и интерфейсными стрелками, подходящими к их границам. Диаграмма А0 является по отношению к диаграмме А-0 потомком. С другой стороны, диаграмма А-0 является по отношению к диаграмме А0 родителем.
При построении диаграммы были выделены следующие дочерние работы (рис. 2):
‒ Сбор и анализ исходной документации — сбор необходимой документации для проведения технической инвентаризации здания или сооружения, их дальнейший анализ на соответствие требуемым параметрам.
‒ Изучение и обследование объекта — инженер, используя исполнительные чертежи, выезжает на объект и производит обмеры. Обмеры производятся по внутренним правилам технической инвентаризации.
‒ Камеральная обработка полученного материала — вычерчивание планов, расчет технических характеристик, расчет физического износа, расчет стоимости.
‒ Формирование инвентарного дела — подготовка технической и юридической документации об объекте.
Рис. 2. Диаграмма декомпозиции «Проведение технического учета и инвентаризации объектов строительства»
Одной из основных особенностей построения функциональной модели процесса исследования и проведения технического учета и инвентаризации объектов строительства, является отражение описания процесса технической инвентаризации зданий и сооружений.
Проведение функционального анализа процесса диагностирования является отправной точкой для определения цели и задач для дальнейшей разработки Smart-модели системы автоматизации технической инвентаризации зданий и сооружений для оптимизации и ускорения процедуры государственного технического учета объектов строительства.
Литература:
- Черныш А. С., Даниленко Е. П. Техническая инвентаризация объектов недвижимости: методические указания к выполнению курсовой работы. — Белгород: Издательство БГТУ, 2014. — 46 с.
- Черемных С. В., Ручкин В. С., Семенов И. О. Структурный анализ систем IDEF-технологии. / С. В. Черемных, В. С. Ручкин, И. О. Семенов — М.: Финансы и статистика, 2001.
- Болотин, С. А. Техническая инвентаризация объектов недвижимости: учебное пособие для студентов специальности 270115 — экспертиза и управление недвижимостью / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина; СПб. гос. архит.-строит. ун-т. — СПб, 2009. — 64 с.
- Быкова Е. Н., Павлова В. А., Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Учебное пособие. — М.: Лань, 2014. — 453 с.
