Оценка физического и морального износа реконструируемых жилых зданий

В данной статье рассмотрен вопрос о существующих методах и способов оценки физического и морального износа жилых зданий.

Ключевые слова: физический износ, моральный износ, реконструкция жилых зданий, общие и частные показатели.

Для решения проблем реконструкции зданий требуется разработка концепции, в состав которой входят градостроительные, архитектурно-планирвочные, конструктивные решения, а так же социально-экономические, экологические и организационно-технологические аспекты.

На выбор более эффективного метода реконструкции зданий влияет сравнительный анализ основных показателей и факторов, отражающихся на организационно-технологических и экономических показателях: продолжительность строительных работ, расход трудовых и материальных ресурсов, трудоемкость.

При этом наиболее актуальной задачей при реконструкции жилых зданий является разработка и упрощение индустриальных методов и технологий, которые сокращают сроки строительных работ, обеспечивают проведение реконструкции без отселения жильцов и использование новых материалов и конструкций, снижающих массу надстраиваемых и пристраиваемых объемов.

Одним из главных факторов, влияющий на выбор метода реконструкции, является возраст жилого здания, который отражает конструктивно-технологические и архитектурно-планировочные особенности. В свою очередь, главной задачей реконструкции жилого фонда является ликвидация морального и физического износа зданий и повышения комфортности жилья. Прежде всего это касается жилых зданий, построенных в периоды массовых индустриальных домостроений.

Под физическим износом понимается снижение или утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий при воздействии эксплуатационных нагрузок и влияния окружающей среды. Считается, что физический износ здания со временем только увеличивается, приближаясь к критическому значению по экспоненте (рис.1). Но результаты статистических наблюдений в работе [1] указывают, что износ здания и конструктивных элементов происходит более интенсивно в первые 20-30 лет эксплуатации и после 90-100 лет.

Для более объективной оценки технического состояния здания необходима общая оценка. Для этой цели физический износ здания и его основных конструктивных элементов из процентного соотношения переводят в балльную систему оценки.

Таблица 1

Рис 1. Изменение физического износа: 1 — по теоретическим данным; 2 — по статическим данным

Оценка морального износа жилых зданий необходима для обоснования необходимости проведения реконструкции и её эффективности.

Моральный износ — это величина, характеризующая степень ухудшение базовых параметров здания, которые определяют комфортность условия проживания, объём и качество предоставляемых услуг и соответствие современным требованиям.

Оценка морального износа жилых объектов основана на достоверных и проверенных практикой методах системного анализа и экспертных оценок. В работе [2] показатель морального износа здания представляет собой совокупность входящих в него компонентов. Дерево показателей морального износа объекта и его составляющих изображено на Рис. 2.

Согласно данному рисунку моральный износ объектов оценивается рядом общих показателей: конструктивные и объемно-планировочные параметры (Р₁); санитарно-экологические параметры (Р₂); инженерные параметры (Р₃); архитектурно-художественные параметры (Р₄); социально-инфраструктурные параметры (Р₅).

Рис. 2. Дерево показателей морального износа объекта

М-интегральное показатель морального износа объекта; Р_n-общий показатель морального износа объекта; Р_nn-частный показатель морального износа объекта.

В свою очередь, каждый общий показатель разбивается на ряд частных показателей. Например, конструктивный и объемно-планировочный показатель (Р₁) оценивается следующими частными показателями: площадь квадратного метра на одного человека в жилом здании (Р₁₁); соотношение жилой и общей площади (Р₁₂); количество жилых комнат на семью (Р₁₃); зонирование помещений (Р₁₄); высота помещений жилого здания (Р₁₅); энергоэффективность жилого здания (Р₁₆); площадь кладовых и встроенных шкафов (Р₁₇); площадь балконов и лоджий (Р₁₈); площадь кухонь (Р₁₉).

Таким образом, правильная оценка физического и морального износа здания поможет упростить разработку методов для выбора наиболее эффективных решений при реконструкции жилого фонда.

Литература:

1. Матвеев Евгений Петрович «Теория, методы и технологии реконструкции жилых зданий различных периодов застройки»: диссертация на соискание ученой степени доктора технических наук. ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой», Москва 2000 г.
2. Ле Чонг Хай «Обоснование реконструкции территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации»: диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, Воронеж 2013 г.