В статье рассматривается проблемные аспекты реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Ключевые слова: земельные участки, единство судьбы, ипотека, недвижимое имущество, залогодатель, залогодержатель.
The article considers certain controversial issues of realization of principles of the uniform of destiny of the land plots and the objects tightly connected
Key words: land plots, the uniform of destiny, mortgage, real property, mortgagor, mortgagee
В сфере гражданско-правовых сделок особое место уделяют сделкам, связанным с земельными участками, являющимися разновидностью недвижимого имущества, передающегося под залог (ипотечного кредита). В отличие от иных способов обеспечения исполнения обязательств, например, задатка, поручительства или неустойки, ипотека для кредитора представляет, как правило, наибольший интерес, поскольку в случае неисполнения обязательств, кредитор вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом залога.
Возникновение подобных обязательств возможно на основании закона либо договора купли-продажи земельного участка в кредит либо в рассрочку. Следует отметить, что данные имущественные правоотношения имеют ряд особенностей. В первую очередь, деление земель осуществляется по целевому назначению, что влияет на их оборотоспособность.
При рассмотрении правовой стороны договорных отношений, стоит отметить, что предметом договора ипотеки не могут являться земельные участки, изъятые из оборота, либо оборотоспособность которых ограничена в силу иных имущественных обременений.
Также предметом ипотеки не могут являться участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением объектов, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения.
Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 62.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установление ипотеки на вышеуказанные земельные участки возможно лишь при соблюдении двух факторов: земельные участки должны быть предназначены для жилищного строительства либо комплексного освоения, а также переданы в ипотеку в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на их обустройство посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры [1].
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Фактическое наличие и индивидуализация является характерными чертами ипотеки земельного участка. Исходя из судебной практики, судом может быть отказано в удовлетворении требования банка о включении в реестр требований кредиторов административного здания, поскольку ипотека распространяется на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). Из вышеизложенных обстоятельств следует, что спорное административное здание построено на земельном участке, находящемся в общей совместной собственности супругов. Доля должника на земельный участок не выделена в натуре, также не установлены границы соответствующей доли земельного участка. Таким образом, возведение в границах земельного участка нового объекта недвижимости и государственная регистрация права собственности на него не свидетельствуют о возникновении в отношении этого объекта недвижимости ипотеки в силу закона [2].
Земельный кодекс РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 предусматривает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости [3]. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (абз. 6 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ), что нашло свое отражение в положениях ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, согласно п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Согласно абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Следует отметить, что принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости подлежит соблюдению в случае, если объект, либо право аренды на него принадлежат собственнику здания (сооружения), т. е. одному и тому же лицу. Несоответствие указанному требованию влечет недействительность договора ипотеки в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ [4].
К примеру, апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 25.11.2016 г. Банку отказано в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. Данное определение свидетельствует о том, что по условиям заключенного между Банком и должником договора об ипотеке в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору в залог переданы лишь части жилого дома, земельные участки, сформированные под каждой из частей дома, принадлежащие залогодателю на праве собственности, которые не могут являться предметом залога. В договоре сведения о земельных участках, на которых расположен жилой дом, отсутствуют, а их стоимость при определении цены заложенного имущества не учитывается. При данных обстоятельствах, обращение взыскания лишь на части жилого дома без земельных участков, на которых они расположены, противоречит нормам действующего законодательства [5].
Законом не требуется передача в залог земельного участка при ипотеке нежилого помещения, поскольку наряду с таким помещением заложенными считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, а также доля в праве собственности на земельный участок (абз. 5 ст. 69 Закона об ипотеке).
Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю земельный участок постоянного пользования, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (абз. 4 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Следует отметить, что в п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса РФ в ранее действовавшей редакции была предусмотрена возможность передачи в ипотеку земельного участка без находящихся или возводимых на нем зданий и сооружений залогодателя, если такое условие предусмотрено договором ипотеки.
С принятием Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [6] нормы об ипотеке как отдельном виде залога сосредоточены в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В частности, пункт 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носит императивный характер, в связи с чем законодатель строго определил, что объект недвижимости следует судьбе земельного участка.
Положения ст. 64 и ст. 65 Закона об ипотеке свидетельствуют о том, что нормативный акт различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента их возведения, в частности до передачи участка в залог либо после его передачи. Следует отметить, что при передаче участка в залог судьба расположенных на нем строений подлежит передаче в ипотеку.
Однако, закон также позволяет определить судьбу будущих строений на земельном участке, переданном в залог (п. 1 ст. 65 Закона). К примеру, если договором об ипотеке земельного участка предусмотрена возможность возведения на нем новых строений, вопрос ипотеки будущих строений должен быть разрешен между сторонами договором, иначе имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащая обязательной государственной регистрации.
Логика законодателя в данной ситуации понятна, поскольку, передав в залог, например, земельный участок с расположенным на нем жилым домом, у залогодателя имеется возможность создавать новые объекты недвижимости без последующих обременений.
По мнению специалистов, в случае обращения взыскания на такой земельный участок, в будущем могут возникнуть проблемные ситуации в реализации земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку собственниками земельного участка и построенных зданий, строений и сооружений будут являться разные лица, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В такой ситуации, на наш взгляд, целесообразнее провести межевание земельного участка, однако это может быть невыгодно залогодержателю, что в свою очередь может повлечь соответствующий отказ.
При возникновении данных обстоятельств подлежит применению норма п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Однако, залогодержатель также вправе потребовать изменения договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение в случае, если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка (абз. 2 ст. 65 Закона об ипотеке).
Таким образом, можно отметить положительную тенденцию в регулировании законодателем отношений ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений как единого объекта гражданского оборота. Закрепление принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в Законе об ипотеке способствует упорядочиванию оборота таких объектов, снижению спорных ситуаций собственников такой недвижимости, становлению единообразия судебной практики.
Литература:
- Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. 1998. № 137.
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 г. по делу № А60–8655/2011 // www.kad.arbitr.ru.
- Земельный кодекс Российской Федерации: Принят Государственной Думой 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1)): принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Определение Хабаровского краевого дела от 25.11.2016 г. по делу № 33–9162/2016// www. kraevoy.hbr.sudrf.ru.
- О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации: ФЗ от 21.12.2013 № 367-ФЗ// Российская газета. 2013. № 291.
