В данной статье рассматриваются две части Налогового кодекса. Представлена структура налогообложения недвижимости. Даты подписания и начала действия частей Кодекса, объяснение налога с продаж. Налогообложение при продаже и покупке квартиры в одном и том же году. Приведены примеры различных ситуаций при продаже квартиры.
Ключевые слова: налог, продажа, налоговый кодекс, подоходный налог.
Налоговый Кодекс Российской Федерации — кодифицированный законодательный акт, устанавливающий систему налогов и сборов в Российской Федерации.
Состоит из двух частей: часть первая, которой установлены общие принципы налогообложения, и часть вторая, которой установлен порядок обложения каждым из установленных в стране налогов.
Первая часть Кодекса подписана 31 июля 1998 года, начала действовать с 1 января 1999 года. Устанавливает общие принципы налогообложения и уплаты сборов в РФ. Виды налогов и сборов, взимаемых в Российской Федерации, так же права и обязанности налогоплательщиков, налоговых органов.
Вторая часть Кодекса подписана 5 августа 2000 года, Начала действовать с 1 января 2001 года. Вторая часть НК устанавливает принципы исчисления и уплаты каждого из налогов и сборов, установленных Кодексом [1].
Налог с продаж — налог на потребление, взимаемый с покупателей в момент приобретения товаров либо услуг [2].
На рисунке 1 представлена структура налогообложения недвижимости. По ней можно определить, нужно ли уплачивать НДФЛ в случае продажи. И в случае покупки будут ли вам возмещены 13 %.
Рис. 1. Структура налогообложения недвижимости
Любой доход подлежит налогообложению. Подоходный налог составляет 13 %. Не облагается налогом: имущество в собственности более 5 лет и продана дешевле, чем приобретена (дороже 70 % от кадастровой стоимости).
С 1 января 2016 года изменились сроки владения жилья, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению. Теперь срок владения жильем равен 5 лет (60 месяцев). Но если квартира, которая перешла по наследству, передаренного в качестве подарка близким родственникам, зарегистрированной в ходе окончания приватизации и полученной по договору ренты срок владения остается 3 года. Срок владения жилья купленного раньше января 2016 года, остается 36 месяцев.
Если покупаемая квартира стоит дороже проданной, то налог платиться. Но можно как покупатель воспользоваться вычетом в 2 млн. руб. Некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет, и только потом воспользоваться другим. Это уместно, если продажа и покупка были осуществлены в разный налоговый период (т. е. 2015 год и 2016 год).
Если продаваемая квартира была подарена или стоит менее 1 млн. руб. Например, подаренная квартира продана за 3,2 млн. руб., в этом же году приобретена другая 2,8 млн. руб., вычетом в 1 млн. руб. (при продаже) 2 млн. руб. (при покупке) гражданин не воспользовался ранее: 3,2 млн. руб. -1 млн. руб. = 2,2 млн. руб. (налогооблагаемая база). Затем 2,2 млн. руб. — 2 млн. руб.= 200 тыс. руб. (новая налогооблагаемая база после вычетов). Налог составит 200 тыс. руб. *13 % = 26 тыс. руб.
Если покупаемая квартира стоит менее 2 млн. руб. Например, продана квартира за 3,5 млн. руб., ранее ее покупали за 1,7 млн. руб. Потом приобретена вторая за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже 3,5 млн. руб. — 1,7 млн. руб. = 1,8 млн. руб. Ее уменьшили на 1,7 млн. руб.: 1,8 млн. руб. — 1,7 млн. руб. = 100 тыс. руб. Налог составляет 100 тыс. руб.*13 % = 13 тыс. руб.
Если покупаемая квартира более 2 млн. руб. Например, гражданин продал старую квартиру за 4,5 млн. руб. (покупал за 3,3 млн. руб.), и приобрел новую за 2,9 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн. руб.):
‒ Первый способ расчета НДФЛ: (4,5 млн. руб. — 1 млн. руб. — 2 млн. руб.)* 13 % = 195 тыс. руб.
‒ Второй способ расчета НДФЛ: 4,5 млн. руб. — 3,3 млн. руб. = 1,2 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 2,9 млн. руб., можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,2 млн. руб. — 2 млн. руб. = — 0,8 млн. руб. То есть, получается «минус» и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 800 тыс. руб., то 13 % (104 тыс. руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 600 тыс. руб., то налог к возмещению составит 78 тыс. руб. А остаток налога 26 тыс. руб. можно будет возместить на следующий год.
Налоги платятся только с разницей всех доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, то можно воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже [3].
Литература:
- Налоговый кодекс Российской Федерации [электронный ресурс] URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Налоговый_кодекс_Российской_Федерации (дата обращения: 24.07.2018)
- Налог с продаж [электронный ресурс] URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Налог_с_продаж (дата обращения: 24.07.2018)
- Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году [электронный ресурс] URL: http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/ (дата обращения: 24.07.2018)
