Рассмотрены поправки в 214-ФЗ, обозначены перспективы развития рынка жилья с учетом поправок 214-ФЗ.
Ключевые слова: строительство, перспективы строительной отрасли, рынок жилья, прогнозы развития, строительный рынок, рынок жилищного строительства, 214-ФЗ.
1 июля 2018 года были приняты революционные поправки в 214-ФЗ [1], оказывающие непосредственное влияние на рынок долевого строительства. Следующий этап — упразднение долевого участия в строительстве. С 1 июля 2019 банковские кредиты сменят денежные средства дольщиков.
Соответственно, изменения коснутся как покупателей квартир в новостройках, так и застройщиков, 214-ФЗ усложнит процедуру строительства застройщиков, что, в свою очередь, может привести к множеству проблем для всего рынка жилищного строительства.
Рассмотрим основные положения принятого федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как изменится рынок жилья? Как последние требования к застройщикам будут оказывать влияние на цену квадратного метра и объемы строительства? Изменения коснутся всех: покупателей, строителей и банков.
Рассмотрим новые изменения по порядку.
Первым изменением будет переход строителей на счет эскроу. [1]
В России средства покупателей недвижимости составляют более 74 % всех инвестиций в сфере жилищного строительства. [6] Данные денежные средства объединены с застройщиками с помощью договоров долевого участия (далее-ДДУ). В связи с принятыми изменениями в закон, с 1 июля 2019 года девелоперские компании будут лишены возможности напрямую привлекать деньги дольщиков, а денежные средства покупателей будут поступать только на специальные банковские счета — эскроу. Это значит, что они будут в доверительном хранении банка и до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет оформлена собственность на квартиру кем-нибудь из покупателей, банк не предоставит деньги застройщику. Таким образом, с 1 июля нынешнего года застройщикам предоставляется выбор. На использование эскроу счетов девелоперы могут перейти добровольно и в данной ситуации будут освобождены от новых требований законодательства в сфере долевого строительства.
Вторым изменением является ограниченность по опыту работы.
Новым изменением в редакции закона о долевом строительстве является ввод понятия — «специализированный застройщик», которое будет включать в себя два требования. Во-первых, специализированным застройщиком может быть организация, у которой опыт строительства многоквартирных домов с общей площадью не менее 10 тыс. кв.м. свыше трех лет. Во-вторых, как и в предыдущие года, такая организация привлекает денежные средства дольщиков и владеет правами на стройплощадку. На данный момент, в России работает около 3 000 девелоперских компаний, которые связаны с 4 430 застройщиками. [6] Таким образом, около 18 % девелоперских организаций контролируют одновременно нескольких застройщиков. Около 60 % всех строящихся площадей в стране приходятся на данные организации.
Третье изменение можно обозначить так: административные расходы не должны превышать 10 %. После введения изменений в закон, застройщик не может потратить на прочие сопутствующие и административные расходы более 10 % от общей стоимости строительства за весь период. К таким затратам относятся: оплата услуг банка по обслуживанию расчетного счет проекта; выплата заработной платы сотрудникам, а также социальных отчислений и налогов; оплата услуг коммерческой компании, представляющей роль исполнительного органа застройщика; затраты на рекламу; расходы на связь, коммунальные услуги, аренду помещений; расходы на оборудование для организации рабочих мест. Банковский контроль устанавливается над всеми расходами застройщика.
Четвертым изменением является нарушение сроков строительства, которое повлечет за собой запрет на новые проекты. Власти имеют новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (далее-ЗОС), если застройщиком будут нарушены сроки строительства. ЗОС — это документ, свидетельствующий о том, что деятельность застройщика была проверена органами власти, и было установлено соответствие нормам 214-ФЗ. Девелопер может зарегистрировать первый ДДУ только после получения данной бумаги и только потом привлекать денежные средства покупателей. Таким образом, органы строительного надзора не выдают ЗОС, если в портфеле застройщика имеется хоть один объект с нарушенными сроками ввода в эксплуатацию на три месяца и более. Он не сможет начать реализацию нового проекта.
Принятие поправок в 214-ФЗ должно, в первую очередь, обезопасить покупателя жилья. В данный момент, потенциальные покупатели тщательно изучают рынок жилья и выжидают понижения ипотечной ставки, а также падения цен на квадратный метр. Однако, застройщики опасаются кризиса рынка жилищного строительства, его монополизации и ухода с него средних и мелких компаний. Что в свою очередь может привести к уменьшению количества предложений.
Однако, стоит отметить, что большинство экспертов отрасли строительства сходятся в одном: данные события произойдут, но не в ближайшие 5 лет. [4] У застройщиков количество разрешений на строительство получено примерно на четыре года вперед. Таким образом, можно сделать вывод, что резких перепадов спроса на рынке жилищного строительства ожидать не приходится.
Тем не менее, новый закон обозначил тревожные тенденции [4]. Специалисты считают, что внесенные поправки не помогут защитить права дольщиков, а скорее наоборот. Девелоперы приспосабливаются к новым изменениям в закон и пытаются удержать проекты в рамках положительной рентабельности, стараясь сильно не понижать их потребительские свойства. Следовательно, после 1 июля 2018 новых объектов, получивших разрешение на строительство, будет значительно меньше. С ними начнут работать средние, либо мелкие застройщики, которые не смогли восполнить большие запасы, либо владельцы земли, не успевшие получить разрешения на строительство. Соответственно, крупные игроки на рынке жилищного строительства, получившие разрешительную документацию, постараются в ближайшие два-три года реализовать проекты.
Как предполагают специалисты, резкое изменение цен на недвижимость не предвидится. Несмотря на то, что предложения жилья на первичном рынке достаточно, покупательская способность граждан не увеличивается. В частности, себестоимость строительства не снижается, а продолжает сохранять тенденцию к постепенному росту. Согласно новым поправкам среди возможных финансовых инструментов застройщика будет только ипотека, и увеличение платежей станет невозможным. Таким образом, число потенциальных покупателей снизится. [5]
Кроме того, если по новому закону застройщиков обязуют продавать только готовые квартиры, то первичный рынок вступит в серьезную конкуренцию с рынком вторичной недвижимости. Это может привести к снижению спроса на первичном рынке, так как жилье на вторичном рынке, как правило, находится в обжитых и более благоприятных районах с уже сложившейся инфраструктурой.
Если говорить о ближайших прогнозах, то финансовое положение застройщиков будет уменьшаться. Также будет снижаться и скорость принятия покупательских решений. Предполагается, что это приведет к тому, что слабые игроки покинут рынок, а сильные укрепят свои позиции. [2]
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что для увеличения спроса на жилье необходимо снижение цен на квартиры на 30 %, но это невозможно, учитывая себестоимость жилья. Соответственно, часть застройщиков будет экономить на благоустройстве территории и качественных материалах, что приведет к ухудшению качества объектов жилищного строительства.
Однако если снижение спроса вынудит застройщика перенести срок сдачи квартир на несколько месяцев, то объем штрафов и пени, предъявленных дольщиками, может еще сильнее пошатнуть финансовое положение застройщика.
Тем не менее, настроение девелоперов на сегодняшний день достаточно оптимистично.
В связи с поправками в 214-ФЗ, ситуация в городе Санкт-Петербург следующая. Согласно статистическим данным Комитета по строительству [3] отчётность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, предоставили 230 застройщиков на более чем 500 объектов. Годом ранее застройщиков было 216. Таким образом, за первые полгода 2018 застройщики получили в 5 раз больше разрешений на строительство, чем в прошлом году. Количество, застройщиков, предоставивших отчетность об осуществлении деятельности, в первом квартале 2018 наглядно изображены на рис.1.
Рис. 1. Количество застройщиков, предоставивших отчетность об осуществлении деятельности, в первом квартале 2018 в сравнении с 2017. [3]
В первом квартале 2018 года число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки, выросло на 82 %, что отчасти обусловлено снижением %-ой ставки по ипотеке.
Итак, подводя итоги, можно констатировать следующее. Последствия изменения закона мы увидим в скором будущем. Очевидно, что взят курс на укрупнение отрасли жилищного строительства. Многие игроки будут вынуждены покинуть рынок, а оставшиеся будут прибегать к помощи банков. К последнему можно отнести и то, что строители нанимают серьезный штат финансового отдела для отчетов перед банками. Положительной тенденцией является, безусловно, защита дольщиков от «недостроя» и невозврата средств. Однако и здесь есть противовес, стоимость жилья может значительно повыситься, за счет принятия таких радикальных мер. В связи с этим, польза принятых изменений и поправок остается под вопросом, так как, гарантируя людям достроенные дома, они будут обречены, выплачивать большие суммы, а с учетом текущей покупательской способностью, это может привести к значительному снижению спроса на рынке жилья.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
- Асаул В. В. — Мониторинг конкурентоспособности строительной организации/Вестник гражданских инженеров — 2015. — N 1. — С. 218–223.
- Официальный сайт комитета по строительству Санкт-Петербурга — Электронный ресурс — Режим доступа — https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/statistic/development/
- По новым правилам никто строить не хочет –Электронный ресурс –Режим доступа — https://gazeta.bn.ru/articles/2017/09/14/241352.html
- С 1 января 2018 года долевое строительство в России может оказаться вне закона. –Электронный ресурс — Режим доступа- https://www.dp.ru/a/2017/10/15/Dolshhikam_ishhut_zamenu
- Строить станет сложнее: главные изменения ФЗ-214 — Электронный ресурс –Режим доступа — https://realty.vesti.ru/zhile/stroit-stanet-slozhnee-glavnye-izmeneniya-fz-214
