В статье выявлены особенности и проблемы заключения договоров аренды объектов незавершенного строительства. В статье изучены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.
Актуальность темы обусловлена тем что зачастую, в связи с субъективными причинами, например, необоснованным отказом органов местного самоуправления, иных уполномоченных органов выдать разрешение на ввод в эксплуатацию, объекты недвижимого имущества вводятся в эксплуатацию несвоевременно.
У собственника объекта незавершенного строительства (застройщика) возникают обязанности по содержанию построенного объекта капитального строительства с целью поддержания его в исправном техническом состоянии (расходы на охрану, теплоснабжение и др.).
При этом возможность эксплуатации такого объекта незавершенного строительства с целью компенсации возникающих расходов на его содержание ограничена административной ответственностью.
Так, в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот рублей до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти до двадцати тысяч рублей [1].
Юридическая природа объекта незавершенного строительства до настоящего времени окончательно не определена. Отсутствуют четкие критерии оценки результата строительства (объекта незавершенного строительства) для признания его в качестве объекта недвижимости и нет единого подхода в законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства.
Указанные проблемы актуальны и это определяет необходимость исследования «объекта незавершенного строительства» с целью развития законодательства, регулирующего единый подход. Практически основу исследования правоприменения и развития провового подхода составляет судебная практика незавершенного строительства и Постановления Пленумум Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда Росийской Федерации.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] исходит из постоянного развития гражданского законодательства путем восполнения обнаружившихся в нем пробелов, превращения в общие нормы ряда частных правил, уточнения норм, допускающих неоднозначное толкование.
Объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) становится предметом вещных прав, предметом обязательственных прав и необходимо принятие законодательных мер для защиты прав инвесторов, застройщиков объектов незавершенного строительства.
Административный запрет на эксплуатацию объектов незавершенного строительства не влечет правовых последствий в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственику объекта незавершенного строительства (объекта недвижимости) принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Фактически гражданское законодательство не содержит запрета на передачу в аренду объектов незавершенного строительства. В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничена. Объекты незавершенного строительства не включены в перечень ограничений в качестве предмета аренды.
Так, в одном из судебных дел арбитражный суд [3] указал, что в силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектоа незавершенного строительства.
В другом судебном деле [4] признавая заключенным договор аренды незавершенного строительством объекта арбитражный суд указал, что в качестве объекта аренды в договоре ареенды указано помешение определенной площади, адресным описанием, кадастровым номером, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения здание, в котором находится являющееся объектом аренды помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, то помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, может быть предметом аренды.
Аналогичный правовой подход применяется вышестоящими судами.
Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество, находящееся в отдельно стоящем здании по мотиву того, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды. Не согласившись с решением регистрирующего органа, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. Оценив представленые доказательства в их совокупности суды [5] руководствуясь положениями статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 131, 606, 607, 608, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод, что отказ регистрирующего органа является незаконным, а спорный договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства и удовлетворили заявленные требования.
Часть недвижимой вещи также может являться предметом договора аренды, что подтверждается постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Имеет место неопределенность в гражданском законодательстве с какого момента объект незавершенного строительства может быть передан в эксплуатацию. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы в законодательстве, наносят вред стабильности экономических отношений [6].
Интересным является постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа [7]. Суд, первой инстанции, признавая договор аренды незавершенного строительством объекта незаключенным, указал, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о взыскании арендной платы, пришел к выводу о том, что положения статей 607,650,219 ГК РФ не содержат запрет на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.
Вместе с тем, нельзя не согласиться, что фактически разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой подтверждающий документ о соответствии построенного объекта в порядке части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом, выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию предшествуют испытания объекта специальными уполномочеными комиссиями (пункты 4, 6, 7 и 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Факт упешно проведенных испытаний удостоверяется сответствуюшим документом о соответствии объекта незавершенного строительства требованиям технических норм, правил, проектной документации и фактически означает техническую готовность объекта незаершенного строительства к эксплуатации.
Кроме того, при осуществлении кадастрового учета объекта незавершенного строительства в реестр недвижимого имущества органом государственного кадастрового учета вносится запись о степени строительной готовности объекта незавершенного строительства (пункт 11 части 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ)
В случае, если степень строительной готовности объекта незавершенного строительства составляет 100 %, и имеются акты, заключения уполномоченных органов об успешном испытании объекта незавершенного строительства и подтверждании его соответствия, а выдача разрешения на ввод в эксплуатацию затягивается со стороны уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления в результате незаконных действий или бездействий, то необходимо предусмотреть законодательно возможность эксплуатации такого объекта недвижимости, сдачи в аренду и отнесения соответствующих расходов на его эксплуатацию и содержание, амортизацию в себестоимость продукции как в бухгалтерском так и в налоговом учете и исключение административной ответственности за эксплуатацию такого объекта недвижимости.
В то же время необходимо установить административную ответственость за эксплуатацию объекта незавершенного строительством в отсутствии актов об успешных испытаниях такого объекта, либо изменение его разрешенного использования до получения в установленном порядке разрешения, с целью защиты прав, жизни и здоровья в отношении неопределенного круга лиц.
В настоящий момент отсутствует правовое регулирование по данному вопросу, имеются противоречия между административным и гражданским законодательством, вопрос однозначно нуждается в урегулировании на законодательном уровне.
Литература:
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Российская газета. № 256. 31.12.2001.
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. № 11. ноябрь. 2009.
- постановление Федерального Арбитражного Суда Западно- Сибирского округа от 05 марта 2013 года по делу № А75–1666/2012 // (Электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф. 2018
- постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2010 № ФО3–65/2009 по делу № А51–2198/2009 //(Электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф. 2018.
- определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2012 № ВАС -14320/12 по делу № А40–106616/11–120–882 // (электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф.2018
- Валявина Е. Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства. Журнал Российского Права. Издательство: Юридическое издательство «Норма» (Москва), № 1 (181), С.46–55,2012
- Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу № А12–12457/1008 // (Электронный ресурс) СПС «Консультат Плюс». Версия Проф. 2018
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) // Российская газета. № 23. 06.02.1996. № 24. 07.02.1996. № 25. 08.02.1996. № 27. 10.02.1996.
