В статье анализируется сложившаяся ситуация в Республике Бурятия по применению утвержденных правил землепользования и застройки в рамках осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.
Ключевые слова: земельный участок, разрешенное использование, государственный кадастровый учет, правила землепользования и застройки, органы местного самоуправления, Республика Бурятия
The article analyzes the current situation in the Republic of Buryatia on the application of approved land use and development rules in the framework of state cadastral registration of land plots.
Key words: land plot, permitted use, state cadastral registration, land use and development rules, local authorities, Republic of Buryatia.
С применением утвержденных правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) в рамках осуществления государственного кадастрового учета проводится проверка на предмет отсутствия следующих оснований для принятия отрицательного решения:
‒ необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре (п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закона № 218-ФЗ);
‒ размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ);
‒ в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ);
‒ одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны (п. 21 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
В частности, решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, принимаются в случае образования земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при проверке вида разрешенного использования образуемого земельного участка на соответствие градостроительному регламенту:
‒ если содержащийся в межевом плане вид разрешенного использования образуемого земельного участка не соответствует градостроительному регламенту (если действие градостроительного регламента распространяется на такой земельный участок);
‒ если в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, либо решении об утверждении данной схемы, отсутствуют сведения о территориальной зоне, в границах которой формируется земельный участок;
‒ если в межевом плане и схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории содержится противоречивые сведения о территориальной зоне, в границах которой формируется земельный участок;
‒ если в межевом плане отсутствуют сведения о минимальных, максимальных размерах земельного участка, либо реквизиты документов об утверждении ПЗЗ.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 32 Закона № 218-ФЗ органы местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) в случае принятия ими решений (актов) об утверждении ПЗЗ либо о внесении изменений в ПЗЗ, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, а также об установлении или изменении границ населенного пункта.
Согласно Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (далее — ФГИС ТП) ПЗЗ утверждены для всех 266 муниципальных образований Республики Бурятия. Однако по состоянию на 01.07.2018 г. из 2317 территориальных зон, сведения о которых содержатся в ПЗЗ, в ЕГРН внесено только 25, что составляет 1,1 %.
При этом важно не только формальное наличие ПЗЗ, но и однозначное их соответствие требованиям законодательства. По результатам анализа указанных ПЗЗ было установлено следующее:
‒ при наличии в ФГИС ТП сведений о реквизитах решений об утверждении ПЗЗ некоторых муниципальных образований сами ПЗЗ, либо карты градостроительного зонирования, либо градостроительные регламенты отсутствуют; соответственно, в нарушение требований части 9 статьи 9, части 3 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации ПЗЗ не в полном объеме размещены в ФГИС ТП и не опубликованы на официальных сайтах муниципальных образований в сети «Интернет»;
‒ карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты некоторых ПЗЗ по содержанию противоречат друг другу, трактуются неоднозначно;
‒ — границы территориальных зон пересекаются с границами существующих земельных участков (как учтенных в ЕГРН, так и не учтенных);
‒ фактическое использование земельных участков (не учтенных в ЕГРН, но существующих на местности пятнадцать и более лет), занятых объектами капитального строительства, возведенными до утверждения ПЗЗ, не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным градостроительными регламентами;
‒ фактические размеры земельных участков (не учтенных в ЕГРН) не соответствуют предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков, установленным градостроительными регламентами.
В связи с чем, орган регистрации прав руководствуется разъяснениями, изложенными в письме Росреестра от 7 июля 2015 г. № 09–01040/15: если в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана приведены сведения об утверждении в установленном Градостроительного кодекса Российской Федерации ПЗЗ (реквизиты и ссылка на источник их официального опубликования), а в разделе «Схема расположения земельных участков» межевого плана, оформленном на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, не отражены границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории (если земельный участок располагается в такой зоне), что является основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета.
В целом качество ПЗЗ негативно влияет на принятие решений при осуществлении государственного кадастрового учета. За первое полугодие 2017 года государственными регистраторами по Республике Бурятия было вынесено 2013 (19,4 %) решений о приостановлении, из них 280 (3 %) решений приняты по вышеуказанным причинам:
‒ необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) — 233;
‒ размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) — 39;
‒ в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) — 5;
‒ одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны (п. 21 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) — 3.
Так, ПЗЗ не соответствуют требованиям действующего законодательства:
- статьей 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке ПЗЗ границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в том числе, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, сложившейся планировки территории и существующего землепользования, и градостроительные регламенты устанавливаются также с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны и возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- градостроительными регламентами ряда муниципальных образований не установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, либо имеют не корректные ссылки на недействующие акты, ранее устанавливавшие такие размеры до вступления в действие настоящих ПЗЗ, либо ссылки на акты о нормах предоставления земельных участков.
Кроме того, в решениях об утверждении схем расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории приводятся виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.09.2011г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», тогда как ПЗЗ муниципальных образований Республики Бурятия в соответствии с указанным классификатором не приведены. Так, виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором дословно отличаются от видов разрешенного использования земельных участков по ПЗЗ, но по смыслу соответствуют. В настоящее время при осуществлении кадастрового учета виды разрешенного использования земельных участков оцениваются на соответствие градостроительным регламентам по смысловой нагрузке, однако в отдельных случаях сделать это затруднительно.
Также на практике выявляются случаи:
‒ пересечения границ территориальных зон с границами существующих земельных участков (как учтенных в ЕГРН, так и не учтенных),
‒ несоответствия фактического использования земельных участков (не учтенных в ЕГРН, но существующих на местности пятнадцать и более лет), занятых объектами капитального строительства, возведенными до утверждения ПЗЗ, видам разрешенного использования земельных участков, установленным градостроительными регламентами;
‒ несоответствия размеров земельных участков (не учтенных в ЕГРН), границами которых являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков, установленным градостроительными регламентами.
Для разрешения сложившейся ситуации необходимо:
‒ законодательное установление в Градостроительном кодексе Российской Федерации требований к карте градостроительного зонирования в части отображения на них границ земельных участков, сведения о местоположении которых содержатся в ЕГРН;
‒ органам местного самоуправления привести ПЗЗ в соответствие с требованиями действующего законодательства.
Разрешение рассмотренных вопросов сократит сроки осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, исключит возможные случаи внесения в ЕГРН недостоверных (заведомо ложных) сведений, снизит количество отрицательных решений, а также минимизирует трудозатраты органа регистрации прав.
Литература:
1 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 07.11.2018;
2 Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 07.11.2018;
3 Приказ Минэкономразвития от 01.09.2011г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 07.11.2018.
