На практике нередко возникают ситуации, в которых при межевании соседних участков, границы одного земельного участка накладываются на другой. Наложение границ земельных участков в дальнейшем ведет к появлению ряда проблем для владельцев этих участков. Данные проблемы касаются нарушения имущественных прав соседей, нередко приводящие к спорам по межеванию между владельцами земельных участков, при их регистрации или перепродаже. Также наложение границ земельных участков может привести к таким последствиям как: взимание налогов и госпошлин в высоком размере; возникновение сложностей в выдаче кредитов, субсидий; сложности с оформлением на объект права собственности; не получится поставить объект на учет, внести изменения или снять с учета.
Причиной наложения границ земельных участков являются так называемые ошибки. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ошибками в государственном кадастре недвижимости являются техническая и кадастровая ошибка.
Техническая ошибка возникает вследствие несоответствия информации, которая находится в электронном реестре бумагам, которые хранятся в деле. Такое несоответствие является результатом невнимательности сотрудника кадастра либо неправильного функционирования программного продукта. Данный вид ошибки не приводит к серьезным последствиям для владельца земельного участка и ее легко можно исправить путем обращения с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета. [Статья «Практические проблемы, связанные с наложением границ земельных участков. Кадастровая ошибка». (Закиян Элита Альбертовна).]
Кадастровая же ошибка случается из-за того, что изначально характеристики объекта, описанные в направленных для внесения в базу бумагах, не совпадали с реальными характеристиками. Отличительная черта в том, что она совершается в процессе оформления бумаг. Кадастровую же ошибку труднее исправить.
При обнаружении ошибки в сведениях об объекте собственности, их несоответствии реальному положению вещей владельцу необходимо как можно быстрее начать исправлять эту ошибку. Так как в любом случае это пойдет не на пользу налогоплательщика. Ведь если земельный участок оформлен неправильно, это может влиять на размер налога, что в итоге приведет либо к переплате, либо недоплате, что также не благоприятно для владельца: ему придется внести все неуплаченные взносы и заплатить пеню.
Существует два основных способа исправления ошибок: административный и судебный. В первом случае процедура происходит без обращения в суд и касается, в большинстве случаев, исправления технических ошибок. Однако иногда и кадастровые ошибки могут быть исправлены в таком порядке. Обычно подобная кадастровая ошибка выявляется при проведении межевания соседского участка земли. Кадастровый инженер, составляющий межевой план соседу, получает определенные координаты границ и потом обнаруживает, что они не соответствуют данным, уже указанным в Росреестре относительно смежного участка. Обычно в подобных ситуациях кадастровый инженер, проводящий межевые работы у соседа, иногда и сам сосед, обращается к владельцу соответствующего смежной земельного участка с предложением исправить данную ошибку. Данный владелец участка, в межевом плане которого были обнаружены ошибочные сведения, может обратиться в организацию, которая осуществляла межевание и допустила ошибку. Исправить допущенные ошибки может любой кадастровый инженер, осуществляющий межевание земли. [Письмо Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков», абз. 5].Следовательно, когда при определении границ земли выяснилось, что они пересекаются с соседними землями, инженер заносит в свой предыдущий межевой план новые, достоверные координаты границ. И из вышеизложенного ясно, что главным требование при этом является согласие на внесение исправлений всеми сторонами дела.
Что касается судебного порядка, то он используется, когда у сторон возникают определенные споры и несогласия в том, что является ошибкой, а что нет. В этом случае заинтересованному в ее исправлении лицу стоит обращаться с иском в судебный орган. Основаниями для подачи искового заявления являются: отказ органа, выполняющего кадастровый учет, проводить учет земли из-за выявленной кадастровой неточности; отказ представителей Росреестра исправить ошибку по заявлению правообладателя.
Когда решение суда получено на руки, необходимо составить новый межевой план, в котором будут учтены все изменения, внесенные согласно постановлению суда. Затем с готовым межевым планом своего участка и участка, границы которого корректируются, а также с копией решения суда собственник обращается в ОКУ для внесения в реестр соответствующих изменений.
Учитывая, что не всегда удается заметить кадастровую ошибку вовремя, то ее наличие может привезти к неприятным последствиям для обладателей земельных участков. В связи с этим необходимо провезти ряд мер для минимизации кадастровых ошибок.
Так, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность кадастрового инженера в случае совершения кадастровой ошибки. При большом количестве отказов и решений по устранению кадастровых ошибок у кадастрового инженера может быть аннулирован аттестат. В других предусмотренных законодательством случаях кадастровый инженер может быть привлечен к административной и имущественной ответственности. Поэтому формирование правильных документов для сдачи в ОКУ — важный аспект кадастровой деятельности.
Наряду с этим необходимо органам кадастрового учета требовать от кадастровых инженеров материалов по контролю качества результатов координирования характерных точек вновь образованных земельных участков с проверкой качества определения координат характерных точек смежных земельных участков, уже поставленных на ГКУ. В формах межевого плана необходимо приводить результаты реальной оценки точности выполненных измерений исходя из использованных методов и средств, применяемых при координировании.
Так же немаловажную роль играют приборы, которые используют для установления границ земельных участков, так как кадастровая ошибка может возникнуть в связи с неисправностью и некорректной работой данных приборов. В связи с этим, представляется целесообразным введения базы данных таких приборов.
Мы считаем, что реализация данных предложений могла бы существенно повысить качество кадастровой информации, в значительной степени сократив причины приостановлений или отказов в осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также позволят существенно повысить уровень защищенности прав собственников недвижимости.
Литература:
- Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. — М.: Издательство Юрайт, 2017. — 580 с.
- Земельное право: Курс лекций / Е. А. Сухова. — М.: Экзамен, 2006. — 264 с.
- Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
- Статья ««Практические проблемы, связанные с наложением границ земельных участков. Кадастровая ошибка». (Закиян Элита Альбертовна)
- Письмо Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков», абз. 5
