В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.
Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.
Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью. Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1].
Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д. При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи. Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3].
Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму. Такое соглашение является двусторонним и взаимным.
Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками:
‒ Прочная связь с землей.
‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции.
‒ Предназначение для длительного использования.
‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени.
‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.
‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации.
Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:
- Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
- Жилые и производственные комплексы.
- Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.
Особо стоят недостроенные объекты недвижимости. Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными.
Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.
Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки.
Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.). В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение. Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны.
План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания. Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта.
Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре. В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре.
Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества. Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности.
Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж.
При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже. Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки.
В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение.
Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.
Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно.
Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами. Без указания цены договор считается недействительным. Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.
Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит. При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека.
Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.
Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами. Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].
Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав. Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано. В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].
В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия).
Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.
Литература:
- Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М.: Статут, 2016. — 780 с.
- Масурков А. В. Гражданское право: Учебное пособие / 5-е изд2013. — 486 с. [Электронный ресурс].
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. — 2014. — № 32. — Ст. 3301.
- Закон «О договорах» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// chinalawinfo.ru/civil_law/law_contract
- Мерзляков В. Гражданское право / 2016. — 419 с. Ш} [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.docin.com/p-1754901668.html
