Говоря о развитии застроенных территорий, в основном подразумевается строительство нового жилья. Но исходя из философского определения развития, понимается необратимое, направленное и закономерное изменение материальных и идеальных объектов, в результате чего возникает их новое качественное состояние [1]; можно сделать выводы о том, что «развитие застроенных территорий» включает в себя и улучшение уже построенного жилья, с каждым годом теряющего свои качественные и моральные свойства и нуждающегося в своевременном ремонте и поддержании его на комфортном для проживания людей уровне.
Развитие застроенных территорий (РЗТ) — деятельность, направленная на улучшение условий проживания в городской среде за счет: сноса и (или) реконструкции существующей жилой и нежилой застройки, не отвечающей современным нормативным и социальным требованиям; создания городской инфраструктуры с целью обеспечения обслуживания вновь сформированных жилых комплексов на месте снесенной и (или) реконструированной жилой и нежилой застройки.
В настоящее время в условиях превышения темпов прироста ветхого и аварийного жилья над объемами ввода нового жилья, наибольшее внимание необходимо обратить на развитие застроенных территорий.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на инвестора накладывается множество финансовых обязательств по освоению застроенных территорий, что вызывает сомнения в экономической эффективности, которую получит инвестор в результате освоения данных земельных участков. В связи с чем возникает проблема невостребованности застроенных территорий, подлежащих развитию.
К основным проблемам, с которыми сталкивается инвестор, получивший площадку под застройку, относятся следующие:
- Параметры проектируемого жилого фонда.
В рамках существенных условий договора о развитии застроенных территорий застройщик осуществляет разработку градостроительной документации, которая предусматривает максимальное использование территории с учетом максимального процента застройки и коэффициента строительного использования земельного участка.
- Превышение допустимой себестоимости и, как следствие, нецелесообразность реализации выбранного проекта. Реализация возведенного жилья далеко не всегда после расселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья покроет отвлеченные на эти цели денежные средства, что способствует значительному повышению себестоимости квадратного метра нового строительства.
- Трудности, возникающие в процессе выкупа жилых помещений и расселения правообладателей из ветхого и аварийного фонда (завышенная стоимость продажи объектов недвижимости, которая не регламентируется действующим законодательством, судебные разбирательства в отношении принятия решения о развитии застроенной территории и признания домов аварийными) и влияющие на сроки реализации проекта по развитию застроенной территории.
- Большое количество обязательств инвесторов, заключивших договоры о развитии застроенных территорий. Условия договоров о развитии застроенных территорий предусматривают и обязывают инвесторов-застройщиков, заключивших договор о развитии застроенной территории, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также строительство и (или) реконструкцию дорог (улиц) в границах застроенной территории.
В настоящий момент можно выделить два основных методических направления строительства нового жилья — это развитие застроенных территорий и комплексное освоение территории. Данные направления позволяют создать условия для строительства недорого жилья и комфортного жилья.
Сейчас уделяется большое внимание стоимости жилья за квадратный метр.
Строить качественное жилье, с уровнем розничных цен в 45–55 тысяч рублей за квадратный метр вполне реально, для справки, среднестатистический квадратный метр вторичного жилья составляет чуть больше 68 тысяч рублей [2].
Второе условие, комфортное жилье, к сожалению, пока остается без должного внимания. Хотя вопрос строительства именно комфортного жилья — ключевой. Ведь качество жизни определяется не только метражом квартиры. Комфортное жилье — это район, где есть детсады и школы, чистые бульвары и скверы, детские и спортивные площадки, поликлиники, места для хранения автомобилей, благоустроенные дороги и многое другое.
Градостроительный кодекс Российской федерации [2] определил, что устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. Следовательно, одним из главных принципов градостроительства является создание высокого уровня жизненных условий и общественного обслуживания населения, связанного с воспитанием детей, образованием, здравоохранением, культурным, бытовым и хозяйственным обслуживанием. Эта социальная основа и является предопределяющей в вопросах формирования жилой застройки.
Рациональной организацией планировочных элементов городов является система жилых районов, микрорайонов и кварталов. В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и установление совокупных расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения городского округа и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения городского округа.
В случае развития застроенных территорий и комплексного освоения территории государственно-частное партнерство как инструмент позволит решить общественно значимые задачи. Именно государственно-частное партнерство позволит создать комфортную среду проживания и решить целый комплекс проблем. Для этого необходимо включить законодательные механизмы компенсации затрат, которые несут застройщики при возведении объектов социальной инфраструктуры. Их принцип в том, что застройщик за собственный счет строит и сдает детсады и школы в эксплуатацию, а затем муниципалитет выкупает их по себестоимости. Таким образом, строители отказываются от прибыли в таком проекте, а власти получают возможность эффективно и надежно расходовать бюджетные средства.
Но главное — государственно-частное партнерство позволит развивать инфраструктуру там, где она действительно востребована. Сегодня закон не создает условий для согласованной работы застройщиков и городской власти, у которой нет полного понимания ситуации на строительном рынке. И тогда случаются истории, когда за бюджетные деньги тянут коммуникации к площадке с пятью домами. А ехать туда жить никто не собирается — проект не востребован.
Если же застройщик строит микрорайон на 20–30 тысяч жителей, о он берет на себя все риски, связанные с успешностью проекта. Но до начала его реализации, компания уведомляет муниципалитет о своих планах, а власть — формирует заказ и рассчитывает, сколько садов, поликлиник, школ и дорог нужно возвести, чтобы обеспечить здесь комфортную жизнь. Когда у застройщика выкупят 50–70 процентов жилья — это станет свидетельством того, что проект востребован. И только после этого власть включит финансирование строительства инфраструктуры в бюджет.
Такой подход позволит точнее планировать расходы казны. Власти перестанут в авральном порядке изыскивать финансовые ресурсы, а будут точно знать, когда и сколько необходимо средств, чтобы в нужное время, в нужном месте открылись детсады, школы, поликлиники.
Говоря о комфортном жилье, также стоит вспомнить о проблеме транспортной инфраструктуры, а именно катастрофической нехватке парковочных мест в сложившейся жилой застройке и фактическая необеспеченность машиноместами в новых жилых микрорайонах.
Из-за проблем с парковочными местами в последние годы, начали строить жилые комплексы с подземными или наземными паркингами. Учитывая высокую себестоимость подземных паркингов, связанную с тем, что в некоторых случаях даже для одноуровневого поземного паркинга приходится пробивать скалу, что связано с высокими затратами, которые влияют на конечную стоимость машиноместа, также есть болотистые участки, где заглубление нецелесообразно. В таких случаях рассматриваются варианты строительства наземного паркинга или установка специального подъемного механизма, позволяющего размещать два автомобиля на одном месте в подземных паркингах. Тем самым снижается себестоимость машиноместа, а соответственно и конечная цена.
Исследование показало развитие застроенных территорий, направленное на использования таких практик, как комплексное освоение территории в комплексе и позволит повысить комфортность строящегося жилья, но стоит уделять больше внимания восстановлению благоустройства дворовых территорий многоквартирных жилых домов. При благоустройстве существующих дворовых территорий стоит сбалансировано распределить отведенную территорию между площадками различного функционального назначения (детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослых, площадки для занятий физкультурой) и местами для хранения личного автотранспорта жителей. Данные мероприятия позволят повысить уровень комфортности жилья и процесс, включающий в себя все вышеперечисленные мероприятия, действительно можно будет назвать «Развитие застроенных территорий».
Литература:
- Алексеев Ю. В., Сомов Г. Ю. Предпроектная оценка градостроительного-инвестиционного потенциала сложившейся жилой застройки. НИУ МГСУ, 2016. 152 с.
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ
- Петрова З. К. Организация малоэтажной жилой застройки в системе расселения России. М.:– Москва, 2016. — 345 с
- Проект свода правил «Улицы и дороги населённых пунктов. Правила градостроительного проектирования».
- СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01–89* (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр).
