Итогом строительства считается появление новейшего объекта недвижимости, удовлетворяющего, зависимо от многофункционального предназначения, определенные потребности бизнеса и народонаселения и по этим собственным чертам как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, роль в ряде воспроизводственных циклов и т. д. относящегося к серьезным удобствам. [2]
В этой связи значимым считается осознание планов строительства как видов инвестиционных проектов.
Инвестиционные проекты недвижимости и их отличительные черты.
По собственным родовым показателям строительство принадлежит к группе проектов как этих действий, которые подразумевают достижение взыскательно особого оригинального эффекта на протяжении данного периода времени с внедрением урезанного круга ресурсов. [3]
Понятие «проект» обширно употребляется в прогрессивной финансовой литературе и домашней практике тем не менее принадлежит к количеству определений, истолкование которых не стало еще конкретным.
В конце концов, есть определения, где под проектом подразумеваются действия, направленные на достижение хорошо сформулированной цели с внедрением особенных ресурсов. [4]
Более успешным определением понятия «проект» представляется последующее: ««Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».
Под инвестициями, как принято, являются долгосрочные. В качестве инвестиций могут выступать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. [1]
Отталкиваясь от вышеприведенных понятий, можно сконструировать последующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». [3]
Проекты преобразования недвижимости, целью которых считается творение новейших объектов недвижимости, владеющих ценой большей, нежели потери по их существу, являются разновидностью инвестиционных проектов, обладающими существенными особенностями.
Проекты развития недвижимости — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях возврата вложенных средств, получения дохода или иного полезного эффекта. [5]
Проекты становления недвижимости считаются одной из более известных и значимых разновидностей инвестиционных проектов. Они содержат внутри себя все свойства, свойственные инвестиционным проектам, и владеют необходимыми отличительными чертами, оказывающими прямое влияние на управление ими.
Успех девелоперского проекта неосуществим в отсутствие проведения изыскательских, проектных дел, огромного количества экспертиз, финансовых и технических оценок, консультаций, использования всевозможной технологий, вербования огромного количества различных профессионалов и организаций.
Итог развития объекта недвижимости — это осуществленный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление применения торговый центр и т. д. Распорядиться результатом развития — означает реализовать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к завершению проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.
Этот этап становления, хоть и начинается на последней стадии, считается неизменной проблемой застройщика в протяжении всего процесса становления.
Исключительно положительное и быстрое решение проблемы постановления результатом (к примеру: абсолютная сдача в аренду по намеченным ставкам либо удачная реализация готового объекта) подводит результат успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, описывает меру эффективности проекта. [2]
Процесс продвижения объекта на рынок и его осуществление обязан начинаться еще до окончания строительных работ, в том числе если объект не строится по схеме долевого участия, что позволяет уменьшить сроки осуществления после окончания строительных работ и сделать быстрым возврат инвестируемых средств. Издержки на продвижение и организацию продаж (сдаче в аренду и так далее) оцениваются в 5–10 % от общей суммы издержек по проекту.
Приведенные выше этапы реализации проекта в большинстве случаев занимают не более 5 % от общего объема издержек по проекту. Но, именно они обладаютособенным значением, определяя направления инвестирования.
Для эффективной организации процесса управления инвестиционными проектами целесообразным является разделение проекта на три основные фазы:
– предпроектная — анализ рынка, определение сектора деловой активности, определение варианта застройки, исследование концепции проекта, подготовка технического задания на конструирование;
– проектная (организационно-проектная) — исследование и согласование градостроительной и проектной документации, технико-экономическое обоснование проекта, получение разрешения на строительство;
– строительная — конкретный процесс физического переустройства, сотворения объекта недвижимости, который завершается сдачей объекта в использование.
Любая из данных фаз имеет возможность занимать несколько лет, и фактически строительство занимает в целом цикле девелопмента только малозначительную часть. Разделение на обозначенные фазы разрешает раскрыть содержание работы на любой из фаз проекта, зафиксировать ее итог и переход к последующей фазе, [1]
Значимым замечанием при всем этом будет то, собственно окончание любой из обозначенных фаз позволяет девелоперу выйти из проекта, реализовав его, так как гарантирует творение готового «упакованного» продукта в виде совокупности которые были использованы и юридических документов, позволяющих перейти к последующей фазе проекта. В ряде случаях можно выделить три основные точки, на которых проект быть может представлен как готовый продукт: составление технического задания на конструирование, получение разрешения на строительство, подписание акта сдачи объекта в использование. [5]
Литература:
1. Абрамов Д. В. Финансы и кредит: Организация проектного финансирования при строительстве объектов недвижимости в России / Д. В. Абрамов,2015 — № 37 — С.45–50.
2. Свешникова Т,В. Факторы, влияющие на уровень инвестиционных рисков / Казан. Наука, 2014 — № 6. — С.84–87.
3. Файншмитд Е. Оценка эффективность инвестиционного проекта / Е. Файншмитд. — М.: Вече, 2014–185 с.
4. Хрусталев Е. Ю. Фин. аналитика: проблемы и решения: Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса / Е.Ю Хрусталев, М. И. Елизарова, 2014. — № 15. — С.2–9.
5. Земельный кодекс РФ, 2016
6. Колесников М. Инвестиционные проекты: определение, жизненный цикл, оценка эффективности / Проблемы теории и практики упр., 2012 — № 2 — С.67–75
