В статье рассматривается практика изъятия земельных участков для государственных нужд в зарубежных странах. Выделяются недостатки, достоинства и особенности зарубежной практики изъятия. Приводятся основные выводы в ходе анализа указанной практики.
Ключевые слова: аренда, субаренда.
Большинство отечественных предприятий обладают помещениями и участками земли, которые не задействуют в производственных целях. Чтобы сократить убытки за простой свободных квадратных метров, многие производственники практикуют сдачу их внаем на основании заключенных договоров. В свою очередь, арендаторы подобных помещений и земельных участков, стараясь покрыть свои расходы, сдают свободные площади, в так называемую субаренду.
Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.
На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения. Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды. Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска.
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.
Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества. Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской.
Субаренду также необходимо понимать, как сложную процедуру, наполненную многими рисками. Если взять и рассмотреть детально данный документ, то можно четко увидеть в его содержании множество плюсов и минусов.
Стоит сразу отметить, что особенно в этом вопросе рискует владелец переданного в наем имущества. Основной положительной стороной для контрагента является, что он не обязан согласовывать с собственником имущества, с кем собирается оформлять договор субаренды. То есть в своих действиях он имеет полную свободу. Но, для самого арендодателя таковая свобода действий является отрицательной стороной. Здесь плохо то, что он не будет ведать, кто будет хозяйничать с его собственностью. Необходимо обратить внимание, что субаренда муниципального имущества возможна только после согласия местных властей. Для этого необходимо пройти установленную процедуру, процесс которой состоит из согласований с руководителями местных структурных ведомств. Некоторые умельцы, не желая возится с бумагами и стоять в очередях под кабинетами местных чиновников, стараются обойти ее стороной.
Профессиональные юристы не рекомендуют заниматься махинациями в этом вопросе. Если откроются факты подобных действий, то больших неприятностей не избежать. Лучше потратить время на данную процедуру, чем получить в ответ испорченные договорные отношения с муниципальными органами власти, а также держать ответ перед законом.
При субаренде главным условием является — неизменность целевого предназначения земельного участка. Для того, чтобы землей могла пользоваться третья особа по своему целевому применению, необходимо иметь согласие арендодателя, которое должно быть оформлено в письменном формате. В ином случае подобное действие будет недействительным. То есть, в подобной ситуации оформление контракта субаренды невозможно.
Процедура внесения денежных средств за использование участка третьим лицом обязана выполняться в оговоренные в соглашении сроки. За несоблюдение части контракта по оплате за использование земли субарендатор отвечает перед контрагентом собственника.
На практике ни один владелец земельного надела не потерпит просрочки внесения платежей от субарендаторов, так как он сам обязан вовремя платить в местный бюджет. Штрафные санкции из-за недобросовестности и разгильдяйства никому не нужны. Чтобы в действительности избежать подобных эксцессов, необходимо в первую очередь перед оформлением и утверждением контракта сделать проверку на вопрос репутации того лица, с которым предполагается сотрудничество. Стоит помнить, что безответственный субарендатор кроме боли ничего больше не принесет.
Субдоговоры зачастую рассматривают как форму привлечения третьего лица к исполнению основного обязательства. Однако необходимо отметить, что многообразие механизмов привлечения в обязательство третьего лица в современном гражданском обороте приводит к их разрозненному правовому регулированию, фрагментарной научной разработке и непоследовательному практическому применению.
При участии третьих лиц в исполнении обязательства стороны самого обязательства не меняются. Перемена же лиц в обязательстве, которая может происходить в форме замены как кредитора, так и должника, означает, что прежние участники из обязательства выбывают, а их права и обязанности в полном объеме, включая связанные с производством и принятием исполнения, переходят к заменившим их субъектам.
В качестве примера можно рассмотреть случай с выявленным правонарушением при субаренде.
В мае 2016 года комиссией Государственного земельного надзора была проведена проверка организации ООО «А» по условиям сдачи в аренду принадлежащих ей объектов, относящихся к категории «здания промышленного и административного назначения». По результатам проверки было выявлено нарушение и выдано предписание об устранении данного нарушения земельного законодательства (ст. 42 Земельного кодекса РФ), выразившегося в использовании ООО «А» земельного участка не только по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием, а именно: под размещение офисов, бизнес-центра и туристического агентства, что противоречит сведениям АИС ГКН. Срок исполнения предписания — 4 месяца.
В установленный срок информация об исполнении предписания или ходатайство о продлении срока его исполнения в Управление Росреестра не поступали.
Руководствуясь ст. 71 Земельного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 02.012015 № 1, постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, распоряжением заместителя главного государственного инспектора г. Москвы от 09.12.2016 № 1049, Управление Росреестра по Москве организует на территории ООО «А» внеплановую проверку исполнения предписания об устранении нарушения земельного законодательства при сдаче в аренду организации ООО «В» (арендатор).
Задачей проверки является предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и их уполномоченными представителями требований, установленных земельным законодательством.
В ходе проверки были проведены следующие мероприятия:
– осмотр территории земельного участка;
– обмер земельного участка;
– проверка наличия и сохранности межевых знаков границ земельного участка;
– фотографирование земельного участка и расположенных на нем объектов;
– ознакомление с документами, необходимыми для достижения целей и задач проверки и проведения их анализа.
Внеплановая проверка установила, что ООО «А» продолжает нарушать требования земельного законодательства РФ (ст. 42 Земельного кодекса РФ), а именно — использовать земельный участок не по целевому назначению. Также ООО «А» допустило нарушение законодательства РФ, выразившееся в невыполнении в установленный срок предписания органа, осуществляющего государственный земельный надзор.
Данные действия подпадают под часть 25 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Это влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от 10.000 до 20.000 рублей, на должностных лиц — от 30.000 до 50.000 рублей, на юридических лиц — от 100.000 до 200.000 рублей.
В соответствии с ч. 26 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных нарушениях повторное правонарушение влечёт наложение административного штрафа для граждан в размере от 30.000 до 50.000 рублей, на должностных лиц — от 70.000 до 100.000 рублей, на юридических лиц — от 200.000 до 300.000 рублей.
При дальнейшем невыполнении собственником предписаний об административном правонарушении информация направляется в Департамент городского имущества г. Москвы, а также в суд с требованием об изъятии земельного участка.
К тому же, в соответствии со ст.76 Земельного кодекса РФ прекращение права на земельный участок не освобождают виновное лицо от возмещения вреда, причиненного земельным правонарушением.
В итоге проверки ООО «А» было выдано заключительное предписание: устранить выявленное правонарушение земельного законодательства РФ, а именно: привести использование земельного участка в соответствие с фактически установленным назначением, либо устранить допущенное нарушение любым другим законным способом в срок до 10 июля 2017 года (в течение 6 месяцев).
Как известно, на рынке недвижимости в настоящее время сдача помещений в субаренду получает всё большее распространение. В данной ситуации ООО «А» заключил договор с ООО «В» об аренде земельного участка на основании существующих документов собственника, с необходимыми дополнениями и уточнениями. В свою очередь ООО «В» заключил на часть арендованных помещений договора с субарендаторами — небольшими фирмами, которые не имеют отношения к производственной деятельности. Стоимость аренды для этих фирм начислялась с учётом вида разрешённого использования земельного участка, здесь — категория промышленное предприятие, арендная плата начисляется с учётом определённых параметров (например, прибыли, амортизации и пр.) и является по величине меньше арендной платы за офисные помещения.
Арендодателем ООО «В» был произведён перерасчёт арендной платы всех помещений по категории офисные помещения за обозначенный комиссией проверочный период — 3 года. Стоимость аренды возросла в 7 раз, недоплата по общей арендной плате составила более 40 млн. рублей. Плюс ко всему штраф в размере 1 арендной платы. Естественно, это значительная финансовая потеря, которую хотелось бы избежать правомерным способом.
Арендодатель ООО «В» принимает решение об изменении ВРИ ЗУ (вида разрешённого земельного участка): категорию производственные и административные здания поменять на офисные, с последующей регистрацией и внесением в договора аренды новых границ земельных участков.
В данной ситуации такие действия арендодателя — наиболее выгодная стратегия в условиях нынешнего кризиса.
Литература:
- Нормативные правовые акты
- Конституция РФ Текст.: офиц. текст. М.: 2011. — 16 с.
- Гражданский кодекс РФ Текст.: офиц. текст. — М.: Проспект, 2011. —576 с.
- Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской федерации [Электронный ресурс]: федер. закон: [принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.: одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г., № 136-ФЗ]: (в ред. от 30.12.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Информационно-правовое обеспечение «Гарант».
- Мальцев, В.П. «Арендные отношения в системе управления имуществом субъекта РФ». М., 2005.
- Мильков, М.А. «Обязательства с участием третьих лиц в Российском гражданском праве» Текст. / М. А. Мильков: Автореф. дисс.. канд. юрид. наук. М., 2010.
- Муртазин, А.И. «Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве» Текст. / А. И. Муртазин: Дисс.. канд. юрид. наук. М., 2010.
