Под качеством информационной базы подразумевается такая совокупность ее характеристик, особенностей и свойств, которая позволит гарантировать результативность применения такой базы при осуществлении процедуры государственной кадастровой оценки земель. Реализация идеи формирования качественной базы подразумевает создание механизма, который позволит при сборе и обработке информации осуществлять оценку достоверности данных, их актуальности и важности, не допускать дублирования информации и содержания в ней ошибочных данных. Информационная база должна отвечать ключевым параметрам (критериям) оценки достоверности данных.
Выделим основные свойства информации, отвечающие за качество:
- Релевантность — непосредственное отношение информации к оцениваемым объектам;
- Комплексность — свойство, отвечающее за целостность информации;
- Регулярность — поступление информации с определенной частотой;
- Своевременность — свойство, при котором информация поступает в наиболее благоприятное время;
- Актуальность — степень соответствия информации текущему моменту времени;
- Достоверность — объективность информации, отсутствие в ней искажений;
- Ценность — соотношение ее достоверности и актуальности;
- Полнота — достаточность данных для принятия решений.
Говоря о качестве информации, мы подразумеваем комплексный анализ и оценку всех ее аспектов. Однако механизм, описывающий качество информации и позволяющий произвести выбор более целесообразной информации еще не разработан; практические мероприятия, направленные на решение данной проблемы, весьма актуальны.
Существующая информационная база государственной кадастровой оценки земельных участков не отвечает вышеуказанным свойствам. Как показывает практика [8], информацию, используемую при проведении кадастровой оценки, нельзя назвать качественной.
Последние годы активно разрабатываются новые методические подходы к оценке земель, в научной литературе поднимаются проблемы «закрытости» информационных ресурсов, ограниченности использования оценщиком существующей информации, отсутствия широкой информационной базы. Авторы, анализируя изменения и вновь принятые нормативно-правовые акты государственной кадастровой оценки земель, выявляют множество проблем, связанных, в первую очередь, с исходными данными и их достоверностью [2,3,5]; отмечают, что расчет кадастровой и рыночной стоимостей производится на базе одной и той же исходной информации. Однако, определение рыночной стоимости дает более корректный результат, так как учитывает все факторы, влияющие на стоимость, в то время как кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, имеет большую погрешность вследствие, например, неточного или неполного отражения характеристик объекта в кадастре [11].
В научной литературе предложены идеи систематизирования исходных данных, формирования конкретных требований к неотъемлемому набору исходных данных об объектах недвижимости [10]. ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» первостепенной задачей ставит подготовку эконометрических моделей, по которым будут производиться расчеты кадастровой стоимости. Основной проблемой, препятствующей создание такой модели, С. В. Глебовский считает нехватку сведений об объектах оценки [2]. Для создания таких моделей необходимы длительный, скрупулезный сбор и обработка информации. Решить такую задачу можно за счет привлечения дополнительной информации из других источников.
Однако реальная практика оценки показывает, что важно не только обеспечить доступ оценщика к большему количеству информационным системам, но и сделать саму информацию практически полезной для оценки.
В настоящее время, по статистике, проведенной рабочей группой Госдумы, качество данных об объектах недвижимости, отраженных в ЕГРН и используемых при проведении государственной кадастровой оценки, не проанализировано в 64 % регионов, межведомственное взаимодействие не налажено в 78 % регионов Российской Федерации. Государственный бюджетные учреждения не могут получить данные, но даже если информация была получена — не всегда могут провести по ней объективную оценку. Например, почвенные карты, по которым оценивают плодородие, в России не менялись с 1980-х гг. [4]. Очевидно, что такие карты не актуальны, а их использование нецелесообразно.
Еще одним распространенным примером искажения информации являются технические и реестровые ошибки, содержащиеся в сведениях ЕГРН. В соответствии с существующим законодательством, кадастровая стоимость определяется на основе тех данных, которые содержатся в ЕГРН. Некорректная информация содержится в площади, этажности, наименовании, функциональном назначении объектов недвижимости. Оценщик не имеет ни возможности исправить такие ошибки в ЕГРН, ни полномочий на это. При этом он обязан оценить все объекты из перечня независимо от качества информации. Используя некачественные исходные данные, невозможно получить качественный результат [4].
Для решения вышеизложенный проблем, автором предлагается на этапе сбора исходной информации выполнять контроль, сверку и уточнение информации, поступающей в базу. Примером такого контроля может стать выборочная проверка оцениваемых объектов с последующим анализом полученных результатов.
Проверка качества используемого материала возможна также при синхронизации и наложении используемого источника с другими имеющимися материалами. Такими материалами могут стать генеральные планы городов и поселений, правила землепользования и застройки, схемы территориального планирования, материалы из государственного фонда данных землеустройства и иные документы, содержащие информацию о количественных и качественных характеристиках земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
При нехватке и/или разночтении материалов, а также информации, содержащейся в них, возможно уточнение информации путем обращения к открытым геоинформационным источниках, позволяющим при возникновении спорной ситуации уточнить те или иные характеристики. В качестве открытых геоинформационных источников могут быть использованы следующие ресурсы: Google-maps, Yandex-карты, OpenStreetMaps, ФГИС ТП, публичная кадастровая карта [7]. При этом, для увеличения доступности и ускорения сбора данных об объектах недвижимости возможно использование существующих материалов съемки с применением беспилотных летательных аппаратов.
Таким образом, сравнительная проверка исходной информации повысит качество информационный базы, а критерии оценки качества — эффективность использования материала, что позволит оценить полезность такой информации при расчете кадастровой стоимости.
Литература:
- Асаул А. Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. -472с.
- Грибовский С. В., Иголкин М. В. К проекту закона о кадастровой оценке // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2015. — № 11.
- Каминский А. В. Рубикон оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2013. — № 4.
- Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2016. — № 2 (173). — С. 6–23.
- Коростелев С. П. Кадастровая оценка. Итоги // Библиотека LABRATE.RU. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016–1_korostelev.pdf (дата обращения 07.11.2018).
- Пылаева А. В. Кадастровая оценка недвижимости — системность, целостность, государственность // Великие реки. — 2017. — С. 438–439.
- А. В. Пылаева, А. В. Быстрова О необходимости уточнения информации для классификации объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки // Великие реки. — 2017. — С. 408–411.
- Результаты рассмотрения обращений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2017 год // Росреестр. URL: https://rosreestr.ru/site/press/news/rezultaty-rassmotreniya-obrashcheniy-v-komissiyu-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-2017/ (дата обращения: 20.11.2018)
- Цымбал С.А Экономическая эффективность информационного обеспечения государственного земельного кадастра: На примере Южного федерального округа / Цымбал Сергей Анатольевич: дис… канд. эконом. наук: 08.00.05/ ГУЗ. — М., 2005. — 170 с.
- Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — № 21. — С. 512–516. URL: https://moluch.ru/archive/101/22880/ (дата обращения: 18.11.2018).
- Якупова Н. М. Галимова Л.И проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков // Фундаментальные исследования. — 2016. — № 7 (часть 2) — С. 417–422
