На современном этапе кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Данная статья представляет информационный материал о проблемах, с которыми сталкиваются в различных регионах на территории нашей страны в процессе государственной кадастровой оценки, которые в свою очередь можно отнести к региональным особенностям.
Ключевые слова: налогообложение, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, массовая оценка, государственная кадастровая оценка, региональные особенности.
Nowadays the cadastral value is the base of taxes of land parcel so that we need to get objective information without any doubt. This article provides information about features of the state cadastral valuation in different regions in Russia.
Keywords: taxation, cadastral value, market value, mass appraisal, state cadastral valuation, regional features.
В настоящее время в Российской Федерации (далее — РФ) выполняется большой объем работ по государственной кадастровой оценке (далее — ГКО), целью которых является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земельных участков формируют информационную основу системы их налогообложения, поскольку используются в качестве налоговой базы по земельному налогу.
Система ГКО находится на этапе своего становления. Законодатель продолжает искать те нормы и правила проведения ГКО, которые обеспечат эффективность налогообложения недвижимости и гарантируют доверие к системе со стороны частных лиц.
С принятием специального Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон «О государственной кадастровой оценке») к данной процедуре появились толкования, описывающие порядок ее проведения. [2]
Несмотря на это на современном этапе проведения кадастровой оценки возникают разного рода причины, которые приводят к искажению кадастровой стоимости и ее оспариванию в том числе, имеющие региональный характер.
На сегодняшний день основой для ГКО является рыночная информация и иная информация, связанная с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. [2]
Однако не всегда в различных регионах на территории РФ наблюдется развитость того или иного сегмента рынка — не представляется возможным достоверно и непротиворечиво оценить рыночную ситуацию и, как следствие каждый субъект РФ (регион) вынужден прибегать к оценке рыночного состояния на основе не прямых (цены сделок и предложений), а косвенных факторов (стоимость аренды, средняя стоимость размещения в гостиницах/санаториях и др.) что заведомо может привести к ошибочной интерпретации сложившейся рыночной обстановки и в итоге существенно повлиять на результат ГКО.
Понятие «кадастровая стоимость» (ФСО № 4) в правоприменительной практике окончательно не устоялось и не имеет единого определения. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [4].
Понятие «массовая оценка» четко раскрыто в п. 6 ФСО № 4: «Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке». [4]
Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости, в наибольшей степени, влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.
Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее — модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков. [3]
Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее — УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков. [3]
Однако, каждый субъект РФ (регион) устанавливает свой набор факторов для оценки ЗУ. Это приводит к тому, что закладываемые в статистическую модель факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость ЗУ в рамках субъекта РФ (региона) могут привести к ситуации, когда итоговые значения кадастровой стоимости на идентичные по основным характеристикам (площадь, ВРИ, удаленность от локальных центров) объекты могут иметь существенные отличия на территории различных субъектов (регионов) РФ.
Согласно требованиям законодательства, ГКО должна проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. [2]
Для определения кадастровой стоимости система ГКО должна осуществлять информационный обмен с внешней средой и внешними ресурсами. Один из главных источников информации об объектах недвижимости на территории РФ является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), являющийся источником информации об объектах оценки.
На начало 2017 года по данным Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержались сведения о 58,6 млн. земельных участках, только половина из них (29,2 млн.) имеют координатное описание границ. По сравнению с прошлым годом количество земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, увеличилось на 2,4 %. В ряде регионов доля земельных участков, которые имеют координатное описание границ в ЕГРН, превышает 60 % (Санкт-Петербург, Республика Башкортостан, Ямало-Ненецком АО, Калининградская область, Ханты-Мансийском АО). При этом в отдельных регионах доля земельных участков с определенными в соответствии с законодательством границами составляет менее 30 % (Ульяновская область, Костромская область, Камчатский край, Магаданская область, Кировская область). [5]
Значит на территории практически всех субъектов РФ отсутствуют полные и достоверные реестры о всех земельных участках, находящихся на территории таких субъектов РФ или большинство сведений о ЗУ имеют статус «ранее учтенный», что говорит о том, что отсутствуют актуальные достоверные сведения о координатах и площади используемой в настоящее время гражданами как налогоплательщиками территории. Все это может приводить к тому, что УПКС, умножаемый на «неуточненную» площадь, даст значение кадастровой стоимости, отличающееся от реальной, и налог, исчисляемый в последующем, нельзя будет отнести к понятию «справедливый».
Открыв публичную карту по объектам, образованным до 1997 г., можно увидеть, что подавляющее большинство объектов недвижимости не числятся в ЕГРН — закон о государственном реестре прав на недвижимое имущество вышел в июле 1997 г. Свидетельства «старого» образца не попали в перечень ЕГРП и соответственно в ЕГРН.
Минэкономразвития России видит решение рассматриваемой проблемы в перекладывании обязанности по актуализации разрозненных данных, содержащихся в ЕГРН на налогоплательщиков под страхом национализации «бесхозного» имущества.
В настоящее время лица, чьи права возникли до введения ЕГРН, не обязаны вносить данные о собственности в реестр, и обязательная регистрация прав в ЕГРН требуется только в случае введения объекта недвижимости в коммерческий оборот.
В Письме Департамента налоговой и таможенной политики Министерства Финансов РФ от 31 августа 2017 г. № 03–05–06–02/55985 (далее — Письмо) представлены разъяснения по поводу того, что исчисление земельного налога в отношении земельных участков, сведения о которых не содержаться в ЕГРН, осуществляется налоговыми органами на основании сведений органов местного самоуправления. Однако, в данном Письме отсутствует механизм проведения кадастровой стоимости такого объекта, а также не указан субъект, в обязанности которого будет входить предоставление необходимых сведений для определения кадастровой стоимости этого объекта.
Из всего вышесказанного можем сделать вывод о том, что если не провести подготовительную работу в отношении всех объектов, не установить их характеристики, не поставить на кадастровый учет, то в конечном итоге получится сильно различающаяся по подобным объектам стоимость и как следствие ее оспаривание.
Представляется, что проблема имеющая повсеместный региональный характер может быть решена путем формирования достоверного (качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости на территории каждого субъекта с возложением обязанностей по проведению качественного мониторинга достоверности содержащихся в нем сведений путем проведения инвентаризации земель на территории каждого муниципального образования с последующей передачей актуальных сведений в региональные отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории каждого субъекта РФ.
Далее, рассматривая проблемы имеющие региональный характер, хочется обратить внимание на то, что базовым правовым средством земельного права, применяемым как в советский, так и в постсоветский периоды, является деление земель на категории по их целевому назначению и дифференциация правового режима земель в зависимости от принадлежности к соответствующей категории. [1] Деление на категории земель является исторически сложившимся и распределено по территории РФ достаточно хаотично. Но, не редкость, когда в рамках одного территориального образования могут встречаться ситуации, когда участки, расположенные на территории одного кадастрового квартала с одним и тем же или схожим по своему функциональному назначению, видом разрешенного использования (далее — ВРИ) находятся в разных категориях. Наглядно данная ситуация отражена на рис.1 на примере СНТ «Малое Карлино», расположенного на территории Ломоносовского района Ленинградской области.
Рис. 1. Разные категории земель в рамках 1 кадастрового квартала на примере СНТ «Малое Карлино»
Поскольку на сегодняшний день ГКО проводится в разрезе категорий, равноценные по своему территориальному положению, функциональному назначению и иным характеристикам объекты оцениваются в разное время и в различных условиях, в том числе рыночных, экономических и социальных, которые значительно влияют на результаты ГКО и как следствие начисление налогов для собственников и владельцев ЗУ на территории РФ. Проблема с наличием одинаковых ВРИ в разных категориях может быть снята лишь в случае проведения оценки в разрезе ВРИ, но закон на данный момент прямо на это не указывает.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). Официальное издание. ‒ М.: Эксмо, 2017. — 160 с. ‒ ISBN 978–5–699–95288–5.
- О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от от 03.07.2016 № 237: [Электронный ресурс]. ‒ Режим доступа: Система «КонсультантПлюс» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения 03.04.2018).
- Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 (ред. от 14.08.2008): [Электронный ресурс]. ‒ Режим доступа: Система «КонсультантПлюс» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_26812// (дата обращения 03.04.2018).
- Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508: [Электронный ресурс]]. ‒ Режим доступа: Система «КонсультантПлюс» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/ (дата обращения 03.04.2018).
- Росреестр. [Электронный ресурс]. ‒ Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/press/news/tolko-polovina-zemelnykh-uchastkov-v-rossii-imeet-ustanovlennye-granitsy/
