Статья посвящена рассмотрению актуальных вопросов осуществления государственного кадастрового учета зданий, расположенных на садоводческих земельных участках. В частности, затрагиваются проблемы возможности осуществления государственного кадастрового учета жилого строения или садового дома и его последствия.
Ключевые слова: недвижимость, садовый дом, жилое строение, жилой дом, государственный кадастровый учет, некоммерческие объединения граждан.
В Российской Федерации особую роль в жизни граждан занимают садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется одноименным Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Содержание ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ раскрывает понятия «садовый земельный участок», «огородный земельный участок», «дачный земельный участок» и одновременно с этим вводит понятия «жилое строение», а также «жилой дом». Стоит отметить, что в соответствии с положениями указанной статьи «жилое строение» может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным объектом.
Согласно ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ возможность возведения капитального жилого строения предусмотрена только для правообладателей дачных и садовых земельных участков, а возможность возведения жилых домов — только для правообладателей дачных земельных участков.
В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно п.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с п.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости реализуется путем осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Однако осуществить государственный кадастровый учет «жилого строения» до недавнего времени не представлялось возможным.
Согласно пп.9 п.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения о здании в части его назначения: нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ вступил в силу с 01 января 2017 года и пришел на смену двум другим: Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Примечательно, что в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» также был предусмотрен пункт (пп.15 п.2 ст.7), предусматривающий внесение в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о назначении здания, однако назначение «жилое строение» было включено в данный пункт только 04.06.2016 Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», заменив слова «жилой дом» словами «жилой дом, жилое строение».
В связи с этим, осуществить государственный кадастровый учет капитального жилого строения, предусмотренного Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ, на практике стало возможным осуществить только спустя 18 лет — во второй половине 2016 года.
Разумеется, все это время садовые дома не оставлялись не учтенным, однако сведения о них вносились в государственный кадастр недвижимости, как правило, с указанием назначения здания — «нежилое» и, после появления соответствующей возможности, с наименованием — «жилое строение», что не являлось в полной мере корректным.
Возможность внесения в сведения государственного кадастра недвижимости информации о наименовании здания, при наличии такого наименования (например храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), была предусмотрена пп.29 п.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и в настоящее время предусмотрена пп.11 п.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Данная возможность впервые была введена Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», вступившем в силу 01.10.2013, спустя 15 лет, после начала действия Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ, и предусмотрена в целях идентификации и индивидуализации однотипных зданий, без установления назначения или разрешенного использования таких зданий.
Вместе с тем, постановлениями Конституционного суда Российской Федерации от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П абзац 2 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой им соответственно:
– ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
– исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
При этом, как отмечено в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 14.04.2008 № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.
Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, в том числе изложенной в письме от 24.04.2017 № ОГ-Д23–4974, до принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с главой 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в целях использования садового дома для постоянного проживания и регистрации по месту жительства, ранее необходимо было осуществить государственный кадастровый учет «жилого строения», как нежилого здания, признать данное здание пригодным для постоянного проживания решением суда и на основании указанного решения внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости или осуществить установление указанного факта до государственного кадастрового учета, в целях дальнейшего внесения в сведения государственного кадастра недвижимости информации о данном объекте, как о жилом здании.
В настоящее время гражданско-правовое положение некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства и огородничества вновь ожидают перемены, в связи с вступлением в силу с 01.01.2019 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и прекращением действия Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ.
Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ законодателем более не предусматриваются понятия «дачный земельный участок» и «жилое строение», а жилые дома станет возможно возводить на садовых земельных участках. Также, указанным Федеральным законом вводится новое понятие «садовый дом», по своей сути повторяющее понятие «жилое строение».
Однако наибольший интерес представляют переходные положения, указанные в ст.54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, в соответствии с которыми расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу указанного Федерального закона с назначением «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами, а здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости с назначением «нежилое», признаются садовыми домами.
В связи с этим, здания, расположенные на садовых земельных участках, кадастровый учет которых осуществлен после ввода понятия «жилое строение» (после 04.06.2016) с 01.01.2019 автоматически будут признаны жилыми домами, а нежилые здания с наименованием «жилое строение» — садовыми домами.
Согласно п.39 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введённому Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступившему в силу 04.08.2018, понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В свою очередь садовый дом, согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, является зданием сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Однако указанного назначения здания пп.9 п.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в редакции вступающей в силу 01.01.2019, вновь не содержит.
Исходя из изложенного, можно отметить отсутствие должного внимания законодателя к вопросу надлежащего государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, представляющих собой вновь вводимые понятия. Невозможность осуществления корректного государственного кадастрового учета недвижимости на практике приводит к неоднородности сведений единого государственного реестра недвижимости о таких объектах и, как правило, к необходимости осуществления корректировки ранее внесенных сведений, после приведения в соответствие всех нормативно-правовых актов между собой, что влечет появление дополнительных материальных затрат у собственников такой недвижимости и возникновение административных барьеров при реализации своих прав, смежных с гражданско-правовым положением указанных объектов недвижимого имущества.
Литература:
- Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // СПС «Консультант плюс».
- Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А. В. Воробьева» // СПС «Консультант плюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СПС «Консультант плюс».
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // СПС «Консультант плюс».
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О кадастровой деятельности» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант плюс».
- Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант плюс».
- Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 N ОГ-Д23–4974 // СПС «Консультант плюс».
