Существующее законодательство в области оценочной деятельности позволяет применять практически любые методы определения кадастровой стоимости по усмотрению оценщика. Выбор ценообразующих факторов, на основе которых строится модель, определяющая кадастровую стоимости, также осуществляется оценщиком. Зачастую, влияние каждого ценообразующего фактора рассматривается оценщиком отдельно без учета его возможной связи с другими, что приводит как к потере информации, так и к ошибочному определению степени влияния того или иного фактора на данной территории. Выбранные показатели не всегда верно отражают состояние территории и структуру данных.
Для получения обоснованной и справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, правильного построения модели оценки, верного учёта ценообразующих факторов необходим анализ информации об объектах недвижимости, анализ эффективности использования этих факторов на различных территориях. На этапе сбора информации необходимо тщательно изучить количественные и качественные характеристики объекта, выбрать наиболее существенную информацию. Таким образом, одна из задач оценщика состоит в том, чтобы определить какие характеристики существенно влияют на стоимость объекта недвижимости, исключить внесение в информационную базу ошибочной информации.
Согласно ФСО № 1 информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения [1].
Однако, оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых продавец преднамеренно «приукрасил» значения ценообразующих параметров; в исходной информации могут содержаться непреднамеренные искажения значений ценообразующих параметров [5].
Основным источником информации при определении кадастровой стоимости является выписка Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой также могут содержаться ошибочные данные. Некорректная информация содержится в площади, этажности, наименовании, функциональном назначении объектов недвижимости [3]. Вместе с тем функциональное назначение земельного участка является основным ценообразующим фактором. В случае допущения ошибок в сведениях из ЕГРН, такие земельные участки ошибочно являются объектами-аналогами ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка. Определение стоимости на основании аналогов, имеющих иное разрешенное использование, является недопустимым. Результатом такой ошибки является искажение величины итоговой стоимости оцениваемых земельных участков.
Поэтому на этапе сбора исходной информации целесообразно использовать экспертные оценки, под которыми понимают комплекс логических и математико-статистических методов и процедур, направленных на получение достоверной информации. Главной и основной целью проведения экспертной оценки является недопущение внесения неверных сведений базу данных оценки. Несвоевременное обнаружение ошибок и не соответствий в исходных материалах, используемых при проведении оценки, приводит к искажению результатов кадастровой оценки, а также влечет дополнительные расходы для проведения экспертизы отчетов об оценки недвижимости.
Анализ информации о рынке объектов оценки представляет собой наиболее сложный процесс. На данном этапе рынок недвижимости должен изучаться достаточно широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект оценки. В результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Однако, основной характеристикой, существенно влияющей на стоимость объекта недвижимости, является местоположение объекта. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленностью от исторического или административно-делового центра города, близостью к неблагоприятным социальным и промышленным объектам.
Согласно положениям ФСО № 4 [2] в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Но в процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть при построении модели. Например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.
В ходе проведения анализа оценщику необходимо грамотно разбить объекты на несколько классов по определенному признаку, упорядочить объекты по интенсивности какого-либо их свойства, отразить возможные отношения между объектами. Ввиду сложности реализации данного процесса, выбор ценообразующих факторов зачастую лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости.
Таким образом, этап сбора, обработки, систематизации и накопления информации является одним из наиболее критических. От качества собранной информации зависит насколько полноценным выйдет итог проведения государственной кадастровой оценки.
Литература
1. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: [Приказ: утв. Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297]. (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_180064/). Проверено 01.12.2018.
2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)" [Электронный ресурс]: [Приказ: утв. Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508: ред. от 22.06.2015]. (http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_113247/). Проверено 01.12.2018.
3. Головина О. А. Критерии оценки качества информационной базы государственной кадастровой оценки земельных участков // Молодой ученый. — 2018. — № 50. — С. 229–231.
4. Киричек Ю. А., Ландо Е. А. Методы выбора влиятельных факторов при массовой оценке недвижимости // Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури − 2017. − № 7.
5. Ильин М. О. Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости: курс лекций / М. О. Ильин. — М.: РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2013. — 96с.
