В статье рассмотрены особенности правового статуса единого недвижимого комплекса. Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным. Основной задачей введения в гражданский оборот нового комплексного объекта недвижимости является упрощение процедуры регистрации прав в отношении комплексных объектов. Процедура кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов имеет множество законодательных пробелов, которые требуют своевременного устранения.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, комплексные объекты, технологические комплексы.
The article deals with the features of the legal status of a single real estate complex. A single real estate complex is a new object of invisibility that is complex. The main task of introducing a new complex real estate object into civil circulation is to simplify the procedure of registration of rights in respect of complex objects. The procedure of cadastral registration and registration of rights in respect of technological complexes has many legislative gaps that need to be addressed in a timely manner.
Keywords: a single real estate complex, complex objects, technological complexes.
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) введен в гражданский оборот в 2017 году ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Понятие ЕНК появилось в российском законодательстве в 2015 году. На протяжении двух лет граждане не могли зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс, так как была не ясна процедура кадастрового учета и регистрации прав [2].
Ввод в законодательство нового объекта недвижимости, который является комплексным, обусловлено большим количеством судебной практики. На сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК) [2].
Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность зданий, сооружений и иных вещей, которые объединены единым назначением, неразрывно связаны фактически и технологически, так же линейных объектов — ж/д, линии электропередач, трубопроводов и т. д.; или совокупность объектов, которые расположены на одном земельном участке, при условии что на них зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав (ЕГРН) [1].
В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения.
В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют.
Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом. Отсутствие данного положения приводит к нежеланию граждан, владеющих технологическими комплексами, регистрировать их как единый объект, так как после регистрации изменить они его не смогут, только при ликвидации данного объекта и снятии его с кадастрового учета [1].
Право собственности на единый недвижимый комплекс возникает после внесения сведений о всех объектах недвижимости, которые входят в его состав.
В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права осуществляется в двух случаях:
– Завершено строительство объектов недвижимости, входящих в его состав, при этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация комплекса объектов как единого недвижимомго комплекса;
– Собственник изъявил желание объединить несколько объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, подав заявление об объединении. Обязательным условием в данном случае является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН [3].
Комплексные объекты недвижимости введены в гражданский оборот с целю упрощения регистрации прав в отношении технологических комплексов, в которым могут относиться:
– АЗС;
– Производственные предприятия;
– Линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.);
– Иные технологические комплексы.
При регистрации технологических комплексов как ЕНК следует учитывать движимые вещи, входящие в состав таких комплексов. Согласно российскому законодательству перевод движимых вещей в недвижимые возможен при подаче искового заявления в суд, со сбором всех необходимых документов. Исходя из логики законодательства все вещи входящие в единый недвижимый комплекс недвижимые, таким образом данный момент не освещён в законодательстве.
При осуществлении регистрации прав на технологический комплекс собственником будет являться юридическое лицо. Физическое лицо может лишь владеть юридическим лицом на правах бенефициарного владельца. Под бенефициарным владельцем или бенефициарным собственником понимают физическое лицо, которое прямо или косвенно владеют юридическим лицом и оказывают влияние на принимаемые юридическим лицом решения.
Таким образом при регистрации прав в отношении технологического комплекса, собственником всегда выступает юридическое лицо. При переводе движимых вещей в недвижимые изменяются налогообложение и иные процедуры в отношении юридического лица, что часто не взывает желания собственников зарегистрировать технологического комплекс как ЕНК.
Отсутствие четкой процедуры осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов значительно замедляет уменьшение нагрузки на судебную систему, в силу постоянных исковых заявлений в отношении технологических комплексов целью разрешения споров о регистрации прав, а также не может выполнить первоначальную цель -упрощение процедуры и регистрации прав в отношении комплексных объектов.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон № 218 от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/ cons_ doc_LAW_182661/. Дата обращения: 12.11.2018.
- Незнамова А. А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс / [электронный ресурс]/ Режим доступа: http://elibrary.ru/item.asp?id=2288597
