В статье автор последовательно изложил особенности исторического развития правоотношений и особенности правового регулирования аренды на разных этапах российской государственности. На основе историографического анализа сделан вывод об объективных предпосылках зарождения арендных правоотношений в России, детерминантах и перспективах их последующего развития.
Ключевые слова: наем, имущественный наем, аренда, правовое регулирование арендных правоотношений.
Важнейшим аспектом исследования теории и практики гражданско-правового регулирования арендных отношений является выяснения историко-правовых особенностей становления и развития экономико-социального института аренды. Историографический анализ нормативных правовых актов, определяющих и регламентирующих арендные правоотношения, позволит не только понять объективные причины появления рассматриваемого явления, но и наиболее эффективнее совершенствовать и оптимизировать государственную деятельность в указанной области.
Ретроспективный анализ нормативных правовых актов позволяет утверждать, что отсчет появления арендных правоотношений в России следует начинать с истории развития аренды земли. Хотя некоторые источники указывают на наличие в древнерусском праве норм, установивших процедуры при аренде имущества в виде жилья, земли и иных предметов. Так, Псковская судная грамота содержала в себе норму, в соответствии с которой устанавливалась «возможность подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину [8]. В другом положении усматривалось, что «подсуседник», то есть наниматель дома или части усадьбы должен был оплачивать наем своей работой» [5, с. 7–12].
Следующий этап развития арендных правоотношений в России связан с изданием Судебников 1497 и 1550 годов.
В силу отдельных норм Судебника 1550 года устанавливались следующие положения:
— обязанность крестьян вносить арендную плату за землю, занятую посевами: «плати со двора по два алтына, а опричь того на нем пошлине нет. А останется, у которого крестьянина хлеб в земли, и как тот хлеб пожнет, так он с того хлеба, или с толчего, даст боран два алтына»;
— «а по кои места была рожь его земли, и он подать цареву и великого князя платить со ржи; а боярского ему дела, за кем жил не делати. А попу пожилого нет, и ходити ему бессрочно воля». Более того, «если податная обязанность с арендуемой земли ложилась на арендующих, а не на землевладельцев, то, очевидно, что права и обязанности сторон были продуманы не подробно и все же одна сторона имела больше прав при предоставлении земли в пользование в аренду» [5, с. 7–12].
В XVIII в. наметились преобразования в сфере развития арендных правоотношений в виде допущения сдачи земли в наем под постройку. Данное положение нашло отражение в Указе Петра I от 30 января 1701 года и Указе Анны Иоановны от 8 июня 1738 года. По смыслу указанных норм, «арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем сооружения, пользовался ими в течение оставшегося срока договора, а по окончании сделки указанные постройки передавались в собственность хозяина земельного участка» [7]. При этом следует обратить внимание на то, что термина «аренда» в дореволюционном законодательстве не применялось, речь шла о таких категориях как «имущественный наём» и «наем вещей».
Интересным представляется позиция Е. В. Ивановой, Н. Н. Владимирова о том, что «с учетом исследований прежних лет арендой признавалась договоренность, в силу которой одна сторона за плату передавала другой свою вещь лишь на время. Суть такого отношения заключалась в предоставлении только права пользования имуществом, а это могло быть и жилье, и земля, при этом исключалась возможность наличия притязательных элементов в будущем на эту вещь со стороны нанимателя» [5, с. 7–12].
В России в 30-е гг. XIX в. согласно историческим данным, «крестьяне брали в аренду по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли, часть использовалась для собственных нужд, а другая сдавалась небольшими участками в субаренду» [2]. Следует отметить, что в рассматриваемый период было возможным установление ограничения на передачу имущества третьим лицам: «Хозяин имущества‚ если не желал его передачи другому лицу, мог включить в договор запрет на субаренду» [6]. Специфика арендных отношений до середины XIX века заключалась в отсутствии равенства субъектов гражданских правоотношений. Крестьянин законодателем воспринимался скорее как объект, нежели субъект отношений.
Переломным этапом в развитии арендных правоотношений стало проведение в России крестьянской реформы 1861 года. Следствием реформы стало бурное развитие института аренды, так как крестьяне не получили земельные участки в свое владение, и были вынуждены её арендовать у помещиков.
Как отмечает А. Г. Долгорова, «начиная с 1861 года в рамках земельных общин крестьяне выступают в качестве носителей прав и обязанностей в отношении земли по законодательству» [4, с. 37–39].
Таким образом, дореволюционное гражданское законодательство в области аренды было слабо развитым: ему были известны такие разновидности аренды как «имущественный наём» и «наем вещей», термин «аренда» законодателем не применялся.
Законодательство советского государства в силу коммунистической идеологии, отрицавшей частную собственность, не предусматривало возможности передачи землю в аренду, так как у человека отсутствовало право собственности на землю (Декрет «О земле» 1917 года) [3]. 26 октября 1917 года Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов был принят Декрет о земле, включавший и отдельные нормы об аренде земли. Согласно Декрету, «все земли провозглашались народным достоянием», но с правом предоставления в аренду лишь отдельным коллективам. В то же время отсутствие частной собственности на землю означало и запрещение любых сделок с землей, это положение распространялось и на аренду земли. Стоит сказать о том, что лишь позднее имущественный наём был включен в Гражданский кодекс РСФСР 1922 года и в дальнейшем аренда наиболее полно стала регулироваться данным кодексом, где четко регламентировались сроки и другие условия аренды земли как важнейшей категории имущества, принадлежавшей не только государству, но и частично гражданам.
Важно отметить, по сравнению с дореволюционным законодательством, Гражданский кодекс РСФСР включил правовую норму об определении договора имущественного найма или аренды: «в соответствии со ст. 152 под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату» [9].
Земельный кодекс РСФСР 1922 года (действовавший до 1970 года) закрепил следующее положение: «право трудовым коллективам передачу земель в аренду на определенных условиях за плату деньгами, продуктами и другими видами вознаграждения». Также предусматривалось, что «в аренду могли передаваться государственные земельные имущества, в том числе городов и поселений городского типа». Стоит отметить и то, что в 1937 года была запрещена любая аренда земель, составляющих собственность колхозов, поскольку по Конституции РСФСР 1937 года такие земли считались закрепленными исключительно за государством и находились лишь в его пользовании (национализация). Дальнейшее развитие советского законодательства связано с принятием Земельного кодекса РСФСР 1970 года, и нужно заметить, что требования, регламентировавшие отношения из аренды, претерпели существенные изменения, частично были преобразованы или утратили силу. Анализ законодательства об аренде земли и в целом имущественных отношений, которые сформировались при жестком государственном устройстве, подтверждает его аналогию с системой хозяйственной деятельности в дореволюционной России. При таких земельных отношениях право собственности исключительно могло принадлежать только государству, и, следовательно, отсутствовало право граждан на земельные ресурсы, а это могло стать мощным стимулом развития общественного прогресса.
В эпоху существования Советского государства в юридической доктрине при описании исследуемых отношений преимущественно использовался термин «имущественный наем», единственное исключение отмечается в начале 1990-х гг. Связано это с тем, что прежняя система хозяйствования перестала соответствовать экономическим потребностям общества и предприятия, находившиеся в государственной собственности, стали использовать такой способ организации деятельности, как арендный подряд [9].
Обращает внимание позиция В. А. Белова, который отмечает, что в Российской Федерации как правопреемнице СССР «сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, это был гражданско-правовой договор имущественного найма, где отношения выстраивались по принципам равенства, свободы договора и т. п. С другой стороны, аренда считалась способом разгосударствления экономики и не имела ничего общего с договором имущественного найма, так как такие отношения носили характер субординации» [1].
В заключении отметим, что историографический анализ особенностей правового регулирования договора аренды, а также производные от него отношений показал, что данный вид отношений имеет довольно долгое и динамичное развитие. С учетом практики развития арендных правоотношений дореволюционного и советского типа, следует отметить, что они строились исходя из того, что земля являлась государственной собственности (земля не представляла объект аренды в полном смысле этого слова). В силу того наниматель обладал незначительными правами и его положение было незащищенным. Переход к рыночной экономике остро поставил вопрос о преобразовании не только институтов собственности, но и о внедрении эффективных земельных отношений с соблюдением принципов социальной справедливости, добровольности и эффективности.
В современных условиях проведения правовой реформы в стране, направленной на обновление отечественного законодательства, в том числе и в области аренды, законодателем отдается приоритет значение. Современная доктрина гражданского и земельного права в условиях реформирования характеризуется наличием спорных вопросов, обусловленных практикой применения судами отдельных положений и норм аренды.
Литература:
- Белов В. А. Договор аренды: научно-познавательный очерк. — М.: Статут, 2018. — 159 с.
- Громыко М. М. Мир русской деревни. — М.: Молодая гвардия, 1991. — 269 с.
- Декреты Советской власти. Т. 1. — М.: Политиздат, 1957. — 626 с.
- Долгорова А. Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. 2010. № 11. С. 37–39.
- Иванова Е. В., Владимиров Н. Н. Аренда земли в истории российского государства // Oeconomia et Jus. 2017. № 4. С. 7–12.
- Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 2. — М.: Статут, 1997. — 290 с.
- Памятники русского права. Т. 4. — М.: Юриздат, 1954.
- Псковская судная грамота 1397 год // Полное собрание законов Российской империи. — М.: Юридический центр Пресс, 2010.
- Романенкова Е. Н. История отечественного государства и права. М.: Проспект, 2011.
