4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Данным законом внесены масштабные изменения в гражданское законодательство в части правового регулирования самовольных построек.
В настоящей статье резюмированы наиболее значимые и актуальные для правоприменителей дополнения и изменения о самовольных постройках.
Так, можно отметить следующие нововведения:
1. Конкретизировано понятие самовольной постройки
Само по себе понятие самовольной постройки содержательно осталось прежним, что не ведет к изменению понимания сущности данного понятия. Но в то же время важным изменением является то, что понятие самовольной постройки дополнено новым признаком — требования, которым не соответствует самовольная постройка, должны быть приняты на дату начала ее возведения или создания и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из этого следует вывод о том, что если постройка не соответствует параметрам, которые были приняты после начала ее возведения или такие параметры утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.
Наиболее интересной представляется новелла, введенная абзацем вторым п. 1 ст. 222 ГК РФ [1], которым закреплено, что самовольной постройкой не может быть признан объект, собственник которого не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Таким образом, данное положение направлено на защиту добросовестного застройщика. Такой подход ранее находил отражение в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, где было разъяснено, что признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.
Теперь, когда данная норма закреплена в гражданском кодексе, основным вопросом являются пределы её применения.
На мой взгляд, в судебной практике может появиться проблема, заключающаяся в сложности доказывания добросовестности застройщика.
Зачастую доказать обстоятельства, являющиеся основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой практически невозможно, поскольку суд признает многие доказательства ненадлежащими.
Так, суд отклоняет доводы собственника о незнании о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, ссылаясь на принцип публичной открытости и достоверности сведений из Единого государственного реестра недвижимости [2].
В связи с этим можно сделать вывод о том, что вероятно данная норма будет применяться на практике в исключительных случаях, поскольку остались не ясными критерии добросовестности застройщика объекта, возведенного в нарушении требований и ограничений на данном земельном участке, о которых собственник не знал и не мог знать.
2. Предусматривается возможность приведения самовольной постройки всоответствие сустановленными параметрами споследующим оформлением права собственности на здание (сооружение)
Исходя из данного нововведения, можно отметить, что законодатель закрепил возможность выбора судом дальнейшей судьбы самовольной постройки в виде сноса или принудительной реконструкции, что, несомненно, является положительным.
Введение альтернативной санкции за возведение самовольной постройки также способствует защите прав и законных интересов застройщика, сохраняя объект недвижимого имущества.
При этом самовольная постройка будет подлежать сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем — лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица.
Таким образом, лица, владеющие земельными участками с расположенными на них объектами недвижимого имущества, которые признаками самовольной постройки, имеют риск несения расходов на снос таких самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными параметрами в случае отсутствия сведений о лицах, осуществивших данные самовольные постройки.
3.Прямо установлен запрет на использование самовольной постройки
До настоящего времени запрет на использование самовольной постройки находил свое отражение в судебной практике [3]. Теперь такой запрет прямо предусмотрен ГК РФ, что обеспечит более совершенное правовое регулирование самовольных построек.
Однако имеются исключения, которые остались не внесенными в новую редакцию ГК РФ. Так, религиозные организации вправе использовать самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. В случае если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 года [4].
4. Органы местного самоуправления влюбом случае не вправе принимать решение осносе самовольной постройки либо решение осносе самовольной постройки или ее приведении всоответствие сустановленными требованиями вотношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано вЕдином государственном реестре недвижимости
Данное нововведение предполагает отсутствие исключений из данной нормы, поскольку законодатель такой формулировкой прямо указывает на запрет в принятии таких решений органам местного самоуправления.
Отдельно можно отметить новую меру ответственности, введенную ст. 285 ГК РФ в виде возможности принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки или приведении в соответствии с установленными требованиями.
Кроме того нельзя оставить без внимания введение минимальных и максимальных сроков сноса самовольных построек (от трех месяцев до года) или приведения их в соответствии с параметрами (шести месяцев до трех лет), что способствует снижению риска внезапного сноса для лица, осуществившего возведение самовольной постройки.
Если оценивать принятые дополнения в ГК РФ, в части правового регулирования самовольных построек, то можно отметить, что такие дополнения давно назрели и в совокупности с другими масштабными изменениями гражданского законодательства призваны устранить многочисленные пробелы и противоречия действующего законодательства, касающиеся вопросов, связанных с самовольными постройками.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018);
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 № 09АП-53649/2017 по делу № А40–197758/15;
- Определение Конституционного Суда РФ от 28.06.2018 № 1515-О;
- Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
