В статье рассмотрен ряд проблем действующей российской регистрационной системы в отношении жилых помещений. Внимание сконцентрировано на оценке системности действующего отечественного законодательства, а также выявлении правовой природы государственной регистрации прав на жилое помещение в строящихся многоквартирных домах.
Ключевые слова: жилое помещение, государственная регистрация, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН.
Отношения собственности можно признать одними из важнейших общественных отношений, которые урегулированы правовыми нормами. Важность данных отношений подчеркивается закреплением права собственности, в первую очередь, в Основном законе — Конституции РФ [1]. Так, согласно ст.8 Конституции РФ, в России признаны и равным образом защищены частная, государственная, муниципальная, а также иные формы собственности.
Недвижимость, включая жилые помещения, является объектом гражданских прав и в силу своего значения права подлежит государственной регистрации. Основываясь на современных особенностях гражданского оборота, наиболее актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, поскольку многие граждане в личных архивах имеют документы, которые устанавливают права «де-факто», однако не имеют сведения, которые подтверждают их права «де-юре». Данная ситуация достаточно распространенная, поскольку многими гражданами права на жилые помещения были приобретены до того момента, когда стала обязательной их государственная регистрация, причем многими даже не проведен кадастровый учет объектов недвижимости. В связи с этим, возникает ситуация, при которой собственник у жилого помещения есть, однако сведения о праве собственности в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют.
Довольно часто аналогичная проблема возникает в том случае, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления ряда обстоятельств. Причем, стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности, но и сервитута, а это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Также, актуальным является вопрос о необходимости внесения в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд.
Вступивший 1 января 2017 года в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2], породил в юридической среде большое количество дискуссий. Однако фактически всеми юристами признано, что данный нормативно-правовой акт является более качественным, чем предыдущий закон, и содержит в себе ряд позитивных новшеств, как, например:
− объединение государственного кадастра недвижимости (ГКН) и единого государственного реестра права недвижимости (ЕГРП) в одно целое, которым стал единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в функции которого входит содержание всей истории операций с объектами недвижимости. ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота [4];
− внедрение системы удаленной регистрации без привязки к региону, то есть отмена территориальной привязки места подачи документов на государственную регистрацию прав к места расположения недвижимости;
− расширение пределов правовой экспертизы документов, которые представляются на государственную регистрацию прав, путем повышения для приостановления государственной регистрации числа оснований;
− появление в системе гражданского права нового объекта недвижимости — машиноместа.
При всех положительных новациях, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ от совершенства еще далек, а некоторые его положения уже сейчас нуждаются в ряде корректировок. Так, к примеру, законом не была решена проблема «обеспечения достоверности данных реестра и защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества» [3]. Также, не решены до конца вопросы порядка выплат однократной компенсации за утрату зарегистрированного в ЕГРН права, а также ответственности за такую утрату, причем в соответствии с нормами закона не до конца ясно, кому орган регистрации должен предъявлять регрессные требования в размере сумм такой компенсации (ст.68 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Особо актуальным и проблематичным является противоречие отдельных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ряду норм действующего российского законодательства. Так, к примеру, в сфере градостроительства положения ч.4 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ противоречат нормам ст.51 и 55 Градостроительного кодекса РФ [5]. Остановимся на данной проблематике более подробно.
Так, в соответствии с ч.4 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, «при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машиномест» [2]. Следовательно, согласно данной норме, в ситуации, когда многоквартирный дом на учет не поставлен, невозможна постановка на учет секции данного жилого дома или отдельного жилого помещения, расположенного в этом многоквартирном доме, причем данная постановка на учет возможна только при одновременной постановке на учет всего многоквартирного дома. Таким образом, объекты капитального строительства, сдающиеся поэтапно согласно выданными на их строительство разрешительным документам, с 1 января 2017 года нельзя зарегистрировать.
Согласно п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» [6]. Таким образом, граждане, приобретающие жилое помещение в секции многоквартирного дома, которая построена одной из первых (при этом, все необходимые документы застройщиком получены: как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод в эксплуатацию данной секции многоквартирного дома), зарегистрировать свое законное право собственности на жилое помещение не смогут, пока строительство всего многоквартирного дома не будет закончено (завершены все этапы строительства), и он не будет принят на государственный кадастровый учет. В связи с этим, граждане законными собственниками жилых помещений не станут до того момента, пока весь многоквартирный дом не будет сдан и поставлен на учет, несмотря на то, что строится он поэтапно: граждане не смогут зарегистрироваться по месту жительства в купленном жилом помещении, подарить или продать, а также завещать или любым другим способом распорядиться юридической судьбой жилого помещения, что несомненно ущемляет их гражданские права.
При этом, положения ч.4 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ущемляют у граждан их конституционные права на социальное обеспечение: право на образовательные и медицинские услуги, получение достойной и хорошо оплачиваемой работы, получение пособий и пенсий, что при отсутствии у гражданина постоянной регистрации реализовывать достаточно сложно.
В п.12 ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность выдачи застройщику по его заявлению разрешений как на строительство, так и на ввод в эксплуатацию отдельных этапов строительства или реконструкции (например, секций многоквартирного дома). В соответствии с положениями п.10 ст.55 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства» [5].
Согласно Приложению 3 Методических рекомендаций по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, «этапом строительства многоквартирного дома является строительство части многоквартирного дома, а именно секции жилого дома — части здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через холл и которая отделена от других частей здания глухой стеной» [7].
Таким образом, на основе вышеизложенного приходим к выводу, что нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ запрещена регистрацию и кадастровый учет части жилого здания, равно как и жилых помещений, в нем расположенных, тогда как положения Градостроительного кодекса РФ их разрешает. Считаем, что при такой правовой коллизии сложившаяся ситуация должна быть разрешена в пользу гражданина, в защиту прав которого направлен любой нормативно-правовой акт.
Стоит отметить, что действовавшим до 1 января 2017 года положением ч.4 ст.25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» было определено, что «если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме» [8]. Таким образом, получается, что до 1 января 2017 года нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ допускался кадастровый учет как секций многоквартирного дома, так и жилых помещений, в ней находившихся, при получении необходимого разрешения на ввод в эксплуатацию, построенных на отдельном строительном этапе, то есть до постановки всего здания на учет. Причем данная поправка была внесена Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» [9] и вступила в законную силу только с 1 октября 2013 года. Остается непонятным, почему законодателем при принятии Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ необоснованно был забыт настолько важный аспект государственной регистрации прав на жилое помещение.
Так, для разрешения рассмотренной правовой коллизии при согласовании норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ с действующим отечественным законодательством, с целью защиты прав приобретателей жилых помещений в строящихся многоквартирных домах, и интересов застройщиков, считаем необходимым изменить положения ч.4 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ таким образом: «Государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест допускается до осуществления государственного кадастрового учета всего многоквартирного дома при условии поэтапного строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей секции многоквартирного жилого дома».
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст.4398
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст.4344
- Демкина А. В., Бадулина Е. В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 1. С.29–33
- Липски С. А. Новый этап законодательного регулирования регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и некоторые аспекты участия в этом нотариусов // Нотариус. 2016. № 1. С.25–28
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст.3301
- Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 № 8) // СПС КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст.4017
- Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 29.07.2013, № 30 (Часть I), ст.4083
- Пугина О. А., Захарцева Е. А. Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости // Современное право. 2016. № 6. С.55–62
- Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10. С.6–15
