Анализ перехода на кадастровую стоимость недвижимости при исчислении налога на имущество



В 2015 году в России вступил в силу закон, который регламентирует новые правила исчисления налога на имущество, а уже начиная с 1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации, в связи с этим сумма налога на имущество стала определяться по новым правилам, а именно, основываясь на налоговой базе, которая теперь исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не из инвентаризационной, как это было ранее.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих видов недвижимого имущества:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета [1].

До 1 января 2020 года Законодательные органы субъектов Российской Федерации обязаны установить дату, с которой вступят в силу изменения налоговой базы на подведомственных им территориях. Новый порядок налогообложения будет проводиться постепенно в несколько этапов: каждый год будет пересчитываться приблизительно по 20 %. Уже в 2015 году на новый порядок расчета перешли 28 субъектов, в 2016 году еще 21, в 2017 году к ним присоединились еще 12 субъектов. Уже с 2016 года переведенные регионы начали платить налог по новым правилам, в остальных регионах налоговая база все также определяется исходя из инвентаризационной стоимости объектов. В целях предотвращения обращений граждан, связанных с резким увеличением уплаты налогов в период с 2015 по 2018гг. предусмотрен переходный период уплаты, предполагающий использование пониженного коэффициента. С 2019 года налог будет уплачиваться в полном объеме.

В качестве примера хотелось бы рассмотреть расчет налога на квартиру, площадью 50м², кадастровая стоимость которой в 2020 году будет 2500000 рублей.

В качестве исходных данных в этом случае можно выделить:

S = 50 м² — общая площадь квартиры;

S_выч = 20 м² — площадь, не облагаемая налогом (налоговый вычет);

N_кад = 2500000 рублей — рассчитанная ранее кадастровая стоимость квартиры;

С = 0,1 % — базовая налоговая ставка.

Следующим действием подставим численные значения в формулу расчета налога:

N = (2 500 000 рублей — 2 500 000 рублей / 50 м² * 20 м²) * 0,001 = 2475 рублей.

Следовательно, сумма налога на 2020 года за приведенную в качестве примера квартиру, составит 2475 рублей [4].

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [3].

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки [2].

Расчет кадастровой стоимости является необходимым для проведения любых операций с недвижимостью:

1) исчисление налоговой базы;

2) арендная ставка на земельный участок;

3) расчет стоимости выкупа земельного участка.

Кадастровая стоимость основывается на рыночной стоимости и рассчитывается с учетом различных экономических показателей, связанных с использованием земельного участка, например, такие как его площадь, местоположение, инфраструктура, наличие коммуникаций, транспортная доступность, наличие водоема поблизости и т. д. При определении кадастровой стоимости используются различные методы оценки, базирующиеся на сравнительном, затратном и доходном подходах, а также математические модели. Во время расчета кадастровой стоимости оценщик основывается на уже сложившемся уровне рыночных цен, в следствии этого налог на один и тот же объект недвижимости, рассчитанный на основе кадастровой стоимости, в большинстве случаев оказывается больше налога, рассчитанного на основе инвентаризационной стоимости. В связи с этим при исчислении налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости предусмотрены налоговые вычеты. Например, в отношении комнаты налоговый вычет предусмотрен в размере кадастровой стоимости 10м² от общей площади этой комнаты, в отношении квартиры — 20м² от ее общей площади, в отношении жилого дома — 50м², а в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Кроме этого, сохранены все существующие льготы относительно уплаты налога, но предоставляться они будут только в отношении одного объекта недвижимого имущества в каждой категории, который в праве выбрать сам налогоплательщик.

Переход на новую систему налогообложения призван внести в нее единый базис для расчета и основной задачей на данный момент является использование достоверных корректных сведений, основываясь на которых будет рассчитываться налог.

Литература:

1. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 06 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ, 07 августа 2000, № 32, ст. 3340.
2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237 ФЗ.
3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: приказ: зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 22.10.2010 г. № 508.
4. Копалкина Е., Ткачёв И. Четыре вопроса о новой формуле расчета имущественного налога [Текст] / Е. Копалкина, И. Ткачёв // Экономика. — 2018. — № 087 — ст. 5.