Исходя из пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации основным способом установления сервитута является соглашение между его субъектами.
Из этого вытекает, что если стороны в добровольном порядке должны заключить соглашение об установлении сервитута, то это соглашение о совершении сделки по правилам статей 160–161 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть заключено путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом должна быть соблюдена простая письменная форма сделки.
Как следует из пункта 1 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и гражданами должны всегда совершаться в простой письменной форме. [1]
Как указано М. И. Брагинским и В. В. Витрянским, законодатель увязал возникновение сервитутного правоотношения, имеющего вещно-правовую характеристику, с договором, ибо соглашение двух лиц (субъектов) об установлении сервитута по определению и есть заключение соответствующего договора.
Необходимо также отметить, что сервитут — это единственное из числа перечисленных в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации ограниченное вещное право, которое возникает, по общему правилу, из договора.
Между тем, нормами гражданского законодательства понятие договора об установлении сервитута не предусмотрено, четко не определены его существенные условия.
В то время как, пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Уже, исходя из данной нормы, следовало бы включить в нормы гражданского законодательства (в закон) требование о существенных условиях договора о сервитуте. В отсутствие этого, имеющаяся в указанно норме отсылка является пробелом в законодательстве.
В настоящее время содержание соглашения об установлении сервитута указано в статье 395 Земельного кодекса Российской Федерации и только в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Так, согласно указанной норме закона, соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи;
3) сведения о сторонах соглашения;
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
Фактически данная норма предусматривает существенные условия соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
При наличии этой нормы, можно говорить о том, что в случае если какое-либо из этих условий не будет содержаться в соглашении об установлении сервитута, такое соглашение не может считаться заключенным.
Аналогичная норма должна содержаться и в нормах гражданского законодательства в отношении соглашений об установлении иных сервитутов.
В случае, если соглашение заключается н самим индивидуальным предпринимателем или руководителем юридического лица, а их представителями, в силу пункта 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 доверенность на заключение соглашения о сервитуте должна быть нотариально удостоверена в порядке, предусмотренном п.1 ст.185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, в том числе, сервитуты.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [2]
На необходимость государственной регистрации сервитута на земельный участок указано в пункте 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 17 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Так, в пункте 17 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации прямо установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Исключение из этого правила составляют только случаи заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет. (пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации)
Особенности регистрации сервитута предусмотрены статьей 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с данной нормой за регистрацией сервитута может обратиться одно из следующих лиц:
- лицо, приобретающее право ограниченного пользования земельным участком. В этом случае будет зарегистрировано вещное право такого лица, а также ограничение права и обременение участка (п.121 Порядка ведения ЕГРН);
- собственник (лицо, права которого ограничиваются). При этом регистрируется ограничение, обременение права (п.120 названного Порядка).
Если за регистрацией обратятся оба лица, сервитут будет зарегистрирован и как вещное право, и как ограничение, обременение. [3]
В соответствии с пунктом 4 ч.4 ст.14, ч.4 ст.44, п.5 ч.1 ст.15 Закона о государственной регистрации недвижимости регистрация сервитута может проводиться без одновременного кадастрового учета, если в реестр уже включены сведения о земельном участке или его части, на которую устанавливается сервитут, с одновременным кадастровым учетом, если сервитут устанавливается на часть земельного участка, не учтенную в реестре. В этом случае обращаются те же лица, что и при государственной регистрации сервитута без одновременного кадастрового учета.
Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, с момента государственной регистрации возникает сервитут, и, соответственно, с этого момента у сторон возникают права и обязанности, а именно: обязанность собственника недвижимого имущества предоставить его в ограниченное пользование и его право получать соразмерную плату за сервитут, а также право пользователя сервитутом беспрепятственно пользоваться обремененным недвижимым имуществом и его обязанность своевременно платить за сервитут. [4]
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 15.05.2001)
- Калинин И. Природоресурсные сервитуты // Российская юстиция. — 2003.
- Харьков В. Правовое регулирование земельных сервитутов// Хозяйство и право. — 2000. — № 9.
- Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск № 14, Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г.
