В данной статье рассмотрены понятие «доступность», его определение при оценке земельного участка с различных точек зрения, основные принципы ценообразования с точки зрения доступности, а также раскрыта многогранность факторов, влияющих на стоимость земельного участка.
Ключевые слова: доступность, ценообразование, земельный участок, эффективное использование, разрешенное использование, городская земля.
Abstract. This article examines the concept of «availability», its definition from different points of view when evaluating a land plot, the basic principles of pricing from the point of view of availability, and also reveals the many-sided nature of factors affecting the value of a urban land.
Keywords: availability, pricing, land, effective use, permitted use, urban land.
В последнее время оценочная деятельность приобрела широкую популярность. Причиной этому является развитие предпринимательства, сферы услуг, а также многочисленные имущественные вопросы. Весьма тесно с оценкой недвижимости связано понятие «доступность». Оно чаще всего употребляется его в отношении жилого сегмента. Понятие доступности жилья всегда звучит с привлекательной позиции, и обещает потребителю получить желаемый результат (удовлетворить потребности) на выгодных условиях. Эти положения раскрывают суть понятия «доступность», но только с одной стороны.
Сферу недвижимости необходимо рассматривать многогранно как с позиции потребления, так и со стороны возможности расширения и развития. Фундаментальной частью недвижимого имущества является земельный участок. Недвижимое имущество, согласно Гражданскому Кодексу РФ — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Земля — природный ресурс, который отличается ограниченностью в использовании, благодаря чему является «лакомым кусочком» с одной стороны и перспективным задатком с другой. Земля — это желаемый объект как для частного собственника в личных целях, так и для крупнейших компаний, для развития производства и поддержания экономики страны в целом.
Земельные участки всегда отличались огромным спросом и явно ограниченным предложением, поэтому и возникает интерес к доступности данного вида актива. Понятие «доступность» многостороннее, его можно рассматривать с разных точек зрения в зависимости от требований и ожиданий.
«Доступность», как свойство находиться в состоянии готовности и используемости ярко выражает «подкованность» земельного участка для его изменений, улучшений при наименьших затратах. Оснащение проездами, подъездами, существующими транспортными развязками, основополагающими коммунальными сетями и коммуникационными системами — это определяющие факторы готовности городской земли к использованию для возведения новых или переоборудованию старых зданий и строений.
«Доступность» как способность к выполнению определенных функций, относиться к характеристике местоположения участка. В зависимости от местоположения земля предопределена для создания требуемой или развитии сложившейся функциональной зоны. Определяющим понятием здесь является вид разрешенного использования земельных участков. Разрешенное использование земельного участка — это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории [3]
«Доступность» рассматривается и как свойство быть годным, что скорее относиться к сельскохозяйственным землям, у которых к основным определяющим факторам относится плодородие. Для городских земель данное определение зависит больше от географических особенностей, которые проявляются в физической осуществимости земельного участка, его грунтовых и ландшафтных возможностях [5].
«Доступность» может выражаться как некая степень, в которой инфраструктура, ресурсы и активы могут эффективно удовлетворять потребности потребителя в соответствии с определенными видами деятельности. Это связано с обеспечением необходимых условий для существования «полезного» земельного участка. Вышеописанное представлено на рис.1.
Рис.1. Многогранность понятия «доступность»
В ценообразовании полезность является основополагающим определением, и понимается как возможность использования для реализации основных функций или потребностей. Полезность — это способность удовлетворения потребностей в определенном месте при определенной ситуации [11].
Стоит отметить, что «польза» земельных ресурсов имеет долгосрочные перспективы. Данные фактор и интересен для инвесторов и девелоперов (девелопер — человек, который занимается девелопментом, девелопмент — деятельность, связанная с улучшением и развитием территорий). «Доступность» с их позиции рассматривается совершенно по-другому. Для них важен принципы ожидания и доходности, т. е. выгоды, которые планируются при реализации проектов (в общем смысле слова) на данном земельном участке. Прибыльность интересует инвестора в первую очередь, из нее появляется эффективность и доказывается привлекательность. С этой позиции земельный участок будет доступным для инвесторов только при условии прибыльности от реализации проектов и условия получения эффектов.
Доступность с законодательной точки зрения — это решения районных планировок, рассмотрения ограничений, требований государственных властей на данный участок.
Рассматривая понятие «доступность» с экономической точки зрения (прибыльности и доходности для инвестора) и с общественной (полезность для общества и перспективность для развития городов) привлекательность земли определяется преимуществами конкретного местоположения.
Классифицируя данное понятие, можно выделить доступность общую и специальную.
Общая доступность в большей степени зависит от локального местоположения и транспортных издержек, (поэтому модель, которую Von Thünen разработал для сельскохозяйственных земель, может быть применена и к городской земле).
Ввиду ограниченности центра города, высокая конкуренция за местоположение через различные уровни арендной платы распределяет центр города между функциями в соответствии с требуемой общей доступностью.
Специальная — определяет внешние выгоды местоположения для каждого отдельного пользователя. К внешним выгодам относятся эффекты концентрации и взаимодополнения. Например, концентрация может являться близостью сервисных служб и сложившейся репутации района. Однако, может существовать и негативное влияние, к примеру, связанное с транспортной загруженностью, что в какой-то мере будет снижать общую доступность. Взаимодополнение даст возможность извлекать дополнительную прибыль от соседства с аналогичными и дополняющими функциями (синергетический эффект) [9].
Общая и специальная доступность определяет ее полезность, что в свою очередь влияет на стоимость земли.
Ценообразование земельных участков с позиции доступности связано со следующими принципами оценочной деятельности (Рис.2): принципом полезности, ожидания, соответствия (сбалансированности), платности, наилучшего и наиболее эффективного использования. Основную характеристику стоимости земли определяет принцип изменения.
Принцип полезности связан как с общественной, так и с потребительской пользой.
Принцип ожидания относиться к планируемым инвестором выгод и доходности от использования земельных участков.
Принцип сбалансированности предполагает обеспечение максимальной стоимости земли при оптимальном распределении факторов производства.
Рис.2. Принципы оценки с позиции доступности земельного участка.
Принцип соответствия — сбалансированность доходности и полезности.
Принцип изменения гласит, что стоимость земли дифференцирована, и меняется в зависимости от времени существующего рынка и информативной базы.
Принцип платности необходим для стимулирования рационального использования земельных участков, их освоения и улучшения. Этот принцип должен способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования.
Основополагающий оценочный принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное разрешенное физически возможное использование, законодательно допустимое, экономически целесообразное и максимально эффективное, что приводит к наивысшей стоимости [7].
Определение стоимости недвижимости является аналитически сложным процессом, который содержит основной спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Доступность земли влияет на ценообразование недвижимости, которое определяется принципами его оценки, представляющих систему теорий на рассмотрение объектов оценки с различных точек зрения.
Таким образом, при изучении экономических вопросов ценообразования недвижимости, подтверждаются основные положения о необходимости рассмотрения многогранности факторов доступности земельных участков, которые влияют на возможности наилучшего и наиболее эффективного их использования.
Литература:
- Гражданский кодекс РФ
- Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. — М.: Издательство «КноРус», 2006.
- Грибовский С. В. Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения// Журнал «Имущественные отношения». — 2006. — № 5 (56). — С. 96–106; № 6 (57) — С. 66–82; № 7 (58). — С. 85–105.
- Кабанова С. И. Комплексная градостроительная оценка территорий городов, С. И. Кабанова, А. А. Сегединов, А. А. Томсев; ПБГ.: ГОСИНТИ, 1971.
- Кухтин П. В. Управление земельными ресурсами / П. В. Кухтин, А. А. Левов, В. В. Лобанов, О. С. Семкина — Учебное пособие.: М.: Питер, 2005.
- Озеров Е. С., Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб: Издательство «Политехнический университет», 2006.
- Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. — М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. — 304 с.
- Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. Учебник / СПб.: Издательство «МКС», 2007 (ISBN 978–5-901810–17–0).
- Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости — СПб.: Технобалт, 1995.
- Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости — СПб.: Издательство «МСК», 2000.
