Девелопмент в Екатеринбурге — это особый вид предпринимательской деятельности, связанной с созданием объектов недвижимости высокого качества, в результате работ по реконструкции (изменению) существующих зданий или проектированием новых объектов недвижимости на определенных земельных участках со значительным увеличением их стоимости.
Девелопер — это специалист (частный предприниматель), который осуществляет создание объектов недвижимости с организацией всех соответствующих процессов создания здания на всех этапах от организации проектирования объекта с выкупом земли и получением лицензии на право строительства, нанимает строительную фирму, осуществляет контроль строительства и смет, а в дальнейшем проводит мероприятия для реализации объекта. Все строительные работы на территории РФ осуществляются в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [2].
Девелопмент в Екатеринбурге проводится в двух основных видах — speculative (equity) development и fee-development.
Fee-development — это работа за фиксированный гонорар, когда компания-девелопер является только исполнителем проекта, и, как правило, не несет финансовых рисков. Инвестор нанимает девелопера посредством тендера или аукциона для проведения всех этапов девелопмента:
- разработка концепций в соответствии с пожеланиями заказчика и предварительное рассмотрение проекта;
- оценка местоположения земельного участка и технико-экономическое обоснование проекта;
- проектирование и экспертная оценка проекта;
- заключение контрактов и строительство объекта недвижимости;
- маркетинг и распоряжение результатами. [4]
Отличительными чертами второго варианта девелопмента — speculative (equity) development является полная разработка и строительство проекта крупной девелопментской компанией и последующая его реализация с обязательным вложением собственных инвестиционных средств, которые являются основой финансовой схемы проекта.
Девелоперами на сегодняшний день являются высокопрофессиональные и разносторонне образованные специалисты или крупные высокоспециализированные компании, которые способны возглавить сложный проект от начала его создания (проектирования) до воплощения (строительства) с маркетингом и реализацией (продажей, арендой или заселением), несущими ответственность за полученный результат. При необходимости заключаются контракты с группами специалистов — архитекторами, юристами, строительными компаниями и брокерскими фирмами, проводятся расчеты финансовых рисков и изучение рынка недвижимости [3].
В 2017 г. объем ввода многоквартирного жилья в городе составил 923,7 тыс. кв.м, что на 3,9 % больше, чем годом ранее. Всего было сдано в эксплуатацию 73 многоквартирных дома с совокупным числом квартир 17079. За первые шесть месяцев 2018 г. застройщики ввели в эксплуатацию еще 15 домов с совокупным количеством квартир 4624.
В целом по итогам 2018 г. также стоит ожидать роста объема ввода многоквартирного жилья. Согласно данным Уральской палаты недвижимости, с июля 2017 г. количество работающих башенных кранов в городе ежеквартально увеличивалось, к июлю 2018 г. темп роста составил 29 % [8]. Сегодня в городе работает 120 строительных кранов. Всего в первой половине 2018 г. под строительство жилья застройщиками было заложено более 655 тыс. кв. м. Это больше, чем в два раза превышает показатели аналогичного периода 2017 г. [8]
Рис.1. Объем ввода многоквартирного жилья в разбивке по районам Екатеринбурга, 2017 г. и 1-м полугодии 2018 г., тыс.кв.м. [5]
Драйверами роста запуска строительства новых жилых объектов послужили: высокий спрос на первичном рынке жилья и вступившие в силу с 1 июля 2018 г. поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» [2]. Главный фактор, определяющий объемы строительства — активность покупателей, в последние полтора года она усилилась. По данным Уральской палаты недвижимости, в 2017 г. число сделок по приобретению жилья на первичном рынке увеличилось на 21 %, всего за год было заключено 20,5 тыс. договоров. В первой половине 2018 г. число сделок выросло на 28 % в сравнении с аналогичным периодом в 2017 г. и составило 10,4 тыс. договоров [8]. Кроме того, девелоперы постарались привлечь максимальный объем средств дольщиков и начать строительство новых объектов до вступления в силу законодательных изменений — в рамках прежних правил работы и финансирования стройки. Такие новостройки будут реализовываться на рынке в ближайшие два года, прогнозируют участники рейтинга.
Девелоперы формируют спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса. За последние полтора года доля жилья эконом-класса в общем объеме ввода не превышает 30 %. В то время как в 2016 г. она составляла 56 %. Новая маркетинговая ориентация девелоперов обусловлена тем, что меняется портрет платежеспособного покупателя. С одной стороны, падение ставок по ипотеке сделало покупку квартир доступнее — тем самым простимулировало рост числа сделок на первичном рынке жилья. Сегодня спрос на квартиры в Екатеринбурге стабилен во всех сегментах — «эконом», «комфорт» и «бизнес», сообщают застройщики. С другой стороны, реальные доходы населения не растут. В борьбе за потребителя девелоперы ищут новые категории потенциальных покупателей. Например, строительство интересных проектов в уже сложившихся районах формирует спрос у покупателей, которые уже имеют квартиры, но задумываются о возможном улучшении жилищных условий, при этом не готовы переезжать из своего района. В то же время девелоперы конкурируют в плоскости качества по причине того, что запросы покупателя становятся выше. Наиболее заметное повышение стандартов качества можно наблюдать в сегменте массового жилья.
За год стоимость квадратного метра жилья в новостройках города подорожала на 1,7 %. По данным аналитического отдела ГК «Новосёл», на июнь 2018 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья составляет 69,3 тыс. руб., что на 1180 руб. дороже, чем в июне 2017 г.
Рис. 2. Структура сданных в эксплуатацию квартир по числу комнат [5]
Сегодня, вкладывая деньги в недвижимость, покупатели больше задумываются о том, как изменится ее стоимость со временем: будет ли дорожать район, будет ли востребованной планировка, сумел ли застройщик заложить решения в проект, позволяющие не только сохранить привлекательность комплекса во время эксплуатации, но и развивать его со временем.
Рис. 3. Объемы ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге в 2014–2017 гг., тыс.кв.м. [5]
Поэтому мы уделяем пристальное внимание обустройству территории комплекса, его встраиванию в городскую среду.
Также характеристики массового жилья меняются: разнообразнее становятся планировки, штучные необычные решения вроде квартир с террасами или антресолями; повсеместно применяется меблировка от застройщика, большое внимание уделяется развитию общественных пространств на первых этажах домов и прилегающей территории.
Разумеется, инструменты покупки также являются крайне важным фактором при принятии решения покупателями. Поэтому мы, например, стараемся предусмотреть все возможные варианты оплаты, какие могут быть удобны покупателям в разных жизненных ситуациях.
Крупные застройщики уже подготовились к законодательным нововведениям. Думаю, меньше строить и вводить жилья девелоперы не будут. Рынок просто будет укрупняться. Сегодня рынок очень конкурентный — и это рынок покупателя. Плюс появляются новые игроки, в том числе федеральные. Объемы и заделы у всех значительные. Стоит обратить внимание, что Центробанк начал увеличивать ставку рефинансирования, пусть пока и незначительно. Поэтому надо смотреть, что произойдет с рынком ипотечного кредитования. Все мы понимаем, чем выше кредитные ставки на жилье, тем меньше людей смогут это жилье купить.
В то же время, если рынок готов поглощать определенное количество метров по определенной цене — как бы ни складывались обстоятельства — девелоперы будут строить, пусть даже за счет снижения коммерческой маржи.
Литература:
- Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 25 декабря 2018 г.)
- Недвижимость Екатеринбурга: вне спроса и предложения // Режим доступа: URL: http://urbc.ru/1068013265-nedvizhimost-ekaterinburga-vne-sprosa-i-predlozheniya.html
- Попов А. Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей // Режим доступа: URL: http://ekb.dk.ru/news/pravila-biznesa-izmenilis-pochemu-teper-nado-brat-v-naym-imenno-predprinimateley-237107579
- Российский статистический ежегодник за 2018. М.: Росстат. 2019.
- Стихина Е. Тайная проверка девелоперов города. Что с ними не так? // Режим доступа: URL: http://ekb.dk.ru/news/rabotayut-edva-li-na-tret-ot-vozmozhnoy-effektivnosti-taynaya-proverka-developerov-goroda-237100404
- Топ-10 надежных застройщиков Екатеринбурга // Режим доступа: URL: http://delovoy-kvartal.ru/top-10-nadezhnyih-zastroyshhikov-ekaterinburga/
- Официальный сайт Уральской палаты недвижимости. // Режим доступа: URL: https://upn.ru/
