Сейчас, как известно, на рынке недвижимости появилось множество комплексов, так называемых апарт-отелей. Некоторые девелоперы во время реализации своих объектов не афишируют эту информацию, маскируя апартаменты под квартиры. В данный момент на рынок Санкт-Петербурга выведено не менее 36 комплексов, содержащих в своем составе апартаменты, и это только строящиеся. Такая ситуация складывается не только в городе Санкт-Петербурге, но и в других крупных городах России.
Для начала стоит разобраться в двух понятиях: «квартира» и «апартаменты». Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты — это разновидность номера в гостинице для временного пребывания граждан, состоящего из нескольких жилых комнат с отдельным помещением и кухонным уголком. Иначе говоря, в апартаментах, в отличии от квартиры, нельзя прописаться.
Причин для столь массового строительства апартаментов может быть несколько, среди которых:
- Нет необходимости строить объекты транспортной и социальной инфраструктуры (сады, школы, больницы и т. д.);
- СНиПы для строительства данных объектов не такие строгие как при строительстве жилых домов (нормы инсоляции, звукоизоляции и т. д.);
- При дальнейшем обслуживание здания, нормы по отоплению и температуре в помещениях ниже;
- Отсутствие в центре города площадок подходящих для строительства жилых зданий, ввиду того что из города активно выводят производства, а их территории, как минимум по виду разрешенного использования не позволяют возвести жилье, но позволяют апартаменты;
- Несовершенство законодательства, в области видов разрешенного использования.
В статье рассмотрим ситуацию, когда девелоперы не переводят земельный участок, под подходящий для жилой застройки вид разрешенного использования, а прикрываются строительством «апартаментов».
Как известно все земли в Российской Федерации имеют определенную категорию, а также вид разрешенного использования. Так как рассматриваемые объекты находятся на территории Санкт-Петербурга, то категория земли будет у всех одинаковой: земли населенных пунктов. А вот вид разрешенного использования может быть различным.
Вид разрешенного использования устанавливается исходя из правил землепользования и застройки, и градостроительного регламента.
Откуда у застройщиков берутся земельные участки с видом разрешенного использования отличным от вида пригодного для строительства жилья?
Центр города представляет собой сложившуюся застройку, и пустые земельные участки, не тронутые старой застройкой, отсутствуют. Иными словами, для того чтобы, что-то построить, надо что-то снести. Сейчас в основном сносят различные промышленные предприятия и выводят их за пределы города.
Изучив данные публичной кадастровой карты на примере города Санкт-Петербурга, можно увидеть некоторые из видов разрешенного использования, на которых сейчас строят комплексы «апартаментов», и сравнить кадастровую стоимость таких участков за квадратный метр:
− Для размещения промышленных объектов кадастровая стоимость: 4938,5 руб./м2 (Апарт-Отель YE`S на Социалистической);
− Для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, кадастровая стоимость: 10552 руб./м2 (Комплекс апартаментов SALUT);
− Для размещения туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, кадастровая стоимость: 6547,2 руб./м2 (Квартал «Лахта Парк»);
− Для размещения гостиниц кадастровая стоимость: 47707,55 руб./м2 (Апарт отель VERTICAL);
− Для размещения объектов транспорта кадастровая стоимость: 1577,8 руб./м2 (Жилой комплекс VALO;
− Для многоквартирной застройки кадастровая стоимость: 32796,9 руб./м2 (Жилой комплекс «Небо Москвы»);
− Для размещения объектов культуры кадастровая стоимость: 11365,5 руб./м2 («ArtStudio»).
Проанализировав кадастровую стоимость этих земельных участков можно сделать вывод что самый дорогой из них это предназначенный для строительства гостиниц, однако фактором, повышающим его цену, является то, что он расположен на престижном Московском проспекте в шаговой доступности от метро. Следующим за ним идет земельный участок под строительство многоквартирного дома. А вот самый дешевый вариант земельного участка предназначен для строительства объектов транспорта.
То есть застройщики выбирают эти земельные участки из-за причин экономии, как на стадии покупки, так и на стадии обслуживания, как пример земельный налог за земельный участок, который рассчитывается от кадастровой стоимости.
Второй причиной, останавливающей застройщиков от смены вида разрешенного использования, является сама процедура изменения вида разрешенного использования.
Получить разрешение на строительство именно жилья на территории бывшей промзоны не просто. Это довольно трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное, определенных затрат — как временных, так и финансовых. Принятие положительного решения о переводе зависит от многих факторов, в частности, от самой площадки, застройщика, его взаимоотношений и опыта взаимодействия с властями. Поэтому не все застройщики готовы рисковать, риски всегда присутствуют. Выход из этой ситуации и есть «апартаменты».
Также если земельный участок находится в аренде, а принадлежит государству, то арендатор не имеет право менять вид разрешенного использования, согласно Земельному кодексу РФ. То есть, если земельный участок у застройщика в аренде, то ему надо договариваться с собственником о том, что бы тот сам осуществил смену вида разрешенного использования.
В законодательстве Российской Федерации четко не описана процедура изменения вида разрешенного использования, что дает органам местного самоуправления на местах устанавливать свои порядки.
В Градостроительном кодексе РФ только сказано, что право принимать решение о смене вида разрешенного использования земли принадлежит главе администрации поселения или населенного пункта, в ведении которого находится земельный участок. И установлены случаи, когда необходимы публичные слушания. А также дано определение вида разрешенного использования и его виды: основной, условно-разрешенный, дополнительный.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе видов разрешенного использования. Каждый участок имеет присвоенный ему основной вид разрешенного использования. Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Таким образом можно обозначить следующие выводы:
1) Различие между апартаментами и квартирой в том, что первое не пригодно для постоянного проживания;
2) Основных причин строительства апартаментов, на землях, не предназначенных для их строительства, две:
- Стоимость земельного участка с видом разрешенного использования отличного от вида разрешенного использования, для многоквартирной застройки в разы ниже, следовательно, и затраты застройщика ниже;
- Несовершенство процедуры смены вида разрешенного использования.
3) Согласно данным публичной кадастровой карты, земельные участки занятые комплексами апартаментов имеют, многообразие видов разрешенного использования;
4) Сама процедура смены вида разрешенного использования, это довольно ресурсоемкий процесс, требующий тщательного знания законодательства, а также опыта взаимодействия с органами государственной власти. Процесс смены вида разрешенного использования только в общих чертах описан на федеральном уровне, и дает органам местного самоуправления устанавливать, какие-то свои правила.
В целом процесс смены вида разрешенного использования, требует более точного описания, на федеральном уровне, для исключения факторов, влияющих на решение о принятии нового вида разрешенного использования, а именно:
1) Описание единого списка документов, необходимых для смены вида разрешенного использования;
2) На федеральном уровне установить является ли платной эта процедур или бесплатной, в случае установления платности, то определить формулу по которой будет рассчитываться размер оплаты данной услуги, например исходя из кадастровой стоимости и видов разрешенного использования из которого и в который хотят перевести;
3) Создать список причин, на который можно будет ссылаться при принятии решения о смене вида разрешенного использования, наподобие классификатора видов разрешенного использования.
