В статье было проведено комплексное исследование вопроса государственной регистрации прав на объекты недвижимости; определены ее правовые основы, порядок и принципы. Дано определение объекта недвижимости. Проанализированы действующее законодательство в сфере регистрации прав на объекты недвижимости и научные труды, исследующие данную проблему. Определены принципы и стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
Ключевые слова: принцип, государственная регистрация, недвижимость, регистрация недвижимости, недвижимое имущество, достоверность государственного реестра, публичность реестра, принцип внесения, защита добросовестных участников оборота, проверка законности оснований регистрации.
Одной из особенностей правового режима недвижимых вещей, закрепленных действующим российским законодательством, является необходимость (обязанность) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничения таких прав, обременения недвижимого имущества (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ).
Впервые принципы прав на недвижимое имущество изложены в проекте вотчинного Устава в развитие гражданского кодекса Российской империи в 1892 году. Назывался «позитивный принцип внесения» — реальное право на недвижимое имущество возникает в момент внесения записи о нем в родовую книгу, а также гласности (публичности) и достоверности информации, содержащейся в родовых книгах [6].
Прототип системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество начал формироваться в дореволюционный период. «Позитивный принцип внесения» закреплен как основное начало российского регистрационного режима (ст. ст. 8, 131 ГК РФ) с 1 января 1995 г. после вступления в силу ч. 1 ГК РФ [2].
Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 г., в нем был установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, это явилось основанием для будущей унификации систем учета земельных участков и объектов капитального строительства.
Принципы любой отрасли права имеют большое значение для устойчивого развития, и право на недвижимое имущество не является исключением. Люлин П. Б. определяет, что принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются: законность, публичность и достоверность; оценка имущества до регистрации права на него; приоритет первого зарегистрированного права; индивидуализация имущества с целью его идентификации; независимость регистратора при осуществлении бухгалтерского учета; исключительно государственный характер [11, с. 205–206].
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации разработчики отметили, что «Гражданский кодекс должен содержать общие положения о государственной регистрации имущественных прав... установление следующих руководящих принципов регистрации: проверка законности оснований для регистрации, публичного реестра, презумпции действительности» [10, с. 32].
В 2013 году в рамках реформы гражданского кодекса значительные изменения были внесены в Гражданский кодекс, в котором заложены основные принципы дальнейшего развития системы государственной регистрации недвижимого имущества.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] вступил в силу 1 марта 2013 года и внес в Гражданский кодекс РФ [2] статью 8.1. Так, в п. 1 этой статьи закреплены принципы государственной регистрации прав на имущество уполномоченным органом, подлежащие применению независимо от что является объектом регистрации (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и др.) на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Необходимость соблюдения этих принципов еще в 2001 году была отмечена Конституционным судом РФ [5], который определил, что государственная регистрация прав на имущество должна предоставлять гарантии надлежащего исполнения сторонами всех обязательств, защищать добросовестных участников правоотношений и способствовать консолидации и стабильности гражданского оборота в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], вступившего в силу с 1 января 2017 года, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов: единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации; достоверности данных; доступности данных. Закон юридически закрепил слияние двух систем: регистрация прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимого имущества [8].
Среди новелл Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] можно отметить введение принципа экстерриториальности регистрации прав (по месту подачи заявления на регистрацию права не зависит от места нахождения объекта недвижимости).
Таким образом, принципы государственной регистрации недвижимости, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации, и принципы, изложенные в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» не полностью совпадают, за исключением принципа надежности.
Конституцией РФ [1] в отношении исследуемой области — государственной регистрации недвижимости, устанавливаются три группы положений: правила, регулирующие принципы реализации права на недвижимое имущество; положения, устанавливающие основы государства, которые разграничивают сферу ответственности органов местного самоуправления и органов государственной власти; порядок реализации федеральных законов в области регистрации прав на недвижимое имущество.
Принципы государственной регистрации, предусмотренные законом № 218-ФЗ, неоднократно обсуждались как в научной доктрине, так и в судебной практике.
Принципы, предусмотренные законом № 218-ФЗ, указаны как непосредственно в положениях самого закона, так и в подзаконных актах. В частности, принцип доступности (публичности) информации реализуется в положениях статьи 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», закрепляющей доступность информации, за исключением случаев, установленных законом, а также статьи 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], регламентирующей порядок предоставления информации, содержащейся в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). В свою очередь, принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, конкретизирован в ст. 26 и 35 Закона № 218-ФЗ, определяющих основания и сроки приостановления государственной кадастровой регистрации и государственной регистрации прав, а также правила внесения в ЕГРН записей возражений против зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Существуют различные мнения о перспективах реализации принципа публичной достоверности в российском законодательстве.
Алексеев В. А. рассматривает содержание принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество на основе критического анализа норм ст. 8.1 ГК РФ и вносит предложение об уточнении формулировки этого принципа в законе [6, с.39].
По мнению Е. М. Тужилова-Орданская, значимость принципа достоверности трудно переоценить [13, с.39]. В целом, предполагается, что вся информация, введенная в ЕГРП, считается достоверной и в полной мере отражает правовой режим недвижимого имущества, который вытекает из пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым установлен статус государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права. В совокупности со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» относительно возможности оспаривания зарегистрированного права только в суде можно говорить о своеобразной презумпции достоверности.
А. В. Швабауэр отмечает «эффективная реализация принципа публичной достоверности прав на недвижимое имущество возможна только в том случае, если реестр прав на недвижимое имущество составлен правильно и в нем отсутствуют юридические дефекты» [14, с.30].
Таким образом, принцип публичной достоверности должен иметь конкретную формулировку в законе и ссылки на другие статьи Гражданского кодекса.
Принцип бесповоротности не был выделен в качестве самостоятельного принципа государственной регистрации, однако он, несомненно, связан с принципом достоверности. Общепринято считать, что принцип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРН, то есть возможность лиц, использующих информацию ЕГРН, рассчитывать на то, что эта информация соответствует правовому статусу недвижимости, следовательно, эти лица могут строить свои отношения на основе таких записей. Принцип бесповоротности в его буквальном смысле подразумевает невозможность изменения данных ЕГРН, и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации [13, с.40].
Установив бесповоротность в качестве принципа государственной регистрации, законодатель лишил бы собственника возможности оспорить неправильно зарегистрированное право или сделку и тем самым защитить свое право.
Принцип бесповоротности государственной регистрации отвечает интересам защиты прав «добросовестного приобретателя». Данный аспект приобретает особую актуальность с внесением в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменений касательно возможности возникновения права собственности на недвижимое имущество у «добросовестного приобретателя» начиная с момента государственной регистрации отчуждения имущества.
Представляется, что необходимо закрепить бесповоротность, то есть неизменность, как принцип государственной регистрации. Вместе с тем, статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, где этот принцип легитимно не был признан.
Принцип надежности связан с принципом публичности (гласности) или как называют — принцип открытости.
Е. В. Тресцова указывает, что: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости» [12, с. 151].
Согласно принципу — надежности, любое лицо в соответствии с пунктом 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» может получить информацию, содержащуюся в ЕГРП, о любом имуществе. Этот принцип обеспечивает публичность информации о правах и сделках. Любое лицо имеет право на получение информации при условии подачи соответствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность.
Представляется целесообразным выделить еще один принцип -приоритет ранее зарегистрированных прав (принцип старшинства), в соответствии с которым права и требования, зарегистрированные ранее, должны учитываться в качестве приоритета (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 1, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации»).
В ФЗ «О государственной регистрации» (п. 7 ст. 16) достаточно четко указано, что приоритеты прав устанавливаются по дате регистрации: государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в последовательности, определенной порядком приема документов [9, с. 6].
Ранее в цивилистике обсуждался еще один принцип — принцип двойной регистрации. Однако, законодатель закрепил положение о том, что с 01.03.2013 государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части 2Гражданского кодекса РФ отменяется система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении недвижимого имущества. Таким образом, закон регулирует, что правила государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса, не применяются к договорам, заключенным после принятия закона.
Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество выполняют функцию защиты прав на недвижимое имущество, достаточно точно и строго соблюдать все требования закона и тогда не потребуется вмешательства судебных и иных органов, а проводимая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию этого процесса [7, с.13–14]. Прежде всего, представляется необходимым:
– изменить действующее регулирование публичной достоверности реестра с точки зрения соотношения записи в реестре и юридической силы сделки, на основании которой сделана запись, в пользу введения принципа безотзывности записи;
– ввести принцип абсолютной достоверности и достаточности регистрационной записи на праве;
– ввести принцип бесповоротности записи реестра о наступлении права.
Внедрение этих механизмов в систему регистрации прав может быть оценено как прогрессивное изменение правового регулирования регистрации прав, соответствующее вектору развития законодательства в данной сфере, направленное на достижение фактической достоверности реестра.
Литература:
- Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием от 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 445
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344
- Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
- Постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2015 г. N 13-П; Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // СПС «КонсультантПлюс»
- Алексеев В. А. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? [Электронный ресурс] http://alekseevadv.ru/upload/iblock/4ce/4ce3a401cf964de9a73bb125f9a4d2f6.pdf (дата обращения 15.04.2019)
- Бадулина Е. В. Развитие правового регулирования государственной регистрации недвижимости в России /Е.В Бадуллина.- Нотариус. — 2017. — № 6 с.13–14
- Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития / Е.В Бадуллина. — Имущественные отношения в РФ. — 2017. — № 7. — С. 7–12
- Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы / Е.В Бадуллина. — Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 10. С. 6
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). М., 2009. С. 32
- Люлин П. Б. Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимости /П.Б Люлин. — Вестник гражданских инженеров. 2018. № 3 (68). — С. 205–206
- Тресцова Е. В., Огородников М. С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Монография. — Ивановск: ИГУ, 2008.
- Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость / Е.М Тужилова-Орданская. — Lex Russica. 2015. № 8. С. 39
- Швабауэр А. В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества / автореферат диссертации на соискание ученой степени к. ю.н. СПб., 2011. 30 с
