Формулировка понятия «правовой режим» остается дискуссионным вопросом в отечественной цивилистике. Такое положение дел во многом обусловлено фактом отсутствия в действующем гражданском законодательстве данного понятия, следствием чего является наличие обширного спектра взглядов теоретиков и практиков юридической науки на данную проблематику. Рассмотрение категории «правовой режим» с позиций наук гражданско-правового цикла, имеет свою специфику: прежде всего, в том, что исследователи-цивилисты исследуют правовой режим конкретных объектов гражданских прав. Подобный подход не лишен оснований: так, С. С. Алексеев указывает, что научные исследования, цель которых заключается в раскрытии особенностей правового регулирования конкретной области деятельности, особенно, когда под данной деятельностью заложен однозначный объект, должны осуществляться с строгой привязкой к правому режиму рассматриваемого объекта [5, с. 334–335].
Рассмотрим существующие в отечественной цивилистики взгляды на понятие правового режима различных объектов гражданских прав:
В. Ю. Бакшинскас определяет правовой режим имущества, как общность прав и обязанностей субъекта гражданско-правовых отношений по отношению к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности [6, с. 115].
T.JI. Левшина конкретизирует правовой режим недвижимого имущества (вещей) через включение в его содержание понятийного аппарата категории недвижимости, а также государственную регистрацию как основополагающий аспект возникновения прав и обязанностей на данную категорию имущества и особенностей перехода таковых [9, с. 60].
O. K. Крассов формулирует правовой режим земель в качестве совокупности прав и обязанностей лиц, пользующих земельный участок на основании закона [9, с. 71].
Е. А. Киндеева пишет, что понятие правового режима имущества опосредуется существованием специфических правил осуществления лицом правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом [8, с. 41].
Е. А. Суханов, говоря о правовых режимах различных объектов, отмечает, что специфика их правового режима базируется, прежде всего, на законодательно-закрепленных ограничениях прав на рассматриваемые объекты (например, использование и передача вещей, ограниченных в гражданско-правовом обороте; ограничения по целевому характеру эксплуатации различных видов земель и т. п.), а также обусловленности правового режима субъектным составом конкретных правоотношений (например, принадлежность объектов гражданских прав, изъятых из оборота, к государственной собственности; определенный субъектный состав ряда сделок по переходу права собственности, например — приватизации) [10, с. 394].
Анализируя весь спектр приведенных точек зрения и подходов, мы можем сделать вывод, что с позиций отечественных цивилистов правовой режим выступает в качестве совокупности правил поведения, формирующихся по отношению к определенному объекту гражданских прав, либо, определяется как порядок реализации гражданских прав по конкретному объекту.
Центральным звеном, о котором говорится в большинстве рассмотренных взглядов на дефиницию правового режима, выступает закрепление перечня конкретных запретов и дозволений по отношению к тому или иному правовому объекту. Наше наблюдение находит свое подтверждение в научных трудах С. С. Алексеева, который неоднократно акцентировал внимание на том, что именно таковые дозволения и запреты, являются элементам первостепенной значимости в вопросе определения специфики правового режима определенного объекта [5, с. 337]. Таким образом, общее содержание особенностей правового режима недвижимого имущества (вещей) состоит из системы законодательных норм, содержащих дозволения и запреты в отношении субъектов, предметом гражданско-правовых отношений которых выступают объекты недвижимости. Также нельзя не отметить, что в числе приведенных мнений внимание исследователей останавливается и на факте значительной роли именно запретов и ограничений прав в характеристике правового режима объектов недвижимости.
Подобная значимость роли ограничения прав, установления системы дозволений и запретов сопряжена со спецификой недвижимости как объекта гражданских прав. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества: как по затрагиваемым интересам конкретных лиц, вступающих в правовые взаимоотношения, так и с позиций стоимостного выражения категории недвижимости, в сравнении с движимыми вещами. Немаловажную роль в установлении законодателем ряда ограничений на оборот недвижимых вещей играет и особая значимость данной категории объектов гражданского оборота для государства и общества.
Согласно В.П Камышанскому, под ограничением права следует понимать ограничения правомочий субъекта в силу установленных запретов (например, на право распоряжение вещью) [7, с. 19]. Ограничения не охватывает чужое действие, не порождает новых прав на объект, а лишь обязывает субъект ограничения к воздержанию от осуществления конкретных правовых действий, и, как уже было отмечено ранее, всегда должно носить строго-регламентированный законодательный характер. В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства [1].
Конкретизируя признаки, присущие ограничениям того или иного права, можно выделить следующие их основные черты:
1) основное назначение ограничений — охрана публичных интересов;
2) существование в рамках тех или иных правоотношений обширного перечня лиц, на чьи действия направлены устанавливаемые ограничения;
3) зачастую, направленность ограничения на широкий круг правомочий, а не на конкретную правоспособность определенного лица [7, с. 13].
Рассматривая действие конкретных норм ГК РФ, мы можем сделать выделить следующую специфику правового режима недвижимости:
1) Обязанность участников гражданско-правого оборота исполнять процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершению сделок с ним (один из основных признаков отличий правового режима недвижимости от движимых вещей).
Государственная регистрация недвижимого имущества (вещей) осуществляется на основании ст. 131 ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимость [4]. Государственной регистрация производится на вещные права, права аренды, доверительного управления и иные сделки по месту нахождения имущества. Регистрация исполняется уполномоченным органом в границах конкретного регистрационного округа посредством включения записей о правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действительность факта исполнения государственной регистрации, с 15 июля 2016 года, подтверждается, в силу вступивших в действие изменений в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с новыми нормами, в стране прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных.
2) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ); при совершении сделок по продажи недвижимости — при государственной регистрации перехода права собственности на объект к иной стороне по сделке (ст. 551 ГК РФ).
3) Установлен специальный режим приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ).
4) Существует особый порядок исполнения сделок с недвижимым имуществом, связанный с следованием прав на недвижимость правовой судьбе земельного участка. Например, залог недвижимости разрешается строго при наличии договора ипотеки земельного участка, на котором данное недвижимое имущество расположено, или его части, достаточной для целей использования таковой (либо права пользования залогодателя указанным участком, его частью).
В случае заключения договоров купли-продажи, аренды и иных видов договора касательно земельного участка (ст. 552, 553 и 652, 653 ГК РФ), собственник недвижимости оставляет за собой право пользования конкретной его частью, на которой расположена данная недвижимостью и которая необходима для ее использования, согласно условиям заключенного договора (если же таковые условия не оговорены, используется право ограниченного пользования — сервитут).
Законодательству, регулирующему правоотношения в области отчуждения недвижимого имущество, во всех отношениях характерно насыщенность положениями об ограничении прав на затронутые нами выше объекты. Рассмотрение специфики правового режима недвижимости, с учетом столь немалого количества существующих законодательных ограничений, на наш взгляд, нецелесообразно без приведения подобных ограничений, а именно: п. 2 ст. 260 ГК РФ (полный запрет или частичное ограничение изменения целевого назначения земельного участка), п. 3 ст. 209 ГК РФ (не нанесение ущерба окружающей среде), п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ (особые условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в рамках временного периода, закрепленного законодателем). Ст. 1 ЗК РФ также закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сюда же можно отнести весь массив норм, регулирующих особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности субъектов в охраняемых и санитарных зонах; положения о защите окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и прочие нормы, охватывающие иные объекты, имеющие первостепенную значимость для государства и общества [3].
Обобщение результатов проведенного исследования, позволяет заключить, что главная особенность правового режима недвижимого имущества (вещей) выражена в законодательно-установленных ограничениях на права в отношениях, возникающих между участниками гражданско-правового оборота по поводу объектов недвижимости.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ. — 2014. — 04.08.2014. — Cт. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. — 2001. — N 44. — ст. 4147
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
5. Алексеев С. С. Восхождение к праву. Поиски и решения. М.: Норма, 2001. С. 334.
6. Афанасьева Е. Г., Бакшинскас В. Ю., Губин Е. П. и др. Корпоративное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС, 2015. С. 115.
7. Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М.: Элиста, 1999. С. 19.
8. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 г. С. 41.
9. Садиков О. Н. Гражданское право России. Общая часть: курс лекций. М.: Юристъ, 2001. С. 60.
10. Суханов Е. А. Гражданское право: учебник. 3-е изд., перераб и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 394–417.
