В данной статье рассмотрены основные проблемы качественного определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Проведён анализ законодательства в данной области. Выявлены и перечислены основные причины возникновения проблем и несоответствий в законодательстве.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, кадастровая оценка недвижимости, земельный участок, объект недвижимости, земельное право, налогообложение.
Как известно, результаты кадастровой оценки являются базисом для осуществления налогообложения, а также иных манипуляций с недвижимостью, например для расчёта арендной платы и других целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации [1]. Однако, система проведения государственной кадастровой оценки (далее — ГКО) настолько полна проблем и противоречий, что с каждым годом в судебной практике значительно увеличивается количество споров. Резонанс обусловлен желанием заинтересованных лиц выразить своё несогласие со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) и используемыми для определения кадастровой стоимости. Тем не менее, причиной неоправданно завышенной кадастровой стоимости является не только проблема недостоверности данных в Росреестре, но и череда других.
Последние несколько лет государство пытается изменить правила проведения кадастровой оценки. В соответствии с Федеральным Законом № 237–ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке», ГКО теперь будут проводить государственные бюджетные учреждения (далее — ГБУ), которые специально будут созданы в каждом регионе к 2020 году, тогда как ранее данной процедурой занимались независимые оценщики [2]. Следовательно, сбор и обработка информации будет проводиться в одном месте, что является несомненным плюсом, но стоит учесть и минусы данного решения. Дело в том, что требования к независимым оценщикам неоднократно менялись. Вначале проводились аукционы, на которых оценочные компании выигрывали контракты на проведение ГКО, однако наличие или отсутствие профессионализма у выигравших оценщиков, мягко говоря, никого не интересовало. Затем в законодательстве решили ужесточить требования, в результате чего аукционы были отменены, но введены критерии отбора для оценочных компаний. Так, для того чтобы оценочная компания была одобрена, в ней должно было быть минимум 12 оценщиков, 5 из которых имеют не менее 5 лет стажа. Более того, сама оценочная компания должна была существовать свыше 7 лет на рынке и иметь опыт работы с государственными проектами. В данный же момент, для ГБУ требования снизились до одного оценщика с опытом работы не менее 3 лет. То есть, существенно уменьшилось количество «профессионалов» в штате, что может повлечь за собой значительное ухудшение качества оценки. Ещё одним явным минусом является то, что ответственность за некорректный результат будет лежать только на ГБУ, в то время как Росреестр будет продолжать предоставлять некорректные сведения. Ведь за один календарный год, в среднем, 20–25 % объектов недвижимости меняют свои характеристики, следовательно, даже с самой качественной базой данных получить достоверные результаты для проведения ГКО весьма проблематично. Стоит отметить, что объединение с 1 января 2017 года Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в единую систему, названную ЕГРН — также было фатальной ошибкой. Ведь изначально в ГКН и ЕГРП содержалось достаточное количество неточностей, которые следовало бы по возможности исправить. В итоге, при слиянии данных, количество недочётов только увеличилось. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с законодательством ГКО должна строго проводиться на основании данных из ЕГРН. То есть, если размер земельного участка в базе данных и в натуре будет отличаться в несколько раз — он будет оцениваться по тем параметрам, которые представлены в ЕГРН. Следует отметить, что подобных несоответствий встречается достаточно много и результаты ГКО будут некорректны до тех пор, пока в базу данных не будут внесены изменения.
Ещё одной причиной неадекватной кадастровой стоимости является отсутствие как такового рынка недвижимости. Ни для кого не секрет, что стоимость некоторых подобных объектов недвижимости может отличаться в разы. Проанализировав предложения на популярных ресурсах, был выявлен разбег цен от заниженной «срочной продажи» до завышенной «кто-нибудь всё равно купит». Необходимо иметь в виду, что такое положение вещей оказывает влияние не только на качество результатов ГКО, проводимой массовым методом, но и на результаты индивидуальной оценки, проводимой сравнительным методом. Сюда же можно отнести проблему деления и оценки объектов недвижимости в зависимости от их категории. С теоретической точки зрения всё вполне логично, однако не был учтён тот факт, что на практике в одном кадастровом квартале зачастую могут находиться объекты из разных категорий с одним видом разрешенного использования, что снова значительно исказит адекватные результаты ГКО. Не говоря уже о том, что существует достаточное количество объектов недвижимости, которые находятся на территории земель запаса или земель с неустановленной категорией, что ещё хуже. Ведь если земли запаса не оцениваются по той причине, что не участвуют в обороте, то упоминания земель с неустановленной категорией в Земельном кодексе — вообще отсутствуют, следовательно, ГКО также не может быть проведена на их территории.
Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что система проведения ГКО требует изменений и, прежде всего, следует начать с получения достоверных данных и занесения их в ЕГРН. Для этой цели следовало бы обязать собственников объектов недвижимости в добровольном порядке и на бесплатной основе предоставлять сведения, что весьма проблематично. Дело в том, что многие собственники объектов недвижимости отказываются предоставлять достоверные данные, не желая переплачивать по причине неправильной направленности налога, а именно в государственный бюджет. В то время как в международной практике существует так называемый «круговорот». Он состоит в том, что земельный налог используется для развития территории, тем самым повышая её инвестиционную привлекательность и стоимость, а значит и последующий налог на землю. То есть, объект, расположенный на более развитой территории, приобретает более высокую стоимость, вследствие чего повышается и налог, в то время как на менее развитой территории стоимость, а соответственно, и налог будет ниже. Возможно, введение такой системы стимулировало бы общество доверять государству в большей мере, ведь в таком случае земельный налог был бы справедливым.
Литература:
1. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ (дата обращения: 26.04.2019).
2. Федеральный закон Российской Федерации № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 26.04.2019).
