Статья посвящена анализу управления стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций и выявлений направлений его совершенствования.
Ключевые слова: стоимость, объект недвижимости, управление, этап жизненного цикла капитализация, первоначальные инвестиции, совершенствование.
В настоящее вопросы стоимостной оценки объектов недвижимости нашли свое отражение в работах многих авторов, при этом проблема управления их стоимостью все еще не теряет своей актуальности, что обуславливает цель исследования — определить особенности управления стоимостью объектов недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций и на этой основе сформулировать рекомендации по совершенствованию.
С учетом специфики стоимости объекта недвижимости как инвестиционного проекта можно дать следующее определение: Стоимость объекта недвижимости — это стоимость капитального строительства, которая представляет собой часть стоимости инвестиционного проекта, а также затраты в ходе всего жизненного цикла объекта с учетом капитализации первоначальных инвестиций.
Управление стоимостью, в рамках данной работы, определяется как комплексный целенаправленный процесс, осуществляемый на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, целью которого является качественное улучшение стратегических и оперативных решений путем формирования оптимальной стоимости объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости представляет собой период, в процессе которого производятся работы по инженерным изысканиям, проектированию, строительству (в том числе консервации), эксплуатации (в том числе текущим ремонтам), модернизации, реконструкции, капитальному ремонту, демонтажу объекта.
Управление стоимостью необходимо на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости. При этом, необходимо отметить, что нужно применять разные методы управления на каждой из стадий.
Современная концепция управления стоимостью проекта — управления стоимостью проекта представлена на рисунке 1.
Рис. 1. Концепция управления стоимостью на протяжении жизненного цикла проекта [6]
Стоимость объекта недвижимости, как правило, распределяется в течение его жизненного цикла неравномерно и обычно имеет структуру, которая продемонстрирована на рисунке 2.
Рис. 2. Распределение стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла [6]
Основная часть стоимости возникает на этапе реализации проекта. Но основные решения, обусловливающие показатели стоимости проекта, принимаются в его прединвестиционной фазе. Таким образом, возможность управления стоимостью также распределяется неравномерно на протяжении всего жизненного цикла проекта.
Периода жизненного цикла объекта недвижимости представлены на рисунке 3.
Цели управления стоимостью объекта недвижимости различаются по направленности и влиянию на стоимость, к ним относятся, в частности:
1) защита инвестиций от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта;
2) осуществление спекулятивных инвестиций — получение максимально возможного дохода от перепродажи;
3) осуществление функциональных инвестиций — получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта [5].
Рис. 3. Периоды жизненного цикла объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию не только величине капитальных затрат, а также эксплуатационной политики.
В зависимости от поставленных целей, на каждой стадии жизненного цикла объекта решаются различные задачи по формированию стоимости объекта.
На предпроектной стадии решаются стратегические задачи по сокращению сроков и минимизации эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Процесс проектирования заключается в разработке финансовой схемы и организации финансирования, выборе архитектурно-инженерных решений, руководстве проектированием объекта.
На стадии конструирования появляются реальные подтверждения соответствия строящегося объекта требованиям, предопределенные логикой жизненного цикла. В настоящее время участники инвестиционных проектов для максимального приближения момента получения дохода от объекта недвижимости уплотняют графики по реализации конкретных строительных проектов, в результате чего строительство начинается уже на стадии проектирования. При условии высокой степени согласованности действий всех участников проекта такая организация строительства способствует экономии средств до 5–10 % за счет снижения стоимости капитала ввиду более раннего ввода в эксплуатацию объекта недвижимости [3].
Период эксплуатации предполагает функционирование и развитие объекта недвижимости [2].
Процесс управления стоимостью, на данном этапе, нацелен на решение задач по максимизации доходов, сохранение привлекательности объекта для потребителя и поддержание в пригодном для эксплуатации состоянии всех элементов здания.
Целью процесса развития объекта является максимизация доходов владельца. В случае снижения его потребительской привлекательности. Осуществляется путем проведения модернизации и реконструкции объекта недвижимости.
Заключительной стадией жизненного цикла объекта недвижимости является прекращение существования (закрытие объекта), подразумевающее полную ликвидацию первоначальных и приобретенных функций. Реализация данной стадии требует значительных материальных затрат.
Таким образом, на каждом из этапов жизненного цикла объекта недвижимости ставятся различные задачи управления стоимостью объекта недвижимости. На стадии создания приоритетной задачей является минимизация затрат по объекту недвижимости с учетом соблюдения всех нормативных, конструктивных и технических требований, а также контроль сроков проведения работ на предпроектной стадии, в процессе проектирования и реализации. В процессе эксплуатации основным решающим показателем становится прирост стоимости объекта, обеспечивающий решение материальных задач собственника.
Таким образом, использование капитализации при управлении стоимостью объектов недвижимости становится необходимым элементом, поскольку позволяет оценить стоимость объекта на основании его потенциальной способности приносить доход в процессе дальнейшей эксплуатации при наиболее эффективном использовании.
Литература:
- Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 417 с.
- Максимова С. Н. Управление недвижимостью. — Москва: Издательство Юрайт, 2018. — 388 с.
- Перехрестюк В. М. Управление стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях их жизненного цикла // Молодой ученый. — 2018. — № 36. — С. 71–73. — URL https://moluch.ru/archive/222/52565/ (дата обращения: 19.05.2019).
- Саенко И. А., Хомич Д. Н. Особенности и парадигма управления стоимостью объектов жилой недвижимости // Фундаментальные исследования, 2017. — № 3. — С. 205–2011
- Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. — М.: ЮНИТИ, 2015–591 c.
- Управление проектами: учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности «Менеджмент организации»/ И. И. Мазур [и др.]; под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. — 10-е изд., стер. — Москва: Омега-Л, 2014. — 959 с.
