Институт права собственности на жилые помещения в Российской Федерации сложился относительно недавно.
В Конституции РСФСР 1978 г. указывалось, что наряду с иными многочисленными объектами в исключительной собственности государства находится основной городской жилищный фонд. [5; c. 163]
К личной собственности граждан указанный источник относил жилой дом, то есть некое изолированное строение (сооружение), предназначенное для проживания в нем. Таким образом, квартиры в многоквартирных домах являлись объектами исключительно государственной собственности.
Конституция РСФСР в указанной выше редакции существовала неизменно вплоть до 15 декабря 1990 года, когда в нее были внесены масштабные поправки, затронувшие и экономическую систему республики.
15 декабря 1990 г. был принят Закон «Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР». Из текста Конституции РСФСР было исключено упоминание о социалистической собственности как основе экономической системы страны. В ст. 10 указывалось, что «государство создает условия, необходимые для развития разнообразных форм собственности, и обеспечивает равную защиту всем формам собственности». [2; c. 239]
С этого момента в России начал активно развиваться институт права собственности.
Еще ранее в СССР был принят Закон от 26.05.1988 N 8998-XI «О кооперации в СССР». Строительные кооперативы, которые создавали граждане с целью улучшения своих жилищных условий, стали основной формирования первичного частного жилого фонда в России.
Принятый 4 июля 1991 г. Закон РФ N 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ввел принципиально новое понятие в российскую правовую систему — понятие «приватизация».
Согласно ст. 1 указанного закона приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. [1]
Так начал свое формирование и стремительное развитие рынок вторичного жилья в РФ.
Таким образом, история становления института права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах насчитывает чуть более тридцати лет, находится в настоящее время в стадии роста и развития.
Время диктует новые вызовы. Законотворческая деятельность государства в сфере права собственности на жилые помещения делает попытки адаптации к условиям, которые исходят от экономических и социальных тенденций в стране.
Если изначально кооперативное жилищное строительство обеспечивало граждан жилыми помещениями для личных нужд, если приватизация изначально явилась основой зарождения частной собственности граждан на свое жилое помещений, в котором они непосредственно проживали, то в настоящее время произошла значительная трансформация общественного сознания, выросло благосостояние отдельных слоев населения, в связи с чем в России зародилась новая категория граждан — «рантье», живущих преимущественно за счет доходов с капитала, размещенного в числе прочего и в жилой фонд.
С другой стороны, население, находящее в трудной финансовой ситуации, массово сдает свои ранее приватизированные или приобретенные иным образом в собственность жилые помещения или их части другим лицам для целей проживания. Есть и категория населения, скажем, в курортных регионах страны, для которых сдача квартир в «посуточную аренду» рассматривается источником доходов традиционно ввиду высокого спроса на данный вид услуг в сезон отпусков.
Появление такой вариативности в использовании жилых помещений, безусловно, влечет за собой необходимость государства адаптироваться к данным условиям, учитывая необходимость поддержания экономической и социальной стабильности в стране, баланса интересов граждан и бизнеса.
Как уже ранее говорилось, в соответствии с Законом о приватизации приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений.
Такой порядок возникновения права собственности уникален для российской правовой системы и для правовой системы мира.
С одной стороны, можно рассматривать данные правоотношения как некий вариант дарения, поскольку имущество передается в собственность бесплатно.
С другой стороны, дарение предполагает в первую очередь инициативу дарителя: именно он изъявляется желание подарить имущество, а одаряемый, в свою очередь, вправе принять дар или отказаться.
В случае же с приватизацией инициатива на стороне именно «одаряемого»; гражданин в целях приватизации жилого помещения должен обратиться в соответствующие органы и оформить соответствующий договор. Так, в соответствии со статьей 8 Закона о приватизации решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. [1]
Приватизация возможна один раз. Срок для приватизации квартиры неоднократно продлевался законодателем; теперь возможность приватизировать квартиру установлена на неопределенный срок.
Порядок приобретения квартиры путем приватизации порождает и особенности осуществления права собственности в отношении данного объекта.
Так, рассматривается законопроект, который позволит собственникам жилья произвести деприватизацию или расприватизацию приобретенного ранее в собственность в порядке приватизации жилья. [3]
Предполагается, что малоимущие и некоторые иные категории населения, которые не в состоянии самостоятельно содержать свое жилое помещение и общее имущество дома, будут иметь возможность вернуть ранее приватизированную квартиру государству.
Данная правовая конструкция также представляется уникальной, поскольку предполагается, что собственник будет иметь возможность передать право собственности на принадлежащую ему вещь безвозмездно, при этом оставляя за собой право пользования ею; основаниями для такой передачи будут являться социальные факторы, а не факторы, связанные с самой вещью.
В настоящее время действуют положения статьи 17 Закона о приватизации, в соответствии с которой органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения. [1]
По статистике частный жилищный фонд в РФ по состоянию на 2015 г. составляет более 90 % от общего объема жилищного фонда РФ; при этом из 3232 млн. кв. м частного жилья гражданам принадлежит 3118 млн. кв. м. [4; c. 14]
Предполагаемая возможность возврата квартир в собственность государства или в муниципальную собственность, по мнению авторов, повлечет изменение указанного соотношения, волну деприватизации и последующей вторичной приватизации, возрождение всего многообразия сделок с неприватизированным жильем.
Таким образом, с момента вступления в силу указанного законопроекта в России следует ожидать глобальные изменения в жилищной сфере.
Литература:
- Закон РФ от 04.07.1991 N 1541–1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/0b4f1305f8dd9fded8ee1eaf9008904a0758cbd6/ (дата обращения: 29.03.2019)
- Авакьян С. А. Конституционное право России: Учебный курс. — 2-е изд. перераб. и доп. — в 2 т. Т. 1 — М.: Юристъ, 2007. С. 864
- Н. Козлова. Отдам квартиру в надежные руки. [Электронный ресурс] // Российская газета — Федеральный выпуск № 84(6655). URL: https://rg.ru/2015/04/21/kvartira.html (дата обращения: 05.04.2019).
- Жилищное хозяйство в России. 2016.: Стат. сб. / Росстат. — М., 2016. С. 65
- Конституция и конституционные проекты в истории России: сборник документов/сост. Упоров И. В., Старков О. В. — М.: Юрлитинформ, 2013. С. 591
