Встатье раскрыты три основных способа управления многоквартирным домом. Представленный материал позволяет оценить с точки зрения эффективности такие способы управления, как: товарищество собственников жилья, управляющая компания и непосредственное управление собственниками.
Ключевые слова: многоквартирный дом, способ управления, товарищество собственников жилья, управляющая компания, непосредственное управление.
Отрасль жилищно-коммунального хозяйства по целому ряду причин является крайне значимой для государства. Именно через работу жилищно-коммунального хозяйства обеспечивается предоставление наиболее оптимальных условий жизни населения, что сказывается как на состоянии его здоровья, так и на работоспособности и общественных настроениях. Важность сферы жилищно-коммунального хозяйства сложно недооценить, ведь абсолютно каждый человек сталкивается с данной отраслью, и в силу комплексности, количество проблем в отрасли велико [1, с. 27].
Фактически, реформирование отрасли жилищно-коммунального хозяйства происходит в течение всей новейшей истории Российской Федерации. И если после распада СССР и перестроения российской экономики, реформы ценообразования затронули фактически все отрасли народного хозяйства, то сектор жилищно-коммунального хозяйства выступил своеобразным социальным буфером, и ценообразование в нем осталось контролируемым. Однако, потребность перехода к рыночным отношениям и ценообразованию была объективна.
Тем не менее, своеобразный подготовительный период к формированию рыночных условий в сфере жилищно-коммунального хозяйства охватил период с 1991 по 2005 года, в рамках которого был сформирован институт права собственности и слой собственников жилья, имеющих право распоряжаться его судьбой. Также, был сформирован рынок жилья, а большая часть государственных структур, занимающихся снабжением населения коммунальными ресурсами, были приватизированы [2, с. 13–16].
Объективно, началом формирования рыночных условий в отрасли можно считать реформу 2005 года, в ходе которой значительно изменился Жилищный кодекс Российской Федерации.
В результате, государством фактически был создан новый рынок предпринимательской деятельности, на котором должно было действовать большое количество участников [3, с. 41].
Начиная с 2005 года, в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники жилья должны выбрать одну из трех форм управления домом, каждая из которых предполагает более или менее серьезное вовлечение собственников в жизнедеятельность дома. Представлены формы, как самоуправление (непосредственное управление), организация товарищества собственников жилья, а также заключение договора с управляющей организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда. В современном деловом обороте, чаще всего вместо управляющей организации употребляется управляющая компания, потому в данной работе далее будет применяться именно это понятие.
Рассмотрим подробнее существующие варианты управления многоквартирными домами.
Первый из них — это управление товариществом собственников жилья.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация. Товарищество собственников жилья является видом товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации
Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся:
− общее собрание членов товарищества собственников жилья;
− председатель правления;
− правление.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества [4, с.9].
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества — это исполнительный орган, он подчиняется общему собранию членов товарищества собственников жилья.
Членом товарищества собственников жилья, управляющего многоквартирным домом, может быть только собственник помещения в данном доме.
Плюсами данного способа управления является:
− денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете товарищества и расходуются только на нужды дома;
− возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества;
− товарищество собственников жилья само определяет какие и в каком порядке необходимы проведения ремонтных работ, собственники учувствуют в выборе материалов, а также в выборе способа сбора денежных средств на эти нужды.
Недостатками товарищества собственников жилья являются:
− главный недостаток — это неоплата жилищно-коммунальных услуг собственниками помещения, в результате чего нарушается финансовая устойчивость товарищества;
− товарищество собственником жилья может быть выгодно в условиях управления крупного многоквартирного дома;
− на практике председателем товарищества собственников жилья может стать недобросовестный человек [5, с. 19].
Вторым способом является непосредственное управление.
Данный способ управления может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
Отличительной особенностью данного способа управления является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг, не существует посредников.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания собственников. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями.
Плюсами непосредственной формы управления многоквартирным домом является возможность собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Одним из недостатков непосредственного управления заключается в том, что нет профессионального управления общим имущества, а так же контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтным ситуациям.
Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями — распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании [5, с. 29].
Практика показывает, что управление многоквартирным домом управляющей организацией является в нашей стране наиболее распространенным.
Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в жилищно-коммунальном хозяйстве России [6, с. 6].
По мере развития системы государственного управления начали создаваться специальные предприятия по управлению жилищного- коммунального хозяйства — известные всем ЖЭКи, а управление предприятием жилищного- коммунального хозяйства продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.
Эта форма организации управления имуществом многоквартирных домов была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.
С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие компании, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов [6, с. 9–10].
Управляющая компания — это организация, принявшая на себя обязанности по обеспечению полного спектра услуг жилищно-коммунального хозяйства конкретному домовладению или нескольким домовладениям.
Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем. При этом управляющая компания может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг перед собственниками несет именно она.
Для того чтобы начать работать с управляющей компанией, сначала нужно заключить с ней договор. Для этого необходимо, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали управляющую компанию и утвердили условия договора.
Самыми главными достоинствами такого способа управления являются:
− общим имуществом многоквартирного дома управляют профессиональные работники;
− жильцы могут влиять на качество услуг;
− собственникам нужно меньше тратить сил и времени на содержание и ремонт общего имущества своего дома.
Но, как и у всех способов управления, в способе управления посредством заключения договора с управляющей компанией есть недостатки:
− собственникам труднее проследить, на что именно тратятся денежные средства;
− со стороны управляющей компании возможно неисполнение договорных отношении [7, с.12].
Учитывая изложенное, способ управления — управляющими компаниями наиболее распространенный и удобный (с точки зрения конкретного собственника) способ организации содержания общедомового имущества, хотя и обходится он, как правило, дороже, чем ТСЖ и тем более самостоятельное управление.
В итоге рассмотрев все способы управления многоквартирными домами возникает вопрос: какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать?
Ответ на этот вопрос во многом зависит от размера дома, т. е. количества собственников, проживающих в нем, а также от их организованности. Для небольших домов, где все собственники знают друг друга и во многом могут поручиться за соседей, лучше выбирать самостоятельное управление. Такая форма обойдется гораздо дешевле, к тому же она дает возможность выбора конкретной компании, которая будет обслуживать общее имущество многоквартирного дома.
С другой стороны, поскольку никто не может дать гарантию за конкретного человека (и к тому же владельцы квартир нередко меняются), то для больших домов предпочтительно выбрать управляющую компанию или товарищество собственников жилья.
В этом случае содержание, текущий и капитальный ремонт имущества обходятся существенно дороже по сравнению с непосредственным управлением. Однако ответственность берут на себя соответствующие должностные лица (председатель, члены правления товарищество собственников жилья) или управляющая компания в целом.
При этом, выбрав способ управления посредством управляющей компании, возникает еще вопрос: какую управляющую организацию выбрать для управления своим домом? А выбор на самом деле очень велик.
В настоящее время в Тамбовской области управлением государственного надзора Тамбовской области на основании решения Лицензионной комиссии Тамбовской области выдано 123 лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, из них 100 являются действующими, и выполняют свои функции в области управления многоквартирными домами г. Тамбова и Тамбовской области [8].
Выбор способа управления очень сложный и актуальный вопрос для собственников многоквартирных домов.
Но вывод, можно сделать один, что идеального способа управления просто не существует. При этом, собственники многоквартирного дома, выбрав один из способов управления, будут сталкиваться с множеством проблемных ситуаций и, к сожалению, полностью не будут удовлетворены результатами выбранного способа управления.
Литература:
- Качкаев П. Р. Проблемы и перспективы развития ЖКХ в рамках реформирования отрасли // Жилищно-коммунальное хозяйство. — 2017. — № 2.
- Белозеров С. А. Модернизация сферы ЖКХ как фактор повышения уровня жизни населения России / С. А. Белозеров, А. Э. Ващук // Уровень жизни населения регионов России. — 2017. — № 12.
- Пономарев С. В. ЖКХ России сегодня: проблемы и задачи // Сантехника, отопление, кондиционирование. — 2017. — № 3.
- Кириченко О. В., Накушнова Е. В., Кириченко Л. П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. № 4.
- Олейник Н. С. Предложения по совершенствованию работы предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Энергосбережение и водоподготовка. — 2015. — № 6.
- Атаманенко С. А., Горобец С. Л. Управляющая организация в сфере ЖКХ; Феникс — Москва, 2012.
- Сазонов С. П. Жилищно-коммунальное хозяйство: проблемы и решения / Сазонов С. П., Завьялов Д. Ю. // Финансы. — 2006. — N 6. — С.19–21.
- Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства/ Реестр лицензий субъекта: Тамбовская область [Электронный ресурс]/ https://dom.gosuslugi.ru/#!/licenses
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1).
