В статье проводится анализ проблем определения кадастровой стоимости при налогообложении имущества. Предложены направления решения обозначенных проблем.
Ключевые слова: имущество, налог, налогообложение, земля, кадастровая стоимость.
Одним из главных элементов современной экономики считается недвижимое имущество. Не имея недвижимости, субъекты рыночных отношений не могут осуществлять предпринимательскую, и иную хозяйственную деятельность. В последние годы интерес к недвижимости постоянно возрастает, поскольку данный сегмент экономики стал стремительно развиваться и набирать обороты. Одним из видов недвижимого имущества считаются земельные участки, которые также являются и объектом гражданского оборота.
Проведение адекватной и обоснованной оценки земли — это одно из важных условий для нормального развития экономики страны, поскольку земля является основой для экономической и производственной деятельности.
Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.
Поскольку концепция кадастровой оценки неразрывным образом связана с концепцией государственной системы налогообложения, то налоговая система должна быть приведена в состояние, когда решающую роль будет играть кадастровая оценка.
В настоящее время в Налоговом Кодексе Российской Федерации предусмотрены следующие имущественные налоги: налог на имущество физических лиц, налог на имущество юридических лиц и налог на землю. Налогооблагаемой базой по каждому из данных налогов являются различные стоимости, это: инвентаризационная стоимость, балансовая стоимость и кадастровая стоимость [3].
Отсутствие определенного системного подхода ведет к тому, что затрачиваемые на проведение кадастровой оценки информационные, финансовые и кадровые ресурсы используются, как правило, без должной ответственности и малоэффективны. Поэтому в настоящее время российское государство остро нуждается в реальной и достоверной экономической оценке ее активов, которыми оно располагает.
Кадастровая стоимость формируется в результате проведения оценки большого массива объектов. Сущность массовой оценки проявляется в формировании результатов проведения анализа рынка недвижимости, то есть анализа достаточно большого количества реальных сделок, перечня различных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов и учета с использованием специальных формул их влияния в количественном выражении. Данная задача считается из области прикладной математической статистики. Поэтому для того, чтобы определить кадастровую стоимость земельных участков законодательно был выбран сравнительный метод оценки, когда один участок оценивается по аналогии с иными, рыночная стоимость которых уже известна. Очевидно, что такая методология может использоваться только при развитом рынке. В Российской Федерации более 90 % земель являются государственными и муниципальными, значительная часть из них не может принимать участие в обороте, а площадь земельных участков, которые проданы из них, составляет лишь тысячные доли процента [4]. Кроме того, у нас в стране не принято декларировать цены уже коммерческих сделок, которые уже состоялись.
Для того, чтобы выйти из такой ситуации, в процессе проведения оценки для формирования исходной базы было предложено использовать:
– существующие на рынке недвижимости цены предложений, причем из любых доступных источников;
– субъективные мнения оценщиков — экспертов;
– рыночную оценку объектов, проведенную специально приглашенными для этого профессиональными оценщиками.
Однако данная методика приводит к нарушению системности и целостности методологии проведения кадастровой оценки, в том числе снижает ее качество и достоверность. Используя некорректные исходные данные, можно получать значения кадастровой стоимости земельного участка, которое плохо поддается экономическому обоснованию: или очень далекое от его рыночной стоимости, или превышающие ее в несколько раз.
Дело в том, что кадастровая оценка земельного участка не должна быть ни завышенной, ни заниженной, так как объект оценки может потерять, в первом случае, — своего инвестора, во втором случае, — стимулы к его рациональному использованию, и тогда утвержденные кадастровые цены на земельные участки можно использовать только в фискальных целях, то есть для исчисления земельного налога, а не для управления недвижимостью.
В связи с этим расчет кадастровой стоимости проводится с использованием специального программного обеспечения, алгоритмы программ которого являются закрытыми даже для специалистов, которые занимаются земельными вопросами. А, следовательно, ответить на вопрос налогоплательщиков о том, из каких параметров формируется цена на объект, насколько эта цена достоверна, непредвзята, сопоставима, справедлива и насколько она соответствует рынку, просто некому. При этом землепользователям довольно проблематично обжаловать уже утвержденные результаты кадастровой оценки.
Таким образом, проблемой является то, что поскольку кадастровая стоимость регулирует важнейшие имущественные, правовые, финансовые, а также и налоговые отношения, то проведение ее следует оптимизировать. Для этого необходимо процедуру кадастровой оценки сделать более открытой и публичной, а также понятной для населения. Также следует разработать более ясные и экономически обоснованные методики для проведения расчетов с привлечением профессиональных оценщиков. И еще довольно значимым моментом является то, что для использования кадастровой оценки в других целях, например, для территориального планирования, необходимо создать единую юридическую основу понятия «зонирование территории», при этом необходимо сформулировать довольно четкие требования к исходным данным, в том числе и по обязательному набору исходных данных, которые обеспечивают градостроительную ценность земельных участков [4].
Следует также отметить, что итоги кадастровой оценки земельных участков, причем всех категорий касаются интересов всех пользователей и собственников в России. После того, как был введен налог на недвижимое имущество, количество лиц, которые заинтересованы в данной информации, возросло. Население страны имеет личный интерес в объективности и достоверности результатов проведенной оценки, в том числе в справедливости налоговой нагрузки для всех категорий граждан страны. Для решения данных проблем необходимо качественно подготовить и обработать исходную информацию об объектах недвижимости. Земельный налог, который уплачивается гражданами в бюджет, используется на восстановление или обновление местной инфраструктуры, а также он составляет довольно существенную долю бюджета. Следовательно, население страны видит, куда направляются выплаченные средства и могут контролировать данный процесс через свои выборные органы.
Политика государства, которая направлена на увеличение сборов от земельного налога, должна основываться на принципах справедливости в распределении сборов между социальными группами или слоями населения в стране, кроме того, очень важно учитывать и тяжесть налогового бремени. Собираемость земельного налога в последние годы растет, но проблемы с базой их начисления по-прежнему остаются. Отсюда и растет количество собственников земли, арендаторов и пользователей ее, которые недовольны результатами оценки земли.
С целью решения представленных проблем можно предложить мероприятия, направленные на совершенствование проведения государственной кадастровой оценки земли:
1. Процедуру кадастровой оценки сделать более публичной и открытой, а также понятной для землепользователей, поскольку использование закрытого программного обеспечения приводит к недоверию со стороны населения и потере стимула для собственников недвижимого имущества;
2. Провести уточнения и экономически обосновать методику проведения расчета кадастровой стоимости земли.
Для реализации этого, необходимо привлекать как профессиональных оценщиков, так и российских научных организаций, которые занимаются теорией оценки;
3. Выявить все конкретные заявленные цели при проведении кадастровой оценки, решение которых связано с кадастровой стоимостью земельных участков;
4. Уточнить сроки исполнения работ, чтобы у оценщиков появилась возможность более качественно проводить оценку и соответственно предоставлять и более точные результаты;
5. Систематизировать исходные данные, а также сформировать конкретные требования к набору исходных данных об объектах недвижимости.
В заключении следует сказать, что актуализация результатов проведения кадастровой оценки земель разных категорий является довольно важным мероприятием. Методика проведения оценки, также требует совершенствования, которое должно быть направлено на увеличение достоверности и качества проведения земельно-оценочных работ, и также адекватное распределение налогового бремени между землепользователями.
Литература:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340
3. Ситдикова Л. Р. Кадастровая оценка земельных участков // Экономические науки. — 2016. — № 47. — С. 1–4
4. Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — № 21. — С. 512–516.
